Совместное приобретение и владение объектом недвижимости 76 / 1430

! Сразу уточню – чтобы далее не было недопонимания !
- Я никому и ничего - не предлагаю и не рекламирую!
- Большая просьба не рассказывать в данном топике - по поводу того какая сейчас ситуация на рынке, куда все это идет и имеют ли вообще подобные инвестиции сейчас смысл. Это отдельные вопросы, которые уже достаточно много и долго обсуждается в разных ветках данного замечательного форума – лучше будет продолжать развивать их в тех же темах что и ранее.
- Вопрос касается – организационно правовой формы, оптимального формата совместного управления, возможностей для продажи в будущем своей доли кому-либо из участников и возможных рисках участников.
- Сейчас обсуждаю вопрос с Юристами. У них своя плоскость видения. Хочу увидеть картину в объеме. Буду очень признателен тем, кто делал подобное на практике за ответы!
- В ЛС готов обсудить вознаграждение практикам за информацию и сопровождение подобной сделки.

Собственно сам вопрос – «Как нескольким инвесторам лучше будет оформить договорные отношения для совместного приобретения объекта недвижимости, комфортного владения и управления им в дальнейшем?»
Объектом планируется совместно владеть хх лет. Цель - получение арендного дохода. Доход за вычетом всех расходов и налогов – должен делиться между участниками приобретения согласно доле их первоначальных вложений. На берегу обговариваются существенные условия – арендная политика, возможности перепродажи объекта, Совместно выбирается управляющий – для осуществления ремонта и обслуживания объекта, оплаты налогов и распределения доходов. По истечении планируемого срока владения совместно принимается решение о продаже объекта, либо о продлении вложений на хх лет. – каким образом это лучше оформить?

Требования которые, при этом необходимо соблюсти:
1!! Максимальная защищенность всех инвесторов, вне зависимости от доли. Как минимум в части описанного выше.
2! Должна быть гарантия регулярных выплат в установленные сроки всем участникам - соразмерно их долям в объекте (Если конечно есть арендаторы и платежи. Если нет – то нет и выплат)

Просьба также уточнить:
- Какие риски и ограничения, у кого и при каких обстоятельствах могут возникнуть – по предложенному варианту?
- Какие возможности и ограничения продажи своей доли одним из участников в этом варианте?
- Какие дополнительные расходы и налоги будут по сравнению с единоличным владением?

17.10.17, 14:07
Roman008 писал(а):
и возможных рисках участников.

Просто будьте готовы, что все из возможных рисков реализуются. Другими словами - все "палки выстрелят". И еще будьте готовы к тому, что основные силы, время и ресурсы будут уходить не на реализацию проекта, а на коммуникации и отношения с со-инвесторами.

Если все вышеупомянутое не смущает - то вперед ! Ваши шишки с вами еще не встречались

В бизнесе и инвестициях всегда нужно быть готовым к тому что реализуется большинство или все риски. Понятно что формат "партнерства" - дополнительно увеличивает риски. Для этого и создана тема чтобы осознать риски - тогда и будет видно смущает это или нет

17.10.17, 15:09
Roman008 писал(а):
В бизнесе и инвестициях всегда нужно быть готовым к тому что реализуется большинство или все риски. Понятно что формат "партнерства" - дополнительно увеличивает риски. Для этого и создана тема чтобы осознать риски - тогда и будет видно смущает это или нет

Основные риски - человеческие. Прописать все "на берегу" не получится. Предусмотреть изменение всех жизненных ситуаций у всех участников не получится. Предусмотреть разрушительную силу возможных конфликтов между участниками не получится. Вот сочетание всего этого и есть основной риск.

А прописать на бумаге так, чтобы было красиво и вас устраивало на данном этапе вашего жизненного и бизнес опытов - это не сама сложная задача.

17.10.17, 14:07
Roman008 писал(а):
Собственно сам вопрос – «Как нескольким инвесторам лучше будет оформить договорные отношения для совместного приобретения объекта недвижимости, комфортного владения и управления им в дальнейшем?»

Без уточнения типа объекта (нежилое помещение или здание, квартира, индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом и т.д.), обсуждение будет беспредметным.

