Честно купленное жилье останется навсегда! 15 / 625

Слушание дела о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ состоялось 2 июня 2017 года. Поводом к рассмотрению дела послужила жалоба гражданина Дубовца Александра Николаевича.
Справка
Согласно оспариваемой норме, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
История вопроса
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А.Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.

Позиция заявителя
По мнению заявителя, позволяя произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством, оспоренная норма нарушает ряд статей Конституции РФ. В частности, полагает заявитель, норма противоречит Основному закону, согласно которому каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен его, а также указывающему, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Заявитель также считает, что оспоренная норма нарушает баланс частных и публичных интересов, поскольку чрезмерно ограничивает права последних покупателей. Исходя из этого, заявитель просит признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 1, 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1, 2, 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3).

Позиция Суда
Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище. При этом оно должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений.
Смысл оценочного понятия «добросовестный приобретатель» раскрыт в самой оспариваемой норме и конкретизирован Конституционным Судом в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/ 22, а также в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, ему дано уточняющее разъяснение. Поэтому данное понятие не может рассматриваться как вносящее неопределенность в правовую норму.
Между тем, оспоренная норма не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке.
Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей.
КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Правоприменительные решения по делу гражданина Дубовца Александра Николаевича подлежат пересмотру.

Председательствует в процессе ЗОРЬКИН Валерий Дмитриевич
Судья-докладчик КАЗАНЦЕВ Сергей Михайлович

Ну это очень частный случай с вымороченным. Очень очень редкий.

Вот если бы действительно просто добросовестных приобретателей признали имеющими иммунитет к изъятию.

С другой стороны, тогда любой чёрный риелтор назовет себя добросовестным и поди докажи обратное

Дмитрий Шмырин
Согласен.Но хотя бы началось движение с мёртвой точки.

Пошло отмывание действий нотариусов.
Наверное правильно, а то полмосквы бы пришлось выселять.
Только не справедливо.
На каждом углу кричат про черных риелторов, которые без черных нотариусов бы ничего не сделали.
Но при этом нотариусы белые и пушистые, а риелторы черные

ВалентинаЯ писал(а):
Пошло отмывание действий нотариусов.
Наверное правильно, а то полмосквы бы пришлось выселять.
Только не справедливо.
На каждом углу кричат про черных риелторов, которые без черных нотариусов бы ничего не сделали.
Но при этом нотариусы белые и пушистые, а риелторы черные

Счастье неизбежно

ВалентинаЯ писал(а):
Пошло отмывание действий нотариусов.
Наверное правильно, а то полмосквы бы пришлось выселять.
Только не справедливо.
На каждом углу кричат про черных риелторов, которые без черных нотариусов бы ничего не сделали.
Но при этом нотариусы белые и пушистые, а риелторы черные

Ага.
На днях аванс еле вернули, который был у сына собственницы 1943 года рождения.

Она собственник. Сын в той квартире только прописан. Справки ПНД НД с освидетельствованием , предоставить отказались. От освидетельствования, например тем же самым Горячкиным за наш счёт, в день подписания ДКП они не отказывались. Но думаю очевидно что любой специалист признает внезапно ставшую неходячей бабушку , сразу после принятия аванса, которую родственники упекли в частный дом пристарелых, (хотя нам было сказано что это пансионат, еле нашли его на территории новой Москвы, без вывесок , за высоченным забором) невменяемой. Так вот, эта бабушка не ходячая, наевшаяся странных таблеток якобы по своей инициативе, не ходячая, с синяками на руках как будто её куда-то вели насильно, спокойно оформила у нотариуса города Химок доверенности, одну на продажу квартиры , другая доверенность генеральная, на любые действия от своего имени. И ведь не стесняются нотариусы писать в документах что дееспособность представляемого проверена.

И ведь кому то такую квартиру продадут, сам себе риэлторам например. Ценник очень сладкий если не знать подробностей.
Бабушка на авансе , хотела продать двушку , а купленную альтрернативную однушку оформить на себя. Об этом своём желании нам заявляла лично , вела себя адекватно. Но потом вдруг выяснилось что квартиру в итоге на себя хочет сын оформлять. Но мы сначала настояли что квартира будет оформлена на бабушку и никак иначе. Но когда увидели что с бабушкой случилось, то клиентка таки передумала моя покупать эту квартиру. Хотя так настаивала на приобретении её, что не слушала моих советов, сама без моей команды пихала аванс в руки контрагентов и собственников, что я уже предложил написать ей расписку что в случае возникновения последующих проблем, моя клиентка претензий ко мне иметь не будет, но здравый смысл все таки восторжествовал над ней. И была куплена другая квартира, с отличными документами.

Olga Tar

Счастье неизбежно писал(а):
ВалентинаЯ писал(а):
Пошло отмывание действий нотариусов.
Наверное правильно, а то полмосквы бы пришлось выселять.
Только не справедливо.
На каждом углу кричат про черных риелторов, которые без черных нотариусов бы ничего не сделали.
Но при этом нотариусы белые и пушистые, а риелторы черные

Ага.
На днях аванс еле вернули, который был у сына собственницы 1943 года рождения.

