В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Рентополучатель писал(а):
при падении с 5000 до линии поддержки в 2800 и 40% взнос не спасет (если ипотека валютная)

не надо брать валютную ипотеку. хочешь поменьше проценты и побольше риски ? - получи !

Рентополучатель писал(а):
Igor_363 писал(а):
[-X Купивший за свои (или по ипотеке - здесь не важно) перед снижением рынка "кусает локти" на предмет, почему не подождал с покупкой - пришлось бы потратить на эту же квартиру (или аналогичную) процентов на 20 меньше (т.к. цены сократились). Отсюда он проигрывает при снижении рынка после покупки. Если после покупки рынок вырос - купивший радуется, т.к. его квартира теперь стоит дороже, и промедли он немного - пришлось бы за эту же квартиру выложить на 20% больше

в разговоре забавается другой контр агент БАНК.
Как в вышеописанном примере человек купил за 2400тыс недвигу при своих 400 тыс. он платил 5лет значит сплатил 10% . Долг банку 1800 тыс.
1.При падении на 25 % стоимость недв. 1800. Банк НЕРВНИЧАЕТ залог уже равен рыночной стоимости. Банк ЗВОНИТ ипотечнику и требует ДОВНЕСЕНИЯ ЗАЛОГА . Чел берет из под матраса 200 штук и бежит в банк делает довнесение. Итог долг банку 1600. Квартира стоит 1800
2. Падени продолжается и она падает еще на 12 % ( По теории 38,2% минимально ожидаемое падение) Квартира уже стоит 1584. Банк зонит и говорит залог меньше суммы долга на 16 тыс -ЭТО и ЕСТЬ ВАШ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ КАПИТАЛ!!! И требует ДОВНЕСЕНИЯ. [/quote]

Это в теории и не в нашей стране. На практике, на рынке недвижимости маржин колл не работает. (Это не фондовый рынок). Банк может обзвониться, но если заемщик исправно платит, может смело посылать банк со всеми его нелепыми звонками. Знаю тех у кого долг по валютному кредиту в пересчете на рубли миллионов 6, а стоимость недвижимости 4 миллиона. И если заемщик перестает платить, то у банка возникают серьезные проблемы, а не только у заемщика.

Igor_363

К тому же при выдаче кредита риски невозврата застрахованы, банк свое получит от страховой компании, зачем ему нерничать если платежи поступают исправно.

У заемщика главный риск - стабильность источника дохода. От перепадов зарплат или, еще хуже, от сокращений никто из наемных работников не застрахован, а предприниматели не застрахованы от падения выручки в силу уменьшения спроса.

Дмитрий Овсянников писал(а):
[
Знаю тех у кого долг по валютному кредиту в пересчете на рубли миллионов 6, а стоимость недвижимости 4 миллиона. И если заемщик перестает платить, то у банка возникают серьезные проблемы, а не только у заемщика.

У меня как раз знакомый в такой ситуации.Его угораздило взять ипотечный кредит в японских иенах в июле 2008 г. и купить квартиру. Сейчас в пересчете на рубли он должен на 40-45% больше банку чем стоит в рублях его квартира. Пока он платит из последних сил ,но уже пришел к мысли что это бессмысленно. Дмитрий-два вопроса к Вам:
1)что Вы как профессионал посоветуете ему ,как заемщику, делать в такой ситуации?
2)что бы Вы лично делали в такой ситуации окажись в данный момент на его месте с таким кредитом в иенах ? (не дай бог конечно...)

присоединяюсь к предыдущему вопросу
личного банкроства у нас таки нет
заемщик отвечает всем имуществом и до конца жизни

с другой стороны при отказе платить банк никак не возьмет больше текущей цены квартиры
насколько могут быть успешными переговоры о реструктуризации долга , т.е. его частично прощении ?
такой прецедент банку тоже не в радость

Прогодал человек с Йенами надо было бел.рублях брать.

Piter писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
[
Знаю тех у кого долг по валютному кредиту в пересчете на рубли миллионов 6, а стоимость недвижимости 4 миллиона. И если заемщик перестает платить, то у банка возникают серьезные проблемы, а не только у заемщика.

