Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 12000 / 297586
10 апр. 2018
Дан сигнал что бы понять насколько у нас все ТОНКО. Прижали одного любителя рыбок, а рухнуло все что можно! Даже торги приостанавливали. А если бы был толчок с магнитудой 8 баллов?09.04.18, 09:31Павел Скрытка писал(а):Ну так недвижимость реагирует последней, а покупатели паспортов первыми )))09.04.18, 09:08Святослав Теплов писал(а):Мосмотрим статистику Росреестра за март 2018 по дду - пока ее нет...
Январь + март = 21 тыс.договоров по Москве.
(В каждый месяц по ~ 10 тыс.было)
Я и говорю в декабре новый заход вниз. Процессы запущены, но на доходах покупателей они скажутся лишь ближе к концу года, когда парней из Русала сократят без выплаты бонусов
10 апр. 2018
Alexsander50,
Это будет 2014 лайт
продавайте квартиры в Москве. успейте купить паспорт ЕС и валюты. Сейчас будет откат - надо на нем тарить валюту
Согласно новым санкциям любые американские лица должны прекратить всякие коммерческие отношения с включенными в список компаниями – а также с теми их дочерними компаниями, где им принадлежит не менее 50%. Это касается как деловых отношений (например, поставок товаров, исполнения контрактов и проч.), так и работы американских граждан в этих компаниях, а также владения американцами их акциями и облигациями, предоставления кредитов (последнее касается трех компаний – Rusal, En+, ГАЗа).
Кроме того, по закону CAATSA под вторичные санкции могут попасть любые неамериканские лица, которые совершают «существенные операции» с лицами из списка SDN, и иностранные финансовые институты, совершающие с ними «существенные финансовые операции». Фактически попавшие под санкции США российские физические лица и компании отлучаются от долларовой системы, указывает Брэдшоу, любой платеж в долларах проходит через территорию США, в транзакции участвуют банки-контрагенты, которым будет нельзя иметь дела с российскими компаниями из санкционного списка. «А существенные операции (в любой валюте) с подсанкционным лицом создают для лиц не из США риск вторичных санкций», – предупреждает она.
Есть некоторые долларовые транзакции, которые проходят не через США, но их немного, знает О’Тул.
Это будет 2014 лайт
продавайте квартиры в Москве. успейте купить паспорт ЕС и валюты. Сейчас будет откат - надо на нем тарить валюту
Согласно новым санкциям любые американские лица должны прекратить всякие коммерческие отношения с включенными в список компаниями – а также с теми их дочерними компаниями, где им принадлежит не менее 50%. Это касается как деловых отношений (например, поставок товаров, исполнения контрактов и проч.), так и работы американских граждан в этих компаниях, а также владения американцами их акциями и облигациями, предоставления кредитов (последнее касается трех компаний – Rusal, En+, ГАЗа).
Кроме того, по закону CAATSA под вторичные санкции могут попасть любые неамериканские лица, которые совершают «существенные операции» с лицами из списка SDN, и иностранные финансовые институты, совершающие с ними «существенные финансовые операции». Фактически попавшие под санкции США российские физические лица и компании отлучаются от долларовой системы, указывает Брэдшоу, любой платеж в долларах проходит через территорию США, в транзакции участвуют банки-контрагенты, которым будет нельзя иметь дела с российскими компаниями из санкционного списка. «А существенные операции (в любой валюте) с подсанкционным лицом создают для лиц не из США риск вторичных санкций», – предупреждает она.
Есть некоторые долларовые транзакции, которые проходят не через США, но их немного, знает О’Тул.
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
10 апр. 2018
03.04.18, 13:33Юлия Лурье писал(а):сейчас все условия создались(вряд ли созданы специально) на рынке недвижимости России, такие щадящие налоги, такая низкая стоимость и сроки оформления, такой процент по ипотеке и такая оборачиваемость средств, что недвижимость является самым привлекательным и безопасным инструментом для извлечения прибыли или сохранения денежных средств
так что ловите момент
он не будет вечным
Запомним этот твит от 3 апреля 2018 года.
