В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Рентополучатель писал(а):
Igor_363 писал(а):
Рентополучатель писал(а):
вы забыли про "отрицательный капитал". Заемщик очень сильно радуется и при его наступлении очень при очень огорчается.

А теперь еще раз и на человеческом языке Кто про что забыл, и кто от чего огорчается

Чел занял у банка к примеру 2млн. своих было 25% -400 тыщ. Взял убогую кв-ку за 2400 . на 15 лет. После 5 лет он выплатил эдак процентов 10 от столбовой суммы и должен банку 1800. Наступило кредитное сжатие и хаты припали к примеру на 26 % процентов. И цена заложенного объекта меньше чем его рыночная цена типа "маржинков коля" пришел и все. Хата продается с дисконтов а ипотечник идет копить на новый взнос. Типа так.

Именно такая схема, по версии одного из аналитических журналов, "разгоняла" падение цен в США в кризис 2008 г. - цена заложенной недвижимости становится меньше остатка долга по кредиту, и если сильно меньше - хозяин отказывается от дома и от долга, банк выставляет залоговый дом на продажу, причем по небольшой цене, что еще больше снижает общий уровень цен.
Но у нас, по моему, не так. У нас заемщик отвечает всем своим имуществом по долгу перед банком (поправьте кто знает, если это не так). Т.е. если стоимости квартиры не хватает для погашения долга, то заемщик будет доплачивать.

Про отрицательный капитал опять не ясно - это термин общеупотребимый? что означает?

С точки зрения роста/падения цен нет разницы, взята квартира в ипотеку или за свои. Если цены выросли - будет хорошо купившим, если цены упали, то купивший за свои потеряет на обесценившейся недвижимости наравне с ипотечником (только тому еще % платить)

Igor_363 писал(а):
[
если цены упали, то купивший за свои потеряет на обесценившейся недвижимости наравне с ипотечником (только тому еще % платить)

Тот кто купил за свои и для жизни ничего не теряет.Он живет в своей квартире его все устраивает и почему вы думаете что ценовые колебания приравниваются к тому что он что то теряет?

Piter писал(а):
Igor_363 писал(а):
[
если цены упали, то купивший за свои потеряет на обесценившейся недвижимости наравне с ипотечником (только тому еще % платить)

Тот кто купил за свои и для жизни ничего не теряет.Он живет в своей квартире его все устраивает и почему вы думаете что ценовые колебания приравниваются к тому что он что то теряет?

Купивший за свои при снижении рынка теряет, если хочет: а) либо просто продать - получить деньги б) либо свою большую "обменять" на меньшую и получить доплату

Если же он решает Улучшить свои жилищные условия - при снижении рынка он Выигрывает, так как разница в Доплате уменьшается

Купивший за свои (или по ипотеке - здесь не важно) перед снижением рынка "кусает локти" на предмет, почему не подождал с покупкой - пришлось бы потратить на эту же квартиру (или аналогичную) процентов на 20 меньше (т.к. цены сократились). Отсюда он проигрывает при снижении рынка после покупки. Если после покупки рынок вырос - купивший радуется, т.к. его квартира теперь стоит дороже, и промедли он немного - пришлось бы за эту же квартиру выложить на 20% больше

Раша проходила многое, и дефолты с падением рубля в 5 раз за одну сессию и полное отсутствие спроса на квартиры и превращение в прах сбережений и много чего еще.Я думаю мы способны пережить даже то что пережить не в состоянии крысы и тараканы.Так что не нужно тут пугать ежа голой жопой.Если рухнет ценник, те у кого ничего не было так-же ничего и не выиграют, а те у кого есть сегодня, в силах себе позволить и по нынешним ценам.

omm писал(а):
Раша проходила многое, и дефолты с падением рубля в 5 раз за одну сессию и полное отсутствие спроса на квартиры и превращение в прах сбережений и много чего еще.Я думаю мы способны пережить даже то что пережить не в состоянии крысы и тараканы.Так что не нужно тут пугать ежа голой жопой.Если рухнет ценник, те у кого ничего не было так-же ничего и не выиграют, а те у кого есть сегодня, в силах себе позволить и по нынешним ценам.

