Прогнозы на 2025 год 1266 / 20241

[Павел Рыкалин]

еньги дольщиков для застроя недоступны до сдачи дома в эксплуатацию. Они хранятся на эскроу-счетах. Застройщик строит на банковский кредит, т.н. «проектное финансирование». Деньги есть на стройку от начала и до конца. Финансирует банк.

Значит застройщику очень не выгодно держать бетон не проданым. Кредит он взял,% платит,а вернуть кредит не может- квартиры не покупают.

Чтобы получить денежки - надо СДАТЬ дом. До этого момента никаких денег от проданных квартир застрой не получает.

То, сколько проданных квартир на каком-то этапе строительства, немного второй вопрос. Он даже важнее в контексте отношения с банком, там ставка по проектному финансированию может повышаться, если на каких-то этапах проседают продажи.
Но за последние месяцы льготной ипотеки продано было много, проблем не возникнет ещё полгода-год.


ПС
И есть ещё один фактор. С такой ставкой ЦБ проектное финансирование будет конечно дороже на момент подписания договора (при ставке 10-11% застрои получали кредитные деньги под 5-7%), а продажи будут идти более вяло. Результат - притормозят какие-то новые проекты.
Где получено разрешение на строительство, там конечно кредитные деньги давно выданы. И строить можно дальше под невысокий процент.

[Ива ветка]

Где получено разрешение на строительство, там конечно кредитные деньги давно выданы. И строить можно дальше под невысокий процент.

Все равно не понятно. Вот если сейчас у застройщика кучка квартир в продаже.Часть корпусов уже построено, часть только будет. Т.е кредитные деньги он получил.Он может ждать продаж несколько лет без проблем?

[maik007]

6.11.24, 13:07Павел Рыкалин писал(а):
Где получено разрешение на строительство, там конечно кредитные деньги давно выданы. И строить

Напоминаю на всякий случай что вы общаетесь с рыкалиным

[Ланалика]

может ждать продаж несколько лет без проблем?

Надо смотреть каждого застройщика отдельно, какая долговая нагрузка, какое лобби у него, сможет ли притянуть какие-то льготы.

В Москве могут часть передать под реновацию. Придумают по стране соц.жилье для разных льготных категорий

[maik007]

внешняя ссылка
Продажи девелопера Pioneer выросли на 30% по сравнению с 2023 годом

[maik007]

внешняя ссылка
Продажи девелопера Pioneer выросли на 30% по сравнению с 2023 годом

Так что там застроив проблемы из-за роста цен и продаж

[Павел Рыкалин]

Где получено разрешение на строительство, там конечно кредитные деньги давно выданы. И строить можно дальше под невысокий процент.

Все равно не понятно. Вот если сейчас у застройщика кучка квартир в продаже.Часть корпусов уже построено, часть только будет. Т.е кредитные деньги он получил.Он может ждать продаж несколько лет без проблем?

Тут ведь не только дольщик и застрой.
Застрой может ждать. Банк же не совсем хочет это делать.

При раскрытии эскроу после сдачи дома в эксплуатацию, банк за счёт денег с эскроу возвращает своё. И банк хочет вернуть все свои денежки с процентами, поэтому и есть график минимальных продаж.

Непроданные квартиры - да, их можно продать дороже если дом сдан. Но до момента сдачи надо напродавать СТОЛЬКО, чтобы при вводе сразу отдать деньги банку потраченные на всю стройку. Если есть задел из множества проданных квартир, перекрывающий сумму проектного финансирования с процентами, то застрой может вообще ничего не продавать пока не закончит. И продать потом уже «на ключах» дороже. Или может влепить огромный ценник и не париться из-за отсутствия покупателей в моменте

[Сергей Тихоненко]

Деньги, лежащие на эскроу обесцениваются со скоростью минимум 21% в год.
Если застройщик не справится со стройкой, то можно зависнуть на годы. Рекорд - 10 лет по паре корпусов в ЖК Царицыно.
Как-то так)

[Павел Рыкалин]

Деньги, лежащие на эскроу обесцениваются со скоростью минимум 21% в год.
Если застройщик не справится со стройкой, то можно зависнуть на годы. Рекорд - 10 лет по паре корпусов в ЖК Царицыно.
Как-то так)

Царицыно (или как они там - Хлебокомбинат N6, почти палата N6) строились в другой правовой действительности строительства

[Cвятoслав Tеплов]

взято из другой темы, но

Кварталы 21/19, метро Стахановская 7 минут или метро (БКЛ) и МЦК Нижегородская 12 минут пешком п44Т двушка распашонка классическая, одна из лучших планировок двухкомнатных квартир. Дом 2018 года постройки. 4/17 эт. Кондиционеры, встроенная кухня с фасадами из закаленного стекла. С мебелью и техникой.
60 общая, 33 жилая (19 и 14), 11 кухня. Две лоджии. Один взрослый собственник, основание покупка по ДДУ от застройщика, более 5 лет назад. Перепланировок, обременений и других понижающих факторов нет.
В рекламе будем не долго, не уйдет сразу, уходим в аренду.
Цена 20 700 тыс.
внешняя ссылка

Интересно, ушла или нет?
Есть клиенты , но бюджет 16, возможно с займом "друзей" наскребут 18, но не больше...
Сидят в депозите после продажи пару своих квартир в области, ожидают , что к весне цены упадут на 20%

Святослав, ушла в аренду ( мы в принципе так и планировали), причем быстрее конкурентов. В теории продавать потом будем. Так, что если покупка вялотекущая и лежат деньги на депозитах, можем иметь друг друга ввиду)
В аренде сейчас за 85 тыс

16 млн. на депозитах под консервативные 20% - 266 тыс. в месяц ? или я не правильно посчитал (3,2 за год)

Еще один тренд как видите - с продажами всё очень "непросто".
Вытягивает сдача в аренду, но если есть "начинка" и "хорошая отделка".
А что делать тем у кого нет отделки или в "пердях" квартиры ?

Однако "время депозитов" продлится недолго - все ждут кризис.

Тогда уже сложаться несколько факторов:
1. упадёт аренда
2. Депозиты опять упадут
3. Какой нибудь политико-экономический фактор, сильно влияющий на рынок.
Например резкое поднятие налогов на владение для пополнения опустевшего бюджета
3. Все соответственно выйдут в продажи.

Что будем делать тогда ? Правильно падать в цене 10-20-30.... и далее... 2025 ?