"Профи рынка" обещает рост цен!
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
10 апр. 2018
Ипотечник он спешит — ипотечник не понимает, Что с санкции США обрушат цены навсегда!
Застройщики торопятся вывести в продажу больше новых квартир
Новые дома строятся быстро, но предложение все равно падает
В Москве по итогам первых трех месяцев года в продаже находилось 15 290 квартир в новостройках комфорт-класса. Это почти на 16% меньше, чем в конце прошлого года – 18 158 квартир. В квадратных метрах предложение новостроек также ощутимо просело – минус 14%, до 908 357 кв. м. Такие данные приводятся в отчете компании «Бест - новострой».
Успеть до часа Х
По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, сокращение предложения обусловлено нетипично высокими темпами продаж в начале года. «В I квартале 2018 г. существенно выросла доля сделок с использованием ипотечного кредита. Ставки снизились, требования к заемщикам остались прежними – в результате жилье стало более доступным. Это подстегнуло спрос в целом и увеличило долю ипотеки в продажах. В проектах ГК «А101» доля покупок по ипотеке за I квартал 2018 г. выросла на 30%», – поясняет Цветов.
Эксперты «Бест-новострой» отмечают, что сокращение квартир в экспозиции наблюдалось на фоне активных стартов продаж. Застройщики стараются успеть вывести на рынок максимальное число проектов до 1 июля, когда вступят в силу новые законодательные нормы, устанавливающие дополнительные требования к компаниям, привлекающим средства дольщиков.
В итоге, с начала года на рынок вышло 4 новых проекта комфорт-класса – Fresh, «Преображение», «Ты и я», «Любовь и голуби», в которых общее число поступивших в продажу квартир составило 546 штук. Кроме этого, в восьми уже реализуемых комплексах застройщики вывели в продажу новые корпуса.
Официальные данные о вводе жилья также говорят об активизации застройщиков в I квартале. По данным департамента градостроительной политики Москвы, с начала года в столице введено 371 000 кв. м жилья (21 дом), что на 13% выше, чем за аналогичный период 2017 г.
Всего в старой Москве по итогам марта продажи велись в 75 комплексах массового сегмента, уточняют эксперты компании «Метриум групп».
Цена на месте
Несмотря на высокий спрос, который зафиксировали в этом году застройщики и риэлторы, стоимость квартир в недорогих новостройках практически не изменилась. По данным «Бест - новострой», цена в среднем выросла на 1% до 152 317 руб. Похожие данные и у «Метриум групп»: рост на 0,6% до 151 760 руб. за кв. м.
По словам председателя совета директоров компании «Бест-новострой» Ирины Доброхотовой, стабильность цен на рынке с начала года обеспечил тот факт, что структура предложения осталась практически неизменной. По-прежнему больше всего квартир продается на Юго-Востоке Москвы (31,4%), Юге (16,0%) и Северо-Востоке (14,0%), подсчитали в «Метриум групп».
При этом средний бюджет сделок рос немного быстрее, чем стоимость «квадрата». По итогам марта средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Москве составила 8,9 млн руб. (+1,9%). Средний бюджет студий увеличился заметнее всего – до 4,9 млн руб. (+1,9%). Однушки почти не изменились в цене - 6,3 млн руб. (-0,1%). В ногу со среднерыночной ценой шла стоимость двух- и трехкомнатных лотов: 9,2 млн руб. (+0,6%) и 12,8 млн руб. (+0,3%). Средний бюджет многокомнатных квартир составил 20,4 млн руб. (-0,2%).
По словам Дмитрия Цветова, средняя стоимость лота в проектах его компании также выросла - на это в основном повлияло снижение ипотечной ставки на 1%, что позволило клиентам покупать квартиры на 5% дороже. В итоге, люди «покупают квартиры большей площади, на более поздней стадии строительства или с готовой отделкой». «Как результат, средняя стоимость лота в наших проектах по сравнению с IV кварталом 2017 г. увеличилась на 5,5%», - говорит Цветов.
