Какие интересные фазы на рынке недвижимости и коротка память людская: 448 / 7278

14.01.21, 11:03
Shadow писал(а):

14.01.21, 09:20
ogogo.guguev писал(а):
Ок, в чем реал цены будем мерить?
Реал стандартно измеряется в покупательной способности, т.е. с поправкой на инфляцию. Тренд по реальной стоимости шел вниз, но в конце 2018-2019 году со смягчением кредитно-денежной политики произошел разворот. Вот стоимость бетонометра на 1 января года в пересчете на рубль 01.01.2013:
2013 - 163 т.р.
2014 - 188 т.р.
2015 - 155 т.р.
2016 - 132 т.р.
2017 - 120 т.р.
2018 - 116 т.р.
2019 - 114 т.р.
2020 - 116 т.р.
2021 - 127 т.р.
Никакого "пузыря", при расчете по реальной покупательной способности цены сейчас в полтора раза ниже пика 2014 года. Номинальные же цены в рублях могут быть абсолютно любыми, это вообще ни о чем не говорит.

Т.е. при ключевой ставке 4,25% мы в 2020 имели как бы 116 тыс.за метр из за доступности дешевых денег? Номинальное исчисление б-во покупателей ведь не интересует, их интересует ежемесячный платеж и свои ПВ.

kris-k

14.01.21, 11:33
Shadow писал(а):
реальной покупательной способности денег

Полагала, что имеете в виду реальную покупательную способность покупателей.

Деньги дешевеют и это бесспорно, только доходы у населения не растут с такой же скоростью, что собственно и отражает такой показатель как реальные располагаемые доходы. Беднеет население страны в среднем все последние годы. Цены растут, а зарплаты за ними не поспевают.

14.01.21, 11:35
eugen писал(а):
Т.е. при ключевой ставке 4,25% мы в 2020 имели как бы 116 тыс.за метр из за доступности дешевых денег? Номинальное исчисление б-во покупателей ведь не интересует, их интересует ежемесячный платеж и свои ПВ.

Я указал цены на 1 января соответствующего года. Т.е. на 01.01.2020 один квадратный метр можно было обменять на такое же количество товаров и услуг, которое 01.01.2013 стоило 116 тысяч рублей. Фактически продавец квартиры в обмен на свою недвижимость мог получить на 40% меньше благ в натуральном выражении, чем в 2014.

14.01.21, 11:42
kris-k писал(а):

14.01.21, 11:33
Shadow писал(а):
реальной покупательной способности денег
Полагала, что имеете в виду реальную покупательную способность покупателей.
Деньги дешевеют и это бесспорно, только доходы у населения не растут с такой же скоростью, что собственно и отражает такой показатель реальные располагаемые доходы.

Безусловно. Но баланс соблюдается, падение реальных располагаемых доходов сопровождается падением же реальной стоимости недвижимости, реальные располагаемые доходы упали пусть на 15%, реальная стоимость недвижимости - на 35%. Зависимость нелинейная, т.к. при падении располагаемых доходов доля в первую очередь режутся дорогие покупки вроде недвиги/автомобилей. Проще говоря, если половина зарплаты уходила на текущую жизнь, а половина откладывалсь, то при обесценивании денег вдвое и той же номинальной зарплате всё будет проедаться, а откладываться - ноль.

14.01.21, 11:23
kris-k писал(а):
А что такое реальная покупательная способность?

Если речь о методике Росстата, то там только определенный набор продуктов вроде считается, продуктовая корзина. А как же услуги, налоги, коммуналка, та же покупка недвижимости?

14.01.21, 11:52
ogogo.guguev писал(а):
Если речь о методике Росстата, то там только определенный набор продуктов вроде считается, продуктовая корзина. А как же услуги, налоги, коммуналка, та же покупка недвижимости?

Расходимся, имелась в виду покупательная способность денег. )

14.01.21, 11:42
kris-k писал(а):
Полагала, что имеете в виду реальную покупательную способность покупателей.

То же думал что это и имеется в виду. Но речь же шла о доходах/расходах населения, т.е. покупателей.
Откуда эти цифры по покупательной способности и что в них заложено, как рассчитываются?

14.01.21, 11:49
Shadow писал(а):
Безусловно. Но баланс соблюдается, падение реальных располагаемых доходов сопровождается падением же реальной стоимости недвижимости

В общем и целом согласна. Правда ещё надо учесть, что сейчас мы находимся в точке бифуркации. То что сейчас происходит ни один из ныне живущих никогда не переживал. Неопределенность зашкаливает, что само по себе подталкивает людей вложиться во что-то осязаемое. Плюс ставка, из-за которой депозиты убыточны, а кредиты дешевы, как никогда, плюс еще и льготная ипотека, которая ко всему ограничена по срокам. Плюс доллар скакнул. Плюс закон о контроле за сделками, в связи с которым до НГ многие торопились купить. В общем идеальный шторм какой-то получается.
Интересно ваше мнение, как видите дальнейшее развитие ситуации?

14.01.21, 12:03
ogogo.guguev писал(а):
Откуда эти цифры по покупательной способности и что в них заложено, как рассчитываются?

Это стоимость метра скорректированная на инфляцию за период.

А ведь кроме растущих налогов и жкх еще кредиты забыли. Как учесть в этой модели рост заипотеченности и закредитованности? Ведь это то же будет играть на уменьшение будущей покупательной способности населения, в том числе и за счет уменьшения потребности в жилье так как ее удовлетворили сейчас, а платить еще ого-го сколько.