Немного не в тему, мне кажется... разве тут пугают? тут анализируют

А что до России - мы революцию пережили, сталина с его репрессиями, войну прошли, несколько волн эмиграции ряды наши проредили - а все равно живем, ракеты в космос запускаем, недвижимость покупаем/продаем. Все не так плохо, не огорчайтесь, и не пугайтесь

Igor_363 писал(а):
[-X Купивший за свои (или по ипотеке - здесь не важно) перед снижением рынка "кусает локти" на предмет, почему не подождал с покупкой - пришлось бы потратить на эту же квартиру (или аналогичную) процентов на 20 меньше (т.к. цены сократились). Отсюда он проигрывает при снижении рынка после покупки. Если после покупки рынок вырос - купивший радуется, т.к. его квартира теперь стоит дороже, и промедли он немного - пришлось бы за эту же квартиру выложить на 20% больше

в разговоре забавается другой контр агент БАНК.
Как в вышеописанном примере человек купил за 2400тыс недвигу при своих 400 тыс. он платил 5лет значит сплатил 10% . Долг банку 1800 тыс.
1.При падении на 25 % стоимость недв. 1800. Банк НЕРВНИЧАЕТ залог уже равен рыночной стоимости. Банк ЗВОНИТ ипотечнику и требует ДОВНЕСЕНИЯ ЗАЛОГА . Чел берет из под матраса 200 штук и бежит в банк делает довнесение. Итог долг банку 1600. Квартира стоит 1800
2. Падени продолжается и она падает еще на 12 % ( По теории 38,2% минимально ожидаемое падение) Квартира уже стоит 1584. Банк зонит и говорит залог меньше суммы долга на 16 тыс -ЭТО и ЕСТЬ ВАШ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ КАПИТАЛ!!! И требует ДОВНЕСЕНИЯ.
3. У ВАС денег нет. ВЫ банкрот.
4. Банк забирает квартиру, продает ее своим людям на своих торгах за 1500. И говорит Вам, что у ВАс еще долг непогашенный - 100 тыс. Вешает на Вас потреб кредит на 100 тыс под 60% годовых и здает внайм Вам вашу же ОТРЕМОНТИРОВАННУЮ квартиру(за 15 тыс руб).

Банк в полном шоколаде :
1. Лучшие проценты ( по аннуитетным платежам) он получил.
2. 100 штук он получит + хорошие проценты.
3. Знакомые банк ( за продажу ниже рынка) - отблагодарят.
4. Ремонт в квартирке сделан бесплатно.
5. Платежи по аренде поступают исправно.

На практике пункт 2 может три четыре раза повториться ведьпадение 38 процентами может и не ограничется а показать и 50% и 62%

А Чел в полной противоположенности шоколаду
1. Аннуитетные платежи 5 лет были в 2 -ваааааа! раза больше чем он мог бы снимать кв-ру.
2. Он потерял 400 +200 = 600 тыс руб
3. Он должен банку 100 тыс на 3 года +170 тыс проценты
4. Ремонт сделал он бесплатно еще 200 тыс.
5. комисси при продаже кв-ры, неустойки банку, + сам переезд и т.д. и т.п. возьмем =150 тыс
Итог: 600+270+200+150 = 1220. Минус 1220
Классно в ипотеку поигрался?????????

поэтому не надо брать ипотеку с меньше чем 30, а желательно 50% взносом
надо рассчитывать свои силы, чтобы уходило на ее обслуживание не более 1/3 от дохода
лучше вообще ее не брать, но это будет уже из серии "лучше быть здоровым чем больным или лучше быть богатым чем бедным"

при падении с 5000 до линии поддержки в 2800 и 40% взнос не спасет (если ипотека валютная)