внешняя ссылка
Застройщики торопятся вывести в продажу больше новых квартир
Новые дома строятся быстро, но предложение все равно падает
В Москве по итогам первых трех месяцев года в продаже находилось 15 290 квартир в новостройках комфорт-класса. Это почти на 16% меньше, чем в конце прошлого года – 18 158 квартир. В квадратных метрах предложение новостроек также ощутимо просело – минус 14%, до 908 357 кв. м. Такие данные приводятся в отчете компании «Бест - новострой».
Успеть до часа Х
По словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, сокращение предложения обусловлено нетипично высокими темпами продаж в начале года. «В I квартале 2018 г. существенно выросла доля сделок с использованием ипотечного кредита. Ставки снизились, требования к заемщикам остались прежними – в результате жилье стало более доступным. Это подстегнуло спрос в целом и увеличило долю ипотеки в продажах. В проектах ГК «А101» доля покупок по ипотеке за I квартал 2018 г. выросла на 30%», – поясняет Цветов.
Эксперты «Бест-новострой» отмечают, что сокращение квартир в экспозиции наблюдалось на фоне активных стартов продаж. Застройщики стараются успеть вывести на рынок максимальное число проектов до 1 июля, когда вступят в силу новые законодательные нормы, устанавливающие дополнительные требования к компаниям, привлекающим средства дольщиков.
В итоге, с начала года на рынок вышло 4 новых проекта комфорт-класса – Fresh, «Преображение», «Ты и я», «Любовь и голуби», в которых общее число поступивших в продажу квартир составило 546 штук. Кроме этого, в восьми уже реализуемых комплексах застройщики вывели в продажу новые корпуса.
Официальные данные о вводе жилья также говорят об активизации застройщиков в I квартале. По данным департамента градостроительной политики Москвы, с начала года в столице введено 371 000 кв. м жилья (21 дом), что на 13% выше, чем за аналогичный период 2017 г.
Всего в старой Москве по итогам марта продажи велись в 75 комплексах массового сегмента, уточняют эксперты компании «Метриум групп».
Цена на месте
Несмотря на высокий спрос, который зафиксировали в этом году застройщики и риэлторы, стоимость квартир в недорогих новостройках практически не изменилась. По данным «Бест - новострой», цена в среднем выросла на 1% до 152 317 руб. Похожие данные и у «Метриум групп»: рост на 0,6% до 151 760 руб. за кв. м.
По словам председателя совета директоров компании «Бест-новострой» Ирины Доброхотовой, стабильность цен на рынке с начала года обеспечил тот факт, что структура предложения осталась практически неизменной. По-прежнему больше всего квартир продается на Юго-Востоке Москвы (31,4%), Юге (16,0%) и Северо-Востоке (14,0%), подсчитали в «Метриум групп».
При этом средний бюджет сделок рос немного быстрее, чем стоимость «квадрата». По итогам марта средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Москве составила 8,9 млн руб. (+1,9%). Средний бюджет студий увеличился заметнее всего – до 4,9 млн руб. (+1,9%). Однушки почти не изменились в цене - 6,3 млн руб. (-0,1%). В ногу со среднерыночной ценой шла стоимость двух- и трехкомнатных лотов: 9,2 млн руб. (+0,6%) и 12,8 млн руб. (+0,3%). Средний бюджет многокомнатных квартир составил 20,4 млн руб. (-0,2%).
По словам Дмитрия Цветова, средняя стоимость лота в проектах его компании также выросла - на это в основном повлияло снижение ипотечной ставки на 1%, что позволило клиентам покупать квартиры на 5% дороже. В итоге, люди «покупают квартиры большей площади, на более поздней стадии строительства или с готовой отделкой». «Как результат, средняя стоимость лота в наших проектах по сравнению с IV кварталом 2017 г. увеличилась на 5,5%», - говорит Цветов.
