В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

ArtHome писал(а):
Igor_363 писал(а):
ArtHome писал(а):
Для покупки квартиры по-метрово был придуман индекс MARPI, но из-за непрозрачности механизма его хеджирования дилером он кажется издох.

А что за индекс, как его использовать?
Правда я не очень доверяю индексам, но если известный, то вдруг пригодится.

Сайт калитки внешняя ссылка
Когда маркетмейкер продаёт честный индекс, например, акций, он полученные деньги от его продажи вкладывает в составляющие его акции. В любой момент при предъявлении ему поручения на выкуп индекса он продаст часть акций и эти деньги вернёт клиенту. Цена индекса определяется ценой составляющих его акций, поэтому что бы не случилось на рынкете, у маркетмейкера будут деньги на обратный выкуп индекса, сколько бы он его до этого не продал.

Теоретически задумка Калитки была благая - она продаёт индекс как горшки поштучно, а вырученное бабло вкладывает в недвижимость. Народонаселение вкладывает в индекс свои сбережения помесячно. Цена индекса определяется ценой квадратного метра - недвижимость дорожает, индекс тоже дорожает и наоборот. Понавкладывавшись несколько лет, пипл продаёт накопленные запасы индекса и на вырученное бабло покупает хаты.

Требованием к биржевому товару является стандартность и взаимозаменяемость - одна акция газпрома от другой ничем не отличается.
В ситуации с Калиткой непонятно, что за недвижимость может быть куплена на вырученные от продажи индекса деньги и насколько быстро она может быть продана при обратной продаже индекса. Поэтому, даже если калитка останется кристально честной, в её идее заложены столь высокие риски, что она похожа на лохотрон. По прошествии полутора лет можно смело сказать - тупых буратин не хватило, было мало пеара.

Вот и мне пришло на ум сравнение с пирамидой, последние платят первым, и все рушится когда новые вклады перестают поступать.
Игра, игра... кому-то повезет, а кому-то...
Я вообще сначала подумал, что речь идет об индексе для измерения роста/падения недвижимости, а оказывается что сам индекс инструмент для инвестиций (если я правильно понял)

Рентополучатель писал(а):
Igor_363 писал(а):
Если старение здания, то очень уж малый срок вы ему отвели, всего 40 лет (100% делить на 2.5%), разве современные дома выглядят такими хрупкими?

Вы очень невнимательно читаете посты стр 114.

Заинтриговали. Перечитал.

Рентополучатель писал(а):
Если (теоретически) квартира будет стоить 10% через 90 лет, то ее ценность убывает со скоростью 2,5% в год. Тоже не маленькие амортизационные отчисления надо делать.

Ниже по тексту идут корни 90-й степени.От какой суммы вы берете 2.5%, от остаточной?

Не поручусь за правильность, но по-моему при линейном способе начисления амортизации процент износа считается от первоначальной стоимости. Если так, то 2.5% всегда относится к начальной стоимости квартиры. Да так и логически проще.
А погрешность (основная) все равно останется в неточности определения срока службы здания.
Вы ему дали 100 лет. А почему не 120, 130... 170?
Хрущевские панельки на 40 лет проектировались, а они 50 уже отстояли (с 60-х годов) и еще столько же простоят. Только лет через 10 заменить бы им трубы на пластиковые.

Да от остаточной. Ведь 5% аренды вы получаете от остаточной? Зачем нам первоначальная.

Калита -Финанс, как и ее MARPI - "кухня". Только IGOR_363 не спрашивайте, что такое "кухня".

Рентополучатель писал(а):
Калита -Финанс, как и ее MARPI - "кухня". Только IGOR_363 не спрашивайте, что такое "кухня".

Я и про MARPI у вас не спрашивал. Но если ответили, куда ж деваться
Не люблю я индексы, не внушают они доверия. Любой индекс только поможет оправдать промахи в прогнозах.
А лучше вместо чтоб оправдывать, совсем их не делать. А в этом индексы не помогут.
Не настаиваю, готов услышать критику (в т.ч. и от вас и от всех, кроме только одного вечно недовольного урода)

Igor_363 писал(а):
Не настаиваю, готов услышать критику (в т.ч. и от вас и от всех, кроме только одного вечно недовольного урода)

Давайте по существу темы , на странице 121 выложил свои размышления. какие контраргументы?

Igor_363 писал(а):
Хрущевские панельки на 40 лет проектировались, а они 50 уже отстояли (с 60-х годов) и еще столько же простоят. Только лет через 10 заменить бы им трубы на пластиковые.

они могут стоять хоть сто лет.
только через 15 они будут неликвидны.
или ликвидны, но в том случае если будут стоить, как сейчас малогабаратки с кухней 3 метра.

bhr писал(а):
Vlas писал(а):
Гусь свинье не товарисч
а точнее: не знаю как во "всеобщем коллапсе", а вот в волну снижения на 30% в 2008 несколько моих знакомых ( у кого, конеш, деньги в баксах были) прикупили себе метры мечты. Прямо несколько сделок было перед глазами. Три месяца назад "не могли", а потом резко "смогли". Повезло? Ну, может и так. Так вся жизнь - сплошная непонятка)) где возьмешь, где потеряешь... Так шта рано хомяков хоронить, рано

Заметьте, купили, а не на форуме разглагольствовали. А это две большие разницы.

Что-то явно у Вас с логикой. Купили то, что им было нужно, и то, что в моменте стало НА 30% ПРОЦЕНТОВ ДЕШЕВЛЕ(и даже более из-за "плавной девальвации"). А до этого разглагольствовали, кто где хотел - кто в И-те, кто на кухне. И не покупали. Логика: есть 3 коп - куплю конурку Тыквы или буду на ипотеку горбатиться - к счастью, присутствует не у всех.

Burst писал(а):
Igor_363 писал(а):
Хрущевские панельки на 40 лет проектировались, а они 50 уже отстояли (с 60-х годов) и еще столько же простоят. Только лет через 10 заменить бы им трубы на пластиковые.

они могут стоять хоть сто лет.
только через 15 они будут неликвидны.
или ликвидны, но в том случае если будут стоить, как сейчас малогабаратки с кухней 3 метра.

Они будут стоить ровно столько, сколько на них предъявят спрос.
А на что предъявляют спрос - походите вечером по Столице, посмотрите в каких домах окон больше горит.

cineproof

bhr писал(а):
То есть себе Вы жилье купили....
А другим советуете не покупать?

Я ничего не советую - я лишь призываю людей думать. Побольше.
Вот, например, мои бывшие соседи, снимали трёшку за сорок тысяч в панельке 17-ти этажной. Вполне квартира нормальная.
Но съехали. Не потому, что ипотеку взяли. А потому, что построили себе дом, на земле.
Вот с землей амортизация уже гораздо меньше...
А можно было как Вы, взять ипотеку на эту квартиру и платить тысяч 80 в месяц, хотя арендовали за 40.
Квартира, кстати, из которой они съехали, уже полгода стоит без жильцов...
И это опять к вопросу о бизнесе.