Доклад Репченко О.Н. на выставке Недвижимость-2009 64 / 8427

Пора клеить объявления типа "Меняю тойота круизер прадо на однокомнатную в Москве, крайние этажи не предлагать". Формула рассчета стоимости исходя из цены аренды хороша, но не для страны, которая идет своим путем.

mikki

Святослав писал(а):
mikki
Да, именно этот вариант опускания до второго дна (2тыс.$ за кв.м.) наиболее и вероятен.

Аренда даёт четкие ориентиры по стоимости.
18.000 руб. * 100 = 1,8 млн. руб. стоимость однокомнатной квартры
или ~54,5 тыс.$ по курсу 33 руб. за $
как раз курс 32 руб.за $ был в феврале 2003 года

Мне кажется, что цена будет немного выше из-за накоплений. Пресловутый отложенный спрос. Но только реальный, платежеспособный

С другой стороны, аппетит приходит во время еды

Покупатели будут привередничать.
Но с третьей стороны, многие уже устали ждать.
Где-то 2500-3500 в среднем по Москве. При этом разница между дорогими и дешевыми районами будут не столь ярко выражены. Здесь я также не совсем согласен с Репченко.

Ермаков писал(а):
Пора клеить объявления типа "Меняю тойота круизер прадо на однокомнатную в Москве, крайние этажи не предлагать". Формула рассчета стоимости исходя из цены аренды хороша, но не для страны, которая идет своим путем.

Интересное замечание

Не про оценку исходя из цены на аренду. А про соотношение цен современной высокотехнологичной ДОРОГОЙ машины и убогой со всех точек зрения среднестатистической однушки в Москве.
Тут много о чем можно поговорить. Про маменьких сынков, живущих с родителями, но ездящих на подержанных автомобилях бизнес-класса. Про менеджерах среднего звена, накупивших в кредит автомобили разного уровня.
Впрочем, неинтересно

После этого кризиса многое изменится. В этом я уверен.

Святослав писал(а):
mikki
Да, именно этот вариант опускания до второго дна (2тыс.$ за кв.м.) наиболее и вероятен.

Аренда даёт четкие ориентиры по стоимости.
18.000 руб. * 100 = 1,8 млн. руб. стоимость однокомнатной квартры
или ~54,5 тыс.$ по курсу 33 руб. за $
как раз курс 32 руб.за $ был в феврале 2003 года

Я бы не судил по аренде. В РФ есть два существенных отличия от развитых стран:
1) отсутствие налога на недвижимость.
2) отсутствие каких-либо негативных моментов для собственника из-за износа (старения) объекта недвижимости. Так как все ремонтируется за счет бюджета + при сносе дают новую хату.

Иными словами при сегодняшней ситуации человек покупает жилье не на 100 мес, а на века!

Святослав писал(а):
Никуда ничего не отрастёт, возьмите пример Япониии и не тешься себя надеждой возвратом к 6 тыс. $ за кв.м. Тот же Стерниг это уже понял.

Со "смешными" ценами в Токио можно ознакомиться если зайти по ссылке:
внешняя ссылка
(напомню что надо делить на 100 для перевода в $)
Москва со своими 4500 за м просто курит в сторонке :lol:

В Москве да, но не в России. Впрочем вскоре и для Москвы это будет уже скорее не норма, уж больной бюджет тощает и будет тощать ещё. Ну и кроме того собственникам приватизированных квартир халява от государства при износе не грозит.

Василий 2008 писал(а):
2) отсутствие каких-либо негативных моментов для собственника из-за износа (старения) объекта недвижимости. Так как все ремонтируется за счет бюджета + при сносе дают новую хату.

При всем моем уважении к аналитикам, принимать их слова как руководство к действию не имеест смысла. Да они и сами об этом говорят. Репченко занимается математикой, господа, а мы - реальными продажами. Ну не Репченко же сторговывает продавцов на 10 - 30%. Поэтому на статистику можно смотреть только как на тренд, но уж никак, не рассматривать в качестве конкретных показателей. У каждого эксперта и работающего на рынке должна быть своя аргументированная позиция на этот счет по моему мнению.

Каким своим путём? )) Серьёзно думаете, что мы чем то уникальны среди других стран.? Рыночно-нерыночные законы примерно везде одинаковы в странах таких как РФ.