внешняя ссылка
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
11 апр. 2018
Продай Вулых, купи паспорт ЕС
Трамп призвал Россию готовиться к ракетному удару по Сирии
Американские ракеты, по словам президента США, будут новыми и «умными»
Президент США Дональд Трамп прокомментировал возможность военного удара по Сирии. «Россия обещает сбить любые ракеты, выпущенные по Сирии. Готовься, Россия, потому что они будут. Хорошие, новые и "умные"! Тебе не стоило сотрудничать с Убивающее Газом Животное, который убивает свой народ и наслаждается этим!» — написал Трамп в Twitter.
Трамп призвал Россию готовиться к ракетному удару по Сирии
Американские ракеты, по словам президента США, будут новыми и «умными»
Президент США Дональд Трамп прокомментировал возможность военного удара по Сирии. «Россия обещает сбить любые ракеты, выпущенные по Сирии. Готовься, Россия, потому что они будут. Хорошие, новые и "умные"! Тебе не стоило сотрудничать с Убивающее Газом Животное, который убивает свой народ и наслаждается этим!» — написал Трамп в Twitter.
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
11 апр. 2018
Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями
Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:
— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro:
— Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»
— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International
— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL
— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:
— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro:
— Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»
— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International
— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL
— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
Подробнее на РБК:
внешняя ссылка
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
11 апр. 2018
Сберегающих все меньше, но верность рублю по-прежнему высока.
Сегодня Ромир опубликовал очередное исследование, посвященное сбережениям россиян. Краткие выводы:
О наличии сбережений завили 48% россиян, что значительно ниже аналогичного показателя прошлого года (57%), но все же превышает результаты кризисных 2015 и 2016 годов. При этом доля россиян, хранящих свои сбережения в рублях, за год не изменилась и осталась на стабильно высоком на уровне в 79%. Лучшими способами хранения сбережений, с точки зрения сохранности, россияне по-прежнему считают вклады в российских банках (31%) либо наличные рубли (30%). И эти показатели за год укрепили свои позиции. По предпочтительным видам вложения свободных денег по-прежнему лидируют недвижимость (36%) и вклады в банках (31%). Причем популярность последних находится на одной из самых высоких отметок на все годы наблюдений.
Лучшими способами хранения сбережений, с точки зрения сохранности, россияне по-прежнему считают вклады в российских банках (31%) либо наличные рубли (30%). Третье место по надежности респонденты отдали наличной валюте (17%). За год почти вдвое выросла доля ответов о надежности вложения сбережений в изделия из драгметаллов и камней – до 12%. По остальным вариантам хранения накоплений динамика результатов оказалась несущественной. Так, о надежности инвестиций в бизнес заявили 9% опрошенных, о вложении сбережений в ценные бумаги и акции – 7%. В надежности вкладов в иностранных банках уже который год подряд уверены 4% россиян.
внешняя ссылка
Сегодня Ромир опубликовал очередное исследование, посвященное сбережениям россиян. Краткие выводы:
О наличии сбережений завили 48% россиян, что значительно ниже аналогичного показателя прошлого года (57%), но все же превышает результаты кризисных 2015 и 2016 годов. При этом доля россиян, хранящих свои сбережения в рублях, за год не изменилась и осталась на стабильно высоком на уровне в 79%. Лучшими способами хранения сбережений, с точки зрения сохранности, россияне по-прежнему считают вклады в российских банках (31%) либо наличные рубли (30%). И эти показатели за год укрепили свои позиции. По предпочтительным видам вложения свободных денег по-прежнему лидируют недвижимость (36%) и вклады в банках (31%). Причем популярность последних находится на одной из самых высоких отметок на все годы наблюдений.
Лучшими способами хранения сбережений, с точки зрения сохранности, россияне по-прежнему считают вклады в российских банках (31%) либо наличные рубли (30%). Третье место по надежности респонденты отдали наличной валюте (17%). За год почти вдвое выросла доля ответов о надежности вложения сбережений в изделия из драгметаллов и камней – до 12%. По остальным вариантам хранения накоплений динамика результатов оказалась несущественной. Так, о надежности инвестиций в бизнес заявили 9% опрошенных, о вложении сбережений в ценные бумаги и акции – 7%. В надежности вкладов в иностранных банках уже который год подряд уверены 4% россиян.