17.10.17, 15:57
Бирюлевский саранча писал(а):

17.10.17, 14:07
Roman008 писал(а):
Собственно сам вопрос – «Как нескольким инвесторам лучше будет оформить договорные отношения для совместного приобретения объекта недвижимости, комфортного владения и управления им в дальнейшем?»
Без уточнения типа объекта (нежилое помещение или здание, квартира, индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом и т.д.), обсуждение будет беспредметным.

Коммерческая недвижимость.

Вижу два принципиально разных варианта долевого участия: доля самого объекта или же доля общества в какой-либо форме (ЗПИФ, ООО, ПАО, НКО и т.д.), в состав которого или единственным активом которого является объект недвижимости.

По первому варианту, считаю, главный риск долевого приобретения - дальнейшая ликвидность доли. В конце концов встаёт вопрос продажи. Здесь есть резонный вопрос - кому нужна доля объекта недвижимости? Делить здание или помещение неизвестно с кем? Как эти люди ведут бизнес, насколько реальны полномочия назначенного управляющего?
При таком варианте вижу высокие риски за счёт непредсказуемости от совладельцев объекта и незнания особенностей внутренней политики между совладельцами и управляющим, если он вообще есть. Например, у двухэтажных зданий метров 800-1000 с 3-4 арендаторами и 1-2 якорями вообще зачастую нет управляющих. И вся надёжность вложений и возможности дальнейшей продажи под угрозой, если совладелец окажется м*дак. Чего все и боятся, собственно.

2. Второй вариант - покупка не "прямой" доли объекта, а доли в организации, владеющей объектом недвижимости. По сути, покупаем и дальше будем продавать не объект недвижимости, а акции, паи, доли в обществе и т.д., т.е. по сути покупаем бумаги, подтверждённые недвижимостью.

Моё мнение, интереснее всех паевые фонды. Минусы вижу пока что только общего характера - невозможность управлять напрямую активами и большая ответственность на управляющей компании. Кроме того есть расходы на налоги, содержание одной или даже двух управляющих компаний.
При этом есть ряд плюсов, как общего характера, так и специфических. Общего характера - паи купили, если надо нарастили. Сколько нужно подержали - продали. Ликвидность паёв обеспечивается деятельностью фонда, проще говоря - важно, как и всегда, держать руку на пульсе и вовремя продать, случись чего. Считаю, это серьёзное преимущество - возможность независимо от всех вовремя соскочить с корабля, когда капитан прозевал айсберг по курсу.

В предпоследнем абзаце подчёркнутые строки - это ответы на ваши вопросы, Роман.

17.10.17, 14:43
Ashrafieh писал(а):
Просто будьте готовы, что все из возможных рисков реализуются. Другими словами - все "палки выстрелят". И еще будьте готовы к тому, что основные силы, время и ресурсы будут уходить не на реализацию проекта, а на коммуникации и отношения с со-инвесторами.

Это общие риски любого бизнеса.

17.10.17, 16:04
Roman008 писал(а):

17.10.17, 15:57
Бирюлевский саранча писал(а):

17.10.17, 14:07
Roman008 писал(а):
Собственно сам вопрос – «Как нескольким инвесторам лучше будет оформить договорные отношения для совместного приобретения объекта недвижимости, комфортного владения и управления им в дальнейшем?»
Без уточнения типа объекта (нежилое помещение или здание, квартира, индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом и т.д.), обсуждение будет беспредметным.
Коммерческая недвижимость.

Здание, помещение или др?
Собираетесь владеть ОДС на объект как физическое или юрлицо, или выбрали полную собственность на объект через ЮЛ, находящееся в долевой собственности у физических и юрлиц ?

17.10.17, 16:07
Maxim D. писал(а):

17.10.17, 14:43
Ashrafieh писал(а):
Просто будьте готовы, что все из возможных рисков реализуются. Другими словами - все "палки выстрелят". И еще будьте готовы к тому, что основные силы, время и ресурсы будут уходить не на реализацию проекта, а на коммуникации и отношения с со-инвесторами.
Это общие риски любого бизнеса.

Не соглашусь. Если у меня бизнес без со-инвесторов, то мне не нужно тратить время и силы на общение с ними, а можно тратить их сразу и только на бизнес. Принципиальное отличие.