Она собственник. Сын в той квартире только прописан. Справки ПНД НД с освидетельствованием , предоставить отказались. От освидетельствования, например тем же самым Горячкиным за наш счёт, в день подписания ДКП они не отказывались. Но думаю очевидно что любой специалист признает внезапно ставшую неходячей бабушку , которую родственники упекли в частный дом пристарелых, (хотя нам было сказано что это пансионат, еле нашли его на территории новой Москвы, без вывесок , за высоченным забором) невменяемой. Так вот, эта бабушка не ходячая, наевшаяся странных таблеток якобы по своей инициативе, не ходячая, с синяками на руках как будто её куда-то вели насильно, спокойно оформила у нотариуса города Химок доверенности, одну на продажу квартиры , другая доверенность генеральная, на любые действия от своего имени. И ведь не стесняются нотариусы писать в документах что дееспособность представляемого проверена.

Простите за вопрос. А зачем вносили аванс за квартиру, продаваемую по доверенности, с отказом предоставить справки?
Остальные все квартиры внезапно кончились?

Счастье неизбежно писал(а):
ВалентинаЯ писал(а):
Пошло отмывание действий нотариусов.
Наверное правильно, а то полмосквы бы пришлось выселять.
Только не справедливо.
На каждом углу кричат про черных риелторов, которые без черных нотариусов бы ничего не сделали.
Но при этом нотариусы белые и пушистые, а риелторы черные

Ага.
На днях аванс еле вернули, который был у сына собственницы 1943 года рождения.

Она собственник. Сын в той квартире только прописан. Справки ПНД НД с освидетельствованием , предоставить отказались. От освидетельствования, например тем же самым Горячкиным за наш счёт, в день подписания ДКП они не отказывались. Но думаю очевидно что любой специалист признает внезапно ставшую неходячей бабушку , которую родственники упекли в частный дом пристарелых, (хотя нам было сказано что это пансионат, еле нашли его на территории новой Москвы, без вывесок , за высоченным забором) невменяемой. Так вот, эта бабушка не ходячая, наевшаяся странных таблеток якобы по своей инициативе, не ходячая, с синяками на руках как будто её куда-то вели насильно, спокойно оформила у нотариуса города Химок доверенности, одну на продажу квартиры , другая доверенность генеральная, на любые действия от своего имени. И ведь не стесняются нотариусы писать в документах что дееспособность представляемого проверена.

а что не так? :sh_ok:

и почему это выяснилось после аванса, все ж на поверхности лежало!
а зачем вообще сыну давали авансы -предоплаты?
почему не собственице?почему сын не заключил договор с АН?
столько почему сразу бы отвели от подобной квартиры

Счастье неизбежно

Я пытался отговаривать. . но клиентка внезапно после просмотра сама лично начала пихать авансы контрагенту показывавшему квартиру. При этом в этот день на показе квартиры был только контрагеннт с ключами, собственников не было.
Уж очень ей квартира понравилась и контрагент ей тоже почему то сразу понравился. Внесла 10 тысяч ему, без моего на то разрешения. Я потом добился написания от него расписки с его паспортными данными на 10 т.р.(дядька в возрасте, давно работает в Москве риэлтором, москвич кстати, в пинжаке всё как положено)) что деньги он принял и что сделку обязуется организовать с обязательными справками и освидетельствованием специалистом в день сделки если мы такое решение примем. Ну и с закладкой 200 тысяч под выписку с квартиры, точнее под прописку по иному адресу.

Ну что поделать, вот такая у меня клиентка в этот раз попалась, я же не могу её бросить на произвол судьбы. В итоге поумнела. За науку чуть было 30 т.р. не лишилась.

При встрече с собственницей и её сыночком, мои опасения подтвердились. Бабушка хотя и ходила но с трудом, сын её хам и наглец который был только прописан в квартире , тоже присутствовал. Но не слушая меня клиентка довнесла ещё 20 тысяч, теперь уже бабушке в руки.

Потом через пару дней, когда мы думали что сын её отвезет по диспансерам за справками, с ней что-то случилось нехорошее. И нам сказано было что справки они взять не шмогут.

Клиентка покупать эту квартиру всё равно очень хотела. Настаивала на своём.
И даже не хотела пригласить к бабушке Горячкина на освидетельствование её. Ну я подготовил дкп и мы поехали в
” пансионат" на подписание дкп.
Бабуля лично писала расписку на деньги под руководством и под диктовку сыночка, я снял это на видео, как он ей диктует текст а она сбивается часто и делает ошибки. На подписании дкп сын был с якобы женой, хотя бабушка эту женщину не признала, либо видела впервые.

Под впечатлением от увиденного , от того в каком состоянии находится бабушка в частном доме пристарелых, моя клиентка таки приняла решение отказаться от сделки с ними.

Авансы в топку вообще. Адекватные собственники и контрагент, , безо всяких авансов на сделку прибыли со свежими справками с диспансеров и со всеми возможными справками из мфц.