Хочу разобраться, прошу помочь 18 / 687

Здравствуйте. Сразу же хочу предупредить - в данном посте речь о ССР не идет, риэлтор будет. Просто хочется разобраться "для себя".
Итак, верхняя и нижняя граница рынка. Мне это понятно на примере Москвы, где в одном районе дома и квартиры примерно одинаковы. А что делать с Подмосковьем? Как ее, эту верхнюю и нижнюю границу определить, если в маленьком городке в продаже есть однушки площадью 13кв.м в двухэтажных домах и вполне полноценные, площадью 36-40 кв.м. в 5-9 этажных домах? Невозможно же сравнивать 13 и 38 метров общей площади. Какие квартиры в этом случае брать в расчет для определения той самой верхней и нижней цены? Дом в 4 этажа "дохрущевского" периода и современная пятиэтажка - конкуренты? А квартира с кухней 6 и совмещенным санузлом и квартира с кухней 9 и раздельным - тоже? Где, на каком уровне квартир, поставить "отсечку"? Это один вопрос.
И второй. Итак, по оценке irn квартира стоит (цифры с потолка, но порядок соблюден) 900 рублей. По оценке домофонда и риэлтора с Нерса - 1000. На Циане и Домофонде в продажу аналогичные выставлены по цене 1100-1200. И вдруг с удивлением вижу, что на портале afy (о существовании которого я только здесь и узнала) аналогичные (возможно - те же самые) по 1300-1400. Понятно, что комиссия риэлтора в большинстве случаев заложена в цену - но с чего бы на afy такой отрыв? (не по всем квартирам, по некоторым цена совпадает с Циан). На чью оценку в данном случае опираться?
Буду благодарна за конструктивное обсуждение и ответы.

xxdolxx писал(а):
На чью оценку в данном случае опираться?

Агент знает как посчитать. Ничем не отличается посчитать среднюю в Москве, Урюпинске и гдетоеще.

Чтобы точно определить цену 1-комнатной квартиры, нужно определить цены на 1-2-3 комнатные квартиры (они все находятся друг к другу в определенных соотношениях и даже если объектов недостаточно, то по соседним в другой размерности установить ниже или выше размерность можно) и вычесть/добавить % или абсолютные величины к домам и техническим характеристикам квартир.
И всё.

Оценка конкретного объекта как правило рассчитывается вручную риэлтором или оценщиком.
Методов оценки несколько - затратный метод или сравнительный , например.
Почему в базу афи может быть цена выше? Простой ответ - в ней может оказаться несколько больше дорогих объектов и они сыграют на среднюю цену продажи. В ирн может быть больше дешевых - вот и средняя цена.
Доверять придется конкретной оценке специалиста, который увидит вашу квартиру, приехав к вам лично.
В регионах есть брежневки, хрущевки, ведомственные дома. Все имеет свою цену. Просто вам пока не ясно как она строится.
И еще иногда цена в прямой зависимости от самооценки продавца и никакого отношения к объекту не имеет.)

xxdolxx писал(а):
Здравствуйте. Сразу же хочу предупредить - в данном посте речь о ССР не идет, риэлтор будет. Просто хочется разобраться "для себя"...

И второй. Итак, по оценке irn квартира стоит (цифры с потолка, но порядок соблюден) 900 рублей. По оценке домофонда и риэлтора с Нерса - 1000. На Циане и Домофонде в продажу аналогичные выставлены по цене 1100-1200. И вдруг с удивлением вижу, что на портале afy (о существовании которого я только здесь и узнала) аналогичные (возможно - те же самые) по 1300-1400. Понятно, что комиссия риэлтора в большинстве случаев заложена в цену - но с чего бы на afy такой отрыв? (не по всем квартирам, по некоторым цена совпадает с Циан). На чью оценку в данном случае опираться?
Буду благодарна за конструктивное обсуждение и ответы.

Как вариант.
На AFY в расчет идут объекты, которые находятся в рейтинге. Если одна и та же квартира выставлена от десятка агентов, в рейтинге стоит только одна и как правила от основного агента, отсекая "прилипал". Посему варианты выставленные дублем "на понижение" просто приклеены к реальному объявлению и Вы их физически не видите.

Сергей Кучуков, то есть оценка afy более правильная? А на Циане и Домофонде могут быть дубли?

xxdolxx писал(а):
Сергей Кучуков, то есть оценка afy более правильная? А на Циане и Домофонде могут быть дубли?

Дубли на Циане и Домофонде есть, так как там оплата пообъектная.
Однако, дать категорический ответ в какой-либо форме без точного кейса не представляется возможным.

Ещё может быть вариант, что на других сайтах есть объявления и от различной степени адекватности собственников, которые не включают комиссию.
На AFY, как на ресурсе только для профессионалов, стоят объявления только от профессионалов рынка недвижимости, а цены таких объектов указаны с комиссией.

А комиссия по Подмосковью в эконом-классе 150-200 тысяч, так?

xxdolxx писал(а):
А комиссия по Подмосковью в эконом-классе 150-200 тысяч, так?

Где как работают...
Например, в моём районе от 100 т.р., Миэль берёт фикс вне зависимости от цены - 150 т.р., мы 5% от цены, а есть девочка, которая объявляет 300 т.р. вне зависимости от цены.

xxdolxx писал(а):
Здравствуйте. Сразу же хочу предупредить - в данном посте речь о ССР не идет, риэлтор будет. Просто хочется разобраться "для себя".
Итак, верхняя и нижняя граница рынка. Мне это понятно на примере Москвы, где в одном районе дома и квартиры примерно одинаковы. А что делать с Подмосковьем? Как ее, эту верхнюю и нижнюю границу определить, если в маленьком городке в продаже есть однушки площадью 13кв.м в двухэтажных домах и вполне полноценные, площадью 36-40 кв.м. в 5-9 этажных домах? Невозможно же сравнивать 13 и 38 метров общей площади. Какие квартиры в этом случае брать в расчет для определения той самой верхней и нижней цены? Дом в 4 этажа "дохрущевского" периода и современная пятиэтажка - конкуренты? А квартира с кухней 6 и совмещенным санузлом и квартира с кухней 9 и раздельным - тоже? Где, на каком уровне квартир, поставить "отсечку"? Это один вопрос.
И второй. Итак, по оценке irn квартира стоит (цифры с потолка, но порядок соблюден) 900 рублей. По оценке домофонда и риэлтора с Нерса - 1000. На Циане и Домофонде в продажу аналогичные выставлены по цене 1100-1200. И вдруг с удивлением вижу, что на портале afy (о существовании которого я только здесь и узнала) аналогичные (возможно - те же самые) по 1300-1400. Понятно, что комиссия риэлтора в большинстве случаев заложена в цену - но с чего бы на afy такой отрыв? (не по всем квартирам, по некоторым цена совпадает с Циан). На чью оценку в данном случае опираться?
Буду благодарна за конструктивное обсуждение и ответы.

"рыночная цена", определение для локаций где есть продажи, то есть, есть рынок
замкадье - темная территория, особенно если речь о поселках городского типа
так какую цену не назначь, все равно никто не купит