О правовой грамотности 45 / 363

Ситуация. Бывшие муж и жена за счет заемных средств банка приобрели квартиру. Квартира в долевой собственности – муж заемщик, жена поручитель. После развода он перестал оплачивать кредит, бывшая жена стала платить за него. Договорились, что квартира ему не нужна и что она и дальше будет оплачивать кредит. Встал вопрос, как продать долю бывшего мужа жене? Квартира, соответственно, в ипотеке банка.

Барышня обратилась ко мне. Вариантов было два: (1) договор продажи доли и (2) опцион. По понятной причине (юридическая безграмотность) 99% людей считает, что договор продажи доли в ипотеке заключить нельзя без согласия банка. Соответственно, был выбран второй вариант – опцион. Начал искать нотариуса. Обычно опционы проводят по продаже долей в ООО или акций. Ситуация нестандартная. Большинство нотариусов плохо понимают, что такое опцион.

Справка. Опцион на заключение договора – это когда одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

Т.е., договора продажи еще нет, но покупатель в любой момент при определенных условиях (в данном случае снятие ипотеки), акцептует оферту и договор продажи считается заключенным. В общем, набрел на каких-то помощников нотариуса, но их правовая грамотность оказалась еще ниже, чем я думал: они посчитали, что опцион заключать нельзя так как отчуждать квартиру без согласия банка нельзя. Напомню, при опционе никакой продажи еще нет.

В итоге мне один нотариус - бывший президент Нотариальной палаты ЧО, посоветовал другого нотариуса, который проводит опционные сделки (видимо, дока в этих вопросах).

Пришли мы к нему. Начали обсуждать условия опциона. По ходу обсуждения мы общаемся на счет юридической литературы, где описаны опционные сделки. Приходим к выводу, что это слишком муторно. Он предлагает заключить простую куплю-продажу доли. Я говорю обеими руками за, но 99% нотариусов считает, что ее можно заключить только с согласия банка, хотя в моем понимании тут проблем нет никаких нет, поскольку есть логический принцип: кто управомочен к большему, тот управомочен к меньшему (argumentum a minori ad maius). Если я могу заключить договор продажи квартиры, которой у меня еще нет, то тем более я могу заключить договор продажи квартиры, которая у меня есть, но находится в ипотеке. Закон запрещает отчуждать имущество, но заключать договоры, которые только обязываю стороны предать в собственность имущество прямого запрета не содержит. Отчуждение происходит после регистрации перехода права собственности.

По ходу обсуждения юридических моментов и различных цивилистов нотариус начал меня допытывать: не кандидат ли я наук. На ответе нет он не унялся и начал допытывать, а не преподаватель я. Я говорю, с чего вы взяли вообще? Он сказал, что ему редко удается пообщаться с грамотным юристом на уровне хорошего судьи (видимо, тут имелся судя арбитражного суда).

В итого договорились, что заключаем сделку по продаже доли и сказал, моей знакомой, что общаться будет только со мной. После чего мы обменялись телефонами.

Вот мне интересно, какой бы кривой схематоз предложили в данном случае риелторы?

Заранее говорю, что согласие банка получить не на что не получилось бы, поскольку банк уже пытался обратить взыскание на квартиру из-за просрочек в оплате. Но мне удалось отбить квартиру.

08.07.22, 09:01
Constantinus писал(а):
Вот мне интересно, какой бы кривой схематоз предложили в данном случае риелторы?

Ни какой.
Помимо того, что риэлторы в принципе против разводов, тут вообще не риэлторский случай.
Семейные заморочки.

Ирина Сорокина

08.07.22, 08:59
Constantinus писал(а):
Договорились, что квартира ему не нужна и что она и дальше будет оплачивать кредит. Встал вопрос, как продать долю бывшего мужа жене?