У меня как раз знакомый в такой ситуации.Его угораздило взять ипотечный кредит в японских иенах в июле 2008 г. и купить квартиру. Сейчас в пересчете на рубли он должен на 40-45% больше банку чем стоит в рублях его квартира. Пока он платит из последних сил ,но уже пришел к мысли что это бессмысленно. Дмитрий-два вопроса к Вам:
1)что Вы как профессионал посоветуете ему ,как заемщику, делать в такой ситуации?
2)что бы Вы лично делали в такой ситуации окажись в данный момент на его месте с таким кредитом в иенах ? (не дай бог конечно...)

Ипотека - это инструмент.
1) Готов заемщик дальше пользоваться этим инструментом или нет? От этого - разные схемы действий.
Если думает дальше пользоваться кредитами.
1. Рефинансирует кредит в рубли.
Минус: платеж сразу же вырастает, поскольку рефинансирование происходит по нынешнему курсу и платить он будет по нынешним, более высоким процентным ставкам по кредиту (поскольку в рублях ставки выше).
Плюсы: уходит от валютных рисков, сохраняет хорошую кредитную историю, сохраняет квартиру, хоть за квартиру заплачено несколько цен. Хорошая кредитная история позволит в дальнейшем получать кредиты, тогда, когда пользование ими будет выгодным.
2. Сдает квартиру, не рефинансирует кредит. Все, что только может, направляет на досрочное погашение кредита: и то, что зарабатывает сам, и то, что получает от арендаторов.
Минус: все-равно за квартиру он заплатит значительно больше, чем она того стоит.
Плюс: сохраняет хорошую кредитную историю.

Если не думает дальше пользоваться кредитами (лет 5 - 10):
Распродает все, что только можно, устраивается на работу с минимальными белыми заработками, перестает платить.
Плюсы: взять кроме квартиры у него нечего, а квартира по стоимости меньше долга.
Минусы: на некоторое время жизнь его и ближ. родственников становится кошмаром, о получении кредитов в дальнейшем может забыть, т.к. кредитная история испорчена.
Но до тех пор, пока банк не списал убытки, стоит только устроиться на хорошую работу с нормальной зарплатой, как банк может требовать, чтобы часть зарплаты взыскивалась в счет погашения долга.
Но это - такой, сомнительный путь: зависит от коллекторов, насколько законными методами те будут "выбивать долг".
Сейчас есть фирмы, позиционирующие себя как "антиколлекторы": имеет смысл и с ними пообщаться.

Ну и по второму Вашему вопросу:
2) Не представляю...
Не представляю как я мог в такой ситуации оказаться сам, если почти всех своих клиентов отговорил брать кредит что в йенах, что во франках. (Был один клиент, взявший во франках, но когда 20 "душеспасительных бесед" о рисках кредитования во франках не помогли - моя совесть абсолютно чиста: взрослый человек имеет право на собственные ошибки).

Дмитрий Евланов писал(а):
присоединяюсь к предыдущему вопросу
личного банкроства у нас таки нет
заемщик отвечает всем имуществом и до конца жизни

с другой стороны при отказе платить банк никак не возьмет больше текущей цены квартиры
насколько могут быть успешными переговоры о реструктуризации долга , т.е. его частично прощении ?
такой прецедент банку тоже не в радость

Обычно ни на сколько. Проблема не в заемщике и не в банке, а в том, что в случае просрочек платежа заемщиком, банк должен разместить на счете Центробанка некий страховой депозит. Чтобы, если в банк придут вкладчики за своими вкладами, банку было из каких средств возвращать деньги вкладчикам.
Другими словами: дал банк заемщику 4 млн. Заемщик не платит - банк должен несколько миллионов внести в Центробанк. Это как выдать еще один кредит под никакой процент. Именно поэтому, банк не договаривается с заемщиком при наступлении у того длительных просрочек. Банку выгоднее перепродать кредит хоть за полцены, хоть за четверть коллекторам. Да, потери есть, но не надо еще деньги морозить на счетах Центробанка. И уже коллекторы с заемщиком разбираются, чтобы и свое вернуть, и прибыль получить.
Еще один вариант - по решению суда реализовать квартиру. Тоже, как только с заемщиком вопрос урегулирован - депозит, внесенный банком в Центробанк - возвращается.

Реструктурировать долг заемщика можно за счет увеличения срока кредитования: цель - снижение ежемесячных платежей. Если кредит выдан лет на 10, - можно говорить об увеличении срока. Но долг перед банком - остается: просто платеж становится меньше.

Напрямую с заемщиком банки не договