Соотношение: цена Х арендная плата 21 / 7246

Соотношение: цена Х арендная плата = арендный мультипликатор.
Мы его используем для оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости при частных инвестиционных покупках - если ниже 6-ти, очень хорошо. Если от 6-7 нужно думать. Свыше 7 - уже не совсем интересный для "арендного бизнеса" объект. Оценка эффективности инвестиций.
Другими словами - продается объект за $15 000 за 1 кв.м. Много это или мало? Если аренда $3000 за 1 кв.м./год - мало, если $1000 - много. На мой взгляд, это даже более правильный для оценки критерий, нежели сравнительный - в любом случае, объект с 6-летней окупаемостью "заберут", при этом цена за объект не имеет значения (даже если в среднем для рынка он стоит гораздо дороже), главное чтобы был выдержан 6-летний критерий.
А от арендного мультипликатора уже и до ставки капитализации не далеко

Илья писал(а):
формулу не мы придумали. МВФ. 10 лет по формуле МВФ - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости.

Давно испытываю определенное недоверие ко всему, что имеет отношение к МВФ и ВБ.
Помниться была замечательная статья в журнале РБК. Сравнивались развивающиеся страны, в том числе экономическое развитие и динамика ВВП за последние 20 лет. С выкладками и графиками. И вывод такой: чем меньше страна следовала советам МВФ и Всемирного Банка, тем лучше шло развитие и безболезненей проходил переход к рыночной экономике. И соответственно наоборот. :lol:

Алексей Михайлов писал(а):
Илья писал(а):
формулу не мы придумали. МВФ. 10 лет по формуле МВФ - нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости.
Давно испытываю определенное недоверие ко всему, что имеет отношение к МВФ и ВБ.
Помниться была замечательная статья в журнале РБК. Сравнивались развивающиеся страны, в том числе экономическое развитие и динамика ВВП за последние 20 лет. С выкладками и графиками. И вывод такой: чем меньше страна следовала советам МВФ и Всемирного Банка, тем лучше шло развитие и безболезненей проходил переход к рыночной экономике. И соответственно наоборот.

согласен, но ничего лучшего пока для жилой недвижимости не придумали. Может и придумали, только в открытых источниках нет.

С точки зрения российского инвестора вобще не имеет смысл вкладываться в объекты с окупаемостью в 10 лет )).

Илья, скиньте ссылку пожалуйста на оригинал методики МВФ, интересно почитать на основе чего они вывели столь универсальный коэффициент

Илья писал(а):
С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду.

внешняя ссылка

внешняя ссылка

разные трактовки

Илья, сколько у вас в городе средняя заработная плата в 2007 году сколько жилья (именно новостроек в квадратах, не индивидуального) было сдано в 2006 и 2007 годах ?
Практически у вас ведь первый регион, где мягко сдулись цены ?

Видите тут в чём дело, поведение инвестора на жилой первичке/вторичке (Москву не рассматриваем) оно основывается на ожидании роста стоимости квартиры за определенный интервал времени, то есть это короткие спекуляции, очень короткие. Инвестор не рассматривает такие вложения, как направленные на доходное использование (то есть извлечение прибыли за счёт аренды). Это для регионов справедливо полностью (не для Москвы я думаю, но москвичи поправят). То есть сроки окупаемости им фиолетовы абсолютно. Поэтому индекс такой использовать не очень корректно.

Илья писал(а):
http://www.yandex.ru/yandsearch?text=%D ... 0%92%D0%A4

разные трактовки

Илья

Profit писал(а):
Илья, сколько у вас в городе средняя заработная плата в 2007 году сколько жилья (именно новостроек в квадратах, не индивидуального) было сдано в 2006 и 2007 годах ?
Практически у вас ведь первый регион, где мягко сдулись цены ?

ИМХО
Не в объемах строительства и размере з/плате дело, как это не парадаксально.
Все дело в том, что Уфу называют ИПОТЕЧНОЙ столицей РФ.
У нас ипотека началась в 2004 г.
В 2005 г. мы фиксировали 20% всех сделок на вторичке с помощью ипотеки
В 2006 г. - 40%
В 2007 - 60 %
В 2008 г. у нас уже 90% сделок идут по ипотеке. Прям как в Европе. Для нас в настоящее время покупатель со 100% кэшем - "прям как в сказке"
Причем, данные по 2006 г. - официальные ФРС.
По остальным - по данным наших АН.

Видимо, мы первые израсходовали ипотечную подушку.
По моим прогнозам постепенно это начнется и в других регионах.

Profit писал(а):
То есть сроки окупаемости им фиолетовы абсолютно. Поэтому индекс такой использовать не очень корректно.

Согласен.
Согласно логике россиян - не корректно.
Согласно логике З.Европы - корректно.
Но в РФ др. индексов не придумали.
Поэтому строим модель на гипотезе " что рано или поздно придем к Европейской модели и понимания недвижимости как товара"

сколько средняя сумма выданного ипотечного кредита у вас ?
сомневаюсь, что она покрывает сейчас квартиру на 100 %, скорее докупают комнату ?
Мне просто думается, что свободные денежные средства израсходовали еще в 2005-2006 годах, далее уже шли сделки вида:
1. собственные средства+ипотека и
2. собственные средства+ипотека+средства от продажи квартиры.

Сейчас мне кажется все большую роль играет схема, при которой ипотечный платёж фактически добивает разницу между квартирами, а свободных денег (в массе) нет.