внешняя ссылка
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
12 апр. 2018
12 апр. 2018
12 апр. 2018
RAEX (Эксперт РА) пересмотрел рейтинг компании «Лидер Инвест» по новой методологии и присвоил рейтинг на уровне ruBBB+
Москва, 27 апреля 2017 г.
Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) пересмотрело рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер Инвест» в связи с изменением методологии и присвоило рейтинг на уровне ruBBB+ (соответствует рейтингу A+ (III) по ранее применявшейся шкале). Прогноз по рейтингу - стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне A+ (III) со стабильным прогнозом.
Ключевыми факторами, которые позитивно повлияли на уровень рейтинга, являются вхождение в Группу АФК «Система», высокий уровень рентабельности, а также «стрессовой» и текущей ликвидности. По расчетам агентства, за 30.06.2015-30.06.2016 рентабельность активов, капитала, продаж по скорректированной чистой прибыли составила 6,5%, 13,2% и 22,1% соответственно. Рентабельность по EBITDA за аналогичный период составила 27,6%. Отношение скорректированных на качество активов к обязательствам на 30.06.2016 составило 1,5. Коэффициент текущей ликвидности, рассчитанный по скорректированным на качество оборотным активам, на 30.06.2016 составил 1,13. Агентство также позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании: отношение прогнозного операционного денежного потока к направлениям его использования, учитывающего выплаты по телу долга и процентам в ближайшие 18 месяцев, составляет 1,4.
Агентство выделяет умеренно высокий уровень рыночных конкурентных позиций компании, высокий уровень диверсификации покупателей и низкую зависимость от контрагентов. Совокупный объем проектного портфеля компании составляет около 3 млн квадратных метров. Позитивно оценивается высокий уровень диверсификации проектов (21 проект точечной застройки + проекты комплексного развития территорий). Тем не менее, агентство продолжает сдержанно оценивать перспективы и тенденции рынка недвижимости. Из прочих позитивных факторов аналитики выделяют низкий уровень валютных рисков, высокий уровень диверсификации пассивов по кредиторам, высокий уровень информационной прозрачности и высокий уровень стратегического обеспечения.
Рейтинговую оценку сдерживает умеренно высокий, по мнению агентства, уровень прогнозной общей долговой нагрузки. Отношение прогнозируемого агентством максимального объема долга в 2017 году (5,9 млрд рублей) к фактической EBITDA за период 30.06.2015-30.06.2016 составило 4,8; отношения CFO и FFO за этот период к максимальному объему долга в 2017 году составили 3% и 16% соответственно. При этом ожидается улучшение показателей в 2017 году, так отношение максимального объёма долга в 2017 году к прогнозируемой EBITDA за 2017 год составит 3,8, CFO и FCF в 2017 году к долгу составят 67% и 48% соответственно.
Сдерживающее влияние оказывает также умеренно высокий, по мнению агентства, уровень текущей долговой нагрузки. Отношение CFO за 30.06.2015-30.06.2016 к выплатам по долгу в 2017 году составляет 13%; значение FCF за этот период отрицательно; отношения процентов к уплате в 2017 году и выплат по долгу в 2017 году к EBITDA за 30.06.2015-30.06.2016 составляют 0,63 и 1,2 соответственно. При этом так же ожидается улучшение показателей в 2017 году: отношения процентов к уплате в 2017 году и выплат по долгу в 2017 году к EBITDA за 2017 год составят 0,51 и 0,96, отношения CFO и FCF в 2017 году к выплатам по долгу в 2017 году составят 267% и 191% соответственно.
АО «Лидер Инвест» - девелоперская компания, принадлежащая ПАО АФК «Система», реализует в Москве проекты по строительству жилой, коммерческой недвижимости и комплексного развития территории. В соответствии с отчетностью МСФО выручка за 2016 год с учетом дохода от реализации инвестиционной недвижимости составила 8,9 млрд рублей; чистая прибыль - 2,3 млрд рублей. На 31.12.2016 собственный капитал компании составлял 7,3 млрд рублей, активы - 19,2 млрд рублей.
