Дно на рынке недвижимости. 11790 / 707326

В нашем провинциальном городе о таком "авдруге" мечтают очччень многие продавцы самых обычных квартир.
Если москвичи мечтают о богатых северянах, то
воронежцы мечтают о богатых... :hi_hi_hi:

москвичах.
Бывает ли, что квартиру покупают по завышенной цене какие-то приезжие - да, бывает. Но вероятность - ничтожно мала.[/quote]

легенда о москвичах, которые все скупили, не убиваема)))

Asti495 писал(а):
ir-ka писал(а):
А вдруг кто-то захочет себе купить Королев с кино-историей?

Большинство продавцов загорода мечтают о таком "авдруге". Они ждут его годами, тоскуя у окна, размазывая слезы и сопли об этой голубой мечте:" скоро.. когда-нибудь добрый богатый авдруг увидит, прибежит с чемоданом денег и сразу же купит и даже может сверху добавит и мы будем с ним дружить домами."
И как Вы оцениваете шансы, что им всем встретится такой авдруг?)) 50х50, 1х1000, 1х10, 40х60, 1х10000?))

Я сама уже пятьсят лет авдруга жду.. :cry_ing:

lidmig писал(а):
Asti495 писал(а):
ir-ka писал(а):
А вдруг кто-то захочет себе купить Королев с кино-историей?

Большинство продавцов загорода мечтают о таком "авдруге". Они ждут его годами, тоскуя у окна, размазывая слезы и сопли об этой голубой мечте:" скоро.. когда-нибудь добрый богатый авдруг увидит, прибежит с чемоданом денег и сразу же купит и даже может сверху добавит и мы будем с ним дружить домами."
И как Вы оцениваете шансы, что им всем встретится такой авдруг?)) 50х50, 1х1000, 1х10, 40х60, 1х10000?))

В нашем провинциальном городе о таком "авдруге" мечтают очччень многие продавцы самых обычных квартир.
Если москвичи мечтают о богатых северянах, то
воронежцы мечтают о богатых... москвичах.
Бывает ли, что квартиру покупают по завышенной цене какие-то приезжие - да, бывает. Но вероятность - ничтожно мала.

Дорогая, а получается наоборот - у нас куча покупателей из Воронежа этим летом, я уж Меркуловой рассказывала..

Andreeviliaa писал(а):
..
Инвестиции в недвижимость могут быть ВООБЩЕ практически не связаны с "долгосрочной динамикой средних цен на недвижимость", а быть:
1) КРАТКОСРОЧНЫМИ! (типа ренновации объекта и т.д.) Это снижает НЕ КОНТРОЛИРУЕМЫЕ нами риски!
2) Базироваться не на росте общих/средних цен на недвижимость, а на УЛУЧШЕНИИ качеств самого объекта инвестирования в процессе реализации инвестиционного проекта и/или изменения конкурентного ландшафта в данной, конкретной (достаточно изолированной) локации!

Например, стоимость участка вырастет, если:
- к нему будут подведены коммуникации.
- если на участке появятся взрослые деревья и водоём (окупаемость затрат - ???)
- из продажи в данной "узкой" локации уйдут свободные от строений аналогичные участки, а новых не появится (эту возможность можно оценить при анализе с достаточной степенью точности...)
- после ренновации стоимость коттеджа очевидно вырастет (правда, отобъём ли мы затраты???)
- и т.д...

КРАТКОСРОЧНОСТЬ инвестиций в недвижимость на падающем рынке , безусловно, снижает риски, но не до нуля.
Зависит от размеров вложений, сроков исполнения ренновации объекта и скорости падения цен на категорию объекта.
Что понимать под КРАТКОСРОЧНОСТЬЮ? 2 недели? Или 2 месяца?

Юлия Лурье писал(а):
..Дорогая, а получается наоборот - у нас куча покупателей из Воронежа этим летом, я уж Меркуловой рассказывала..

Правильно. В нашем миллионнике есть народ, который раскладывает свои кровные в разные корзины, и корзина с московской недвижимостью весьма привлекательна...
Те воронежцы, которые поехали сохранять свои накопления в московских кирпичах - точно не будут покупать у воронежских ожидателей "авдруга" :lol:

Рентополучатель писал(а):
ir-ka писал(а):
Искать провинциала, который купит дом из-за имен и возможности утереть нос своим бывшим провинциальным соседям.

у провинциала не будет 45 лимонов
у таких "понторезов" (которые вы имеете ввиду) обычно не более 15 млн
клюнут те кому нужно много земли и дом надо продавать как Участок + домик

Отчего это? :lol:

продадут вот это внешняя ссылка за 45.... :ps_ih:

Юлия Лурье писал(а):
Дорогая, а получается наоборот - у нас куча покупателей из Воронежа этим летом, я уж Меркуловой рассказывала..

Не только Воронеж... С Дальнего Востока какой то глобальный исход населения: Питер, Пдмск, краснодар.. И что интересно, Воронеж....

Andreeviliaa

lidmig писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
..
...
...
.

КРАТКОСРОЧНОСТЬ инвестиций в недвижимость на падающем рынке , безусловно, снижает риски, но не до нуля.
Зависит от размеров вложений, сроков исполнения ренновации объекта и скорости падения цен на категорию объекта.
Что понимать под КРАТКОСРОЧНОСТЬЮ? 2 недели? Или 2 месяца?

Краткосрочность это конечно не единственный способ снижения рисков инвестиций в недвижимость, а один из...
Важно на мой взгляд стремиться максимально избавиться от неконтролируемых нами рисков. Т.е. от сторонних рисков.
Например, риск общего снижения активности на рынке недвижимости это сторонний риск.
Напротив, риск того, что мы купили не тот объект под реновацию, переплатили за материалы/работу, привлекли "талантливого" дизайнера, обожающего работать в стиле арт-деко

и т.д.... - вот это тоже риски. И весьма существенные, но они наши - собственные. Можно сказать, это наш инвестиционный-предпринимательский риск. И мы сами его контролируем!

То user_n1
В сравнении с банковским депозитом.
Безусловно, принятие на себя дополнительных инвестиционных/предпринимательских рисков требует компенсации в виде повышенной доходности от таких инвестиций (в сравнении с депозитом). Но здесь опять таки важный момент:
- реалистичная оценка этих дополнительных рисков.
- фатальные риски не велики и в основном контролируемы. Речь может скорее идти о недополучении прибыли, а не о потери капитала.
Ранее в теме "инвестиции в МЭС" (или в каких-то параллельных) подробно обсуждался этот вопрос...

О краткосрочных инвестициях.
Ну 2 недели это наверное не реально на рынке недвижимости :ne_vi_del:

Примером достаточно краткосрочных инвестиций может служить покупка "убитой" квартиры, её ремонт и перепродажа в уже отремонтированном состоянии. Полагаю это минимум два-три месяца + регистриция...

На загородке относительно краткосрочной может быть инвестиция такого рода - покупка участка с незавершённым строительством (голая коробка), доводка её до продажного состояния и, соответственно, продажа... Реалистично это от полу-года... Но загородка и значительно более "инертный" рынок по сравнению с рынком городских квартир...
Что характерно, участки с готовыми фундаментами или недостроем покупатели традиционно "обходят стороной", а первоначальные застройщики напротив - могут нуждаться в срочной продаже...

Ещё важный момент о срочности/краткосрочности.
Если при простых инвестициях в городскую недвижимость (например, покупка на котловане) мы инвестируем всё сумму сразу и замораживаем её на достаточно длительное время (случай привлечения заёмного капитала опустим), то при инвестициях в загородную недвижимость (сравнимо - покупка участка и строительство дома на продажу) мы инвестируем в самом начале только примерно 1/3 или около того, а остальные средства инвестируем постепенно. У нас сохраняется определённая гибкость, а заёмный капитал вообще может привлекаться только на финишной стадии проекта:
1) снижаются риски связанные с привлечением заёмных средств.
2) минимизируется сумма выплаченная за пользование кредитом.
Но это не основное. Как дополнение.

P.S.
Собственно, нас ни кто не заставляет маниакально инвестировать в недвижимость на постоянной основе.
Видим возможности, адекватно оцениваем риски - инвестируем. Не видим, избавиться от неконтролируемых рисков не можем - не инвестируем...
Видим лучшие возможности ПРИ СРАВНИМЫХ РИСКАХ - инвестируем там, где соотношение риск/доходность/геморройность нам кажется привлекательным.
Просто я к тому, что изучение графиков ценового индекса РН и его СР мало что даст, при оценке привлекательности и рисков инвестиций в реновацию конкретного объекта, покупку недостроя и т.д. О чём и писал ранее...

P.S.S.
Кроме того, я вообще не уверен в полезности изучения графиков индекса ИРН и его простой СК в современных условиях.
Даже если мы намереваемся инвестировать в индекс.
Но эта тема скорее дискуссии в подфоруме о тех. анализе...

Саган Сергей писал(а):
Прилетит вдруг волшебник
В голубом вертолёте
Чтобы мне отслюнявить бабло
И в счастливом угаре
Вертолёт мне подарит
Оттого что ему так свезло...

Легенды об Авдруге все примерно одинаковы)) :lol:

Кажется, что они одинаковы у всех народов мира))
Люди спорят в науке, политике, мерятся религиями, ростом, состояниями и т.д. и т.п., но всех объединяет легенда об Авдруге.
Что-то в этом есть. :hi_hi_hi:

Из недавнего.
Квартира реально продастся и то со скрипом за 6млн.
Хотят семь.
Почему хотите семь?
Ну так осень же! Самый сезон. Авдруг!