Именно продать? Или передать /путем дарения, например/?
Правильно понимаю, у б мужа денег нет, идут просрочки, жена поручитель уже оплачивает долг перед банком?
С опционом Вы погорячились.
Риэлтор упростит ситуацию и в опцион точно не пойдёт.
Как станет действовать риэлтор?
Если сделка действительно возмездная, то дкп доли и не надо мудрить. Кстати, в такой ситуации банк даст согласие на продажу.
Если сделка безвозмездная, то отчуждение доли по дк продажи доли не приветствуется, тк это будет притворная сделка.

А почему у них квартира была в долевке, если на момент покупки они были супруги? В теории должна была быть совместная без определения долей.
Был брачник?

08.07.22, 10:06
Тататьяна писал(а):
А почему у них квартира была в долевке, если на момент покупки они были супруги? В теории должна была быть совместная без определения долей.
Был брачник?

Такое допускалось раньше. До 2010 года точно был выбор определить супругам долевую или совместную собственность.

08.07.22, 08:59
Constantinus писал(а):
По ходу обсуждения юридических моментов и различных цивилистов нотариус начал меня допытывать: не кандидат ли я наук. На ответе нет он не унялся и начал допытывать, а не преподаватель я. Я говорю, с чего вы взяли вообще? Он сказал, что ему редко удается пообщаться с грамотным юристом на уровне хорошего судьи

Пост из разряда - сам себя не похвалишь, никто тебя не похвалит.

08.07.22, 08:59
Constantinus писал(а):
Барышня обратилась ко мне. Вариантов было два: (1) договор продажи доли и (2) опцион. По понятной причине (юридическая безграмотность) 99% людей считает, что договор продажи доли в ипотеке заключить нельзя без согласия банка.

Тут согласен полностью. Удивляет юридическая безграмотность людей, которые не знают, что такое опционы, не владеют латынью и не акцептуют оферты и все остальное. Как вообще живут до сих пор на белом свете - непонятно.

08.07.22, 09:01
Constantinus писал(а):
Вот мне интересно, какой бы кривой схематоз предложили в данном случае риелторы?

Скажем, в одном подобном случае было заключено соглашение о разделе общего имущества супругов, в другом сын просто подарил маме свою долю квартиры.
Но опцион с офертой был бы гораздо круче, это однозначно.

08.07.22, 10:08
Ирина Сорокина писал(а):

08.07.22, 10:06
Тататьяна писал(а):
А почему у них квартира была в долевке, если на момент покупки они были супруги? В теории должна была быть совместная без определения долей.
Был брачник?
Такое допускалось раньше. До 2010 года точно был выбор определить супругам долевую или совместную собственность.

Я знаю, но это изначально неправильно ( особенно если дкп был в ппф) и зависило от РР. Тем более это ипотека и оформление в долях тут явный косяк банка. Тема то о юридической грамотности)
Если дкп был в нотариата, то насколько я знаю суды рассматривали это как разновидность брачного договора.

Конкретно - вот как-то так.
Но, помощь грамотного юриста на уровне судьи, опцион, оферта и прочие умные слова в изобилии рассыпанные по первому сообщению (чем непонятных слов больше и чем предложения длиннее - тем юрист круче), была бы гораздо эффектнее.
А так - слишком просто, ей квартира, ему машина. И всё. Скукотища!

08.07.22, 08:59
Constantinus писал(а):
не кандидат ли я наук. На ответе нет он не унялся и начал допытывать, а не преподаватель я.

Здесь Вы тоже больше как теоретик себя зарекомендовали. )
Риэлторы не проводят опыты и эксперименты на клиентах. Риэлторы практики, мастеровые.
Риэлторы года полтора к Цнс Сбр Сбера присматривались, чтобы туда смело вести своих клиентов.
Сейчас циан соблазняет на всякие вкусняшки при условии регистрации сделок через них. Не встречала сорвиголов среди риэлторов в этом плане.
И если бы опцион был единственным выходом в ситуации клиента, а Вы единственный юрист ~~теоретик~~ кто мог бы нам помочь, то для применения нами Вашей схемы Вам потребовалось бы продемонстрировать не менее 10 удачных сделок в своей практике.
Не надо усложнять жизнь. Ее надо упрощать.