Налоговая бомба под продавцов квартир 96 / 5749

Эксклюзив риэлторам от меня в подарок)

Продавцы свежих квартир справедливо стремятся уйти от налогов при продаже. Для этого в договоре купли-продажи (ДКП) указывается заниженная стоимость квартиры.

Раньше фискалы ничего не могли сделать с этими сделками, хотя и пробовали по ст. 169 ГК признавать их ничтожными как сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Всему порукой разъяснения ВАС РФ от 10.04.2008г. № 22, где было сказано следующее:

"...требование налогового органа о применении предусмотренных статьей 169 Кодекса последствий недействительности сделки, обосновываемое тем, что данная сделка совершена с целью уклонения от уплаты налогов, выходит за рамки полномочий налогового органа, так как взыскание в доход Российской Федерации всего полученного (причитавшегося) по сделке не является мерой, направленной на обеспечение поступления в бюджет налогов.

Для обеспечения поступления в бюджет налогов в полном объеме налоговый орган вправе, руководствуясь статьей 170 ГК РФ, предъявить требование о признании совершенных налогоплательщиком сделок недействительными как сделок, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия (мнимых), либо с целью прикрыть другую сделку (притворных), поскольку удовлетворение этого требования может способствовать реализации соответствующей задачи".

Это была чрезмерно жёсткая ответственность, суды, по крайней мере упраздняемые ныне арбитражные, сделали ст. 169 ГК "спящей".

Притворная сделка по редакции ГК до 01.09.13 означала собой юридические действия, направленные на прикрытие другой сделки. Классический пример - дарение вместо купли-продажи.

Как все понимают, дураков делать дарение вместо ДКП особенно много не было. Поэтому налоговая утиралась.

Сейчас ГК поменял и норма по притворным сделкам звучит так: "Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила".

Раньше "сделки на иных условиях" в ст. 170 ГК не было. Это означает, что ДКП с заниженной ценой нынче стал ничтожным.

Как разъяснил мне на семинаре руководитель аппарата ВАС РФ Егоров, выступавший по поводу изменений в ГК, норма понята мной правильно и что она направлена на борьбу с уклонением от налогов.

Далее дело техники: налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру, цену квартиры по сделке (Росреестр), даёт юристу распоряжение на иск в суд о применении последствий ничтожной сделки, суд применяет 170 ГК, государство взыскивает недоплаченное. Всё на одном компьютере, нажатием пары кнопок.
Кто не знает, что налоговая ходит в суд даже за 100 рублей - поинтересуйтесь.

Собственно, всё. Кто хочет поспорить или узнает о практике, пишите сюда, пожалуйста.

Нет,не знала,что ходят в суд за 100 рублями. Я должна была государству в несколько десятков раз больше. Никто не пошел. Зато пришла налоговая амнистия :lol:

налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру

Знаете, как высчитывается эта стоимость, есть определенные формулы,конечно, но очень часто она(кадастровая стоимость) выше той, за которую можно продать объект. Особенно это видно на примере земельных участков или квартир в центре в старом фонде. Стоимость бывает завышена почти в два раза, по сравнению с ценой реальной продажи. Судебные иски к кадастровой уже есть.Просто им сказали-фас! оценить и понеслось, а что делать собственникам никто, естественно, не думает.

Светлана Ростов-на-Дону писал(а):
налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру

Знаете, как высчитывается эта стоимость, есть определенные формулы,конечно, но очень часто она(кадастровая стоимость) выше той, за которую можно продать объект. Особенно это видно на примере земельных участков или квартир в центре в старом фонде. Стоимость бывает завышена почти в два раза, по сравнению с ценой реальной продажи. Судебные иски к кадастровой уже есть.Просто им сказали-фас! оценить и понеслось, а что делать собственникам никто, естественно, не думает.

И что? Я написал про юридическую проблему. Проблемы негров (собственников) шерифа (государство) не волнуют.

Николай Тюленев

Bloomington писал(а):
Раньше "сделки на иных условиях" в ст. 170 ГК не было. Это означает, что ДКП с заниженной ценой нынче стал ничтожным.

Ничего это не означает. Означать будет если докажут, что продавец получил иную сумму, чем указано в ДКП.
Иначе никаких "иных условий". Как слышится - так и пишется.

Далее дело техники: налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру, цену квартиры по сделке (Росреестр), даёт юристу распоряжение на иск в суд о применении последствий ничтожной сделки, суд применяет 170 ГК, государство взыскивает недоплаченное.

А в каком законе написано, что собственник не имеет право продавать свое имущество ниже цены по кадастру?

Согласен с Николаем Валентиновичем: бомба заложена, но ее фитиль надо уметь поджигать.

Светлана Муратова

" -- Не шалю, никого не трогаю, починяю примус, -- недружелюбно
насупившись, проговорил кот, -- и еще считаю долгом предупредить, что кот
древнее и неприкосновенное животное.(с.)

Проблемы нет, есть произвол, если начнутся такие иски.

Николай Тюленев писал(а):
Bloomington писал(а):
Раньше "сделки на иных условиях" в ст. 170 ГК не было. Это означает, что ДКП с заниженной ценой нынче стал ничтожным.

Если будет доказано, что продавец получил иную сумму, чем указано в ДКП.
Иначе никаких "иных условий". Как слышится - так и пишется.
Далее дело техники: налоговик устанавливает цену квартиры по кадастру, цену квартиры по сделке (Росреестр), даёт юристу распоряжение на иск в суд о применении последствий ничтожной сделки, суд применяет 170 ГК, государство взыскивает недоплаченное.

А в каком законе написано, что собственник не имеет право продавать свое имущество ниже цены по кадастру?

Вы название темы читали? Если продавец получил 20 млн. вместо 10, то должен доплатить налог, только и всего.
А что касается цены, то спор будет налоговый, поэтому продавцу нужно будет обосновать, почему была занижена цена. Опытные риэлторы помогут справиться с этим клиентам)

Bloomington писал(а):
Если продавец получил 20 млн. вместо 10, то должен доплатить налог, только и всего.

Вы мой ответ читали?

Если будет доказано, что получил 20 вместо 10.

... продавцу нужно будет обосновать, почему была занижена цена.

Продавцу ничего не нужно обосновывать. Он продал квартиру, и всё.
Обосновывать и доказывать, что сделка совершилась "на иных условиях" нужно будет налоговой.