Объективно осторожные инвесторы пойдут в недвижку тогда, когда будет на рынке крепкий застой, стабильность, как на рынке аренды, так и продажи, при этом хотя бы 10 летний срок окупаемости такого жилья будет за счёт аренды отбиваться. Пока такого не будет, проще в банке деньги на депозите держать.

Не очень осторожные, спекулятивные инвесторы пойдут только на волне роста, бурного, а перспективы такого роста крайне низкие. А у остальных жителей денег всё равно нет :-D

им на свои хаты копить теперь придётся годами просто, кому то копить на улучшения, кому то на собственную квартирку. Перспективы дешёвых кредитов нет никаких, кредитование оживится может только при стабильности на рынке труда и то банки просто так деньги теперь разбрасывать не будут, все поняли, чем это кончается. В Москве дно ещё далеко, вот когда 30-40 тыщ будет очень хорошей зарплатой, вот тогда будет дно, предпосылки к этому есть, вижу как некоторые вакансии в Москве просто режут пополам :-D

. Получал какой-нибудь арт-директор 90 тыщ рублей+премия, а сейчас предлагают 45 :-D

и без премии. Ждите дна на рынке труда, вот там где дно, там и будут понятны цены.

То есть мониторить надо показатели - уровень безработицы, желательно в отраслевом разрезе, динамики и уровень зп по шоколадным отраслям типа нефтянка, финансы, ит, ритейл, и т.д... арендные ставки на жильё (прямая зависимость с доходами), динамики изменения объёма предложения (аренды) в нижнем и среднем сегментах, сроков экспозиции объектов на рынке и ещё ряд параметров.

Как только стабилизируются эти показатели и продержатся на стабильном уровне не менее 6 месяцев имеет смысл вяло смотреть на рынок продажи. Раньше рынка аренды он не тронется.

В заключении скажу, что теханализ в недвижке не работает. Он в принципе и на бирже не работает, смотреть надо объективные показатели состояния экономики, а не ловить циферки, волны и прочую виртуальную материю. Весёлые москвоские очкасто-пиджаковые аналитики биржевые так насмотрели 3 000 по РТС и сели в лужу :-D

Ермаков писал(а):
Формула рассчета стоимости исходя из цены аренды хороша, но не для страны, которая идет своим путем.

Суровая провинциальная реальность сейчас, говорю про свой город.

Это с зарплатой тыщ в 30 и кучей официальных справок и пробивок работодателя получить лет на 5 - тыщ 500 рублей со ставкой под 20% годовых. Больше - не дадут. Можно смело сказать, что ипотека у нас сдохла.

Ну Вам то из Перми виднее какие зарплаты в Москве :lol:

Василий, если вы носа не высовываете из своего региона или МКАДА, то это не значит, что другие не работают в разных регионах. Отсюда и бОльший кругозор.
Московский рынок труда я также немного мониторю, как и некоторых региональных рынков.
Московский рынок труда просядет очень жёстко, запас по снижению зарплат очень большой :-D

для обеспечения насущных потребностей (питание, коммуналка, одежда) - москвичу с квартирой вполне хватит 20-30 тысяч рублей зарплаты, приезжим чуток поболее, с учётом съёма квартиры, но опять же можно впятером снимать. Поэтому и запас по коррекции рынка труда очень большой.

Не хватает на ифон и турцию ? Привыкли жить не по доходам, а по расходам. Ну так ёлки-палки страна вступает в жесточайшую рецессию, кризис, депрессию, как хотите так и называйте. Будет жёсткое дно и вялое бултыханье на нём на протяжении многих лет. Никаких быстрых отрастаний вверх в этот раз не будет.

Очень незаметно прошла эта новость

"По данным Министерства экономического развития РФ, снижение ВВП России в I квартале 2009г. составило 7%, чистый отток капитала - 33 млрд долл. Об этом сообщил сегодня журналистам заместитель министра экономического развития РФ Андрей Клепач, участвовавший в работе украинско-российского бизнес-форума. "По предварительным данным, спад ВВП России - минус 7%", - сказал он.

Замминистра напомнил, что базовый прогноз падения ВВП составляет 2,2% по итогам 2009г. "Есть риски, что спад может быть и больше, например, как говорит Всемирный банк - 4%", - сказал он."

внешняя ссылка

Промышленность уже ухнула. На росстате данные за февраль посмотрите.
Потребительский сектор - общепит, ритейл ещё держится - помогли праздники и то, что людям нужно время, чтобы снизить потребление - сейчас банально прожирают свои накопления, сбережения и так далее.
Всё интересно только начинается.