Москва, 27 апреля 2017 г.
Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) пересмотрело рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер Инвест» в связи с изменением методологии и присвоило рейтинг на уровне ruBBB+ (соответствует рейтингу A+ (III) по ранее применявшейся шкале). Прогноз по рейтингу - стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне A+ (III) со стабильным прогнозом.
Ключевыми факторами, которые позитивно повлияли на уровень рейтинга, являются вхождение в Группу АФК «Система», высокий уровень рентабельности, а также «стрессовой» и текущей ликвидности. По расчетам агентства, за 30.06.2015-30.06.2016 рентабельность активов, капитала, продаж по скорректированной чистой прибыли составила 6,5%, 13,2% и 22,1% соответственно. Рентабельность по EBITDA за аналогичный период составила 27,6%. Отношение скорректированных на качество активов к обязательствам на 30.06.2016 составило 1,5. Коэффициент текущей ликвидности, рассчитанный по скорректированным на качество оборотным активам, на 30.06.2016 составил 1,13. Агентство также позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании: отношение прогнозного операционного денежного потока к направлениям его использования, учитывающего выплаты по телу долга и процентам в ближайшие 18 месяцев, составляет 1,4.
Агентство выделяет умеренно высокий уровень рыночных конкурентных позиций компании, высокий уровень диверсификации покупателей и низкую зависимость от контрагентов. Совокупный объем проектного портфеля компании составляет около 3 млн квадратных метров. Позитивно оценивается высокий уровень диверсификации проектов (21 проект точечной застройки + проекты комплексного развития территорий). Тем не менее, агентство продолжает сдержанно оценивать перспективы и тенденции рынка недвижимости. Из прочих позитивных факторов аналитики выделяют низкий уровень валютных рисков, высокий уровень диверсификации пассивов по кредиторам, высокий уровень информационной прозрачности и высокий уровень стратегического обеспечения.
Рейтинговую оценку сдерживает умеренно высокий, по мнению агентства, уровень прогнозной общей долговой нагрузки. Отношение прогнозируемого агентством максимального объема долга в 2017 году (5,9 млрд рублей) к фактической EBITDA за период 30.06.2015-30.06.2016 составило 4,8; отношения CFO и FFO за этот период к максимальному объему долга в 2017 году составили 3% и 16% соответственно. При этом ожидается улучшение показателей в 2017 году, так отношение максимального объёма долга в 2017 году к прогнозируемой EBITDA за 2017 год составит 3,8, CFO и FCF в 2017 году к долгу составят 67% и 48% соответственно.
Сдерживающее влияние оказывает также умеренно высокий, по мнению агентства, уровень текущей долговой нагрузки. Отношение CFO за 30.06.2015-30.06.2016 к выплатам по долгу в 2017 году составляет 13%; значение FCF за этот период отрицательно; отношения процентов к уплате в 2017 году и выплат по долгу в 2017 году к EBITDA за 30.06.2015-30.06.2016 составляют 0,63 и 1,2 соответственно. При этом так же ожидается улучшение показателей в 2017 году: отношения процентов к уплате в 2017 году и выплат по долгу в 2017 году к EBITDA за 2017 год составят 0,51 и 0,96, отношения CFO и FCF в 2017 году к выплатам по долгу в 2017 году составят 267% и 191% соответственно.
АО «Лидер Инвест» - девелоперская компания, принадлежащая ПАО АФК «Система», реализует в Москве проекты по строительству жилой, коммерческой недвижимости и комплексного развития территории. В соответствии с отчетностью МСФО выручка за 2016 год с учетом дохода от реализации инвестиционной недвижимости составила 8,9 млрд рублей; чистая прибыль - 2,3 млрд рублей. На 31.12.2016 собственный капитал компании составлял 7,3 млрд рублей, активы - 19,2 млрд рублей.
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: _Анна_, Анна Широкова, eugen, Kollega, Malz, Rubia, Лавандовый РАФ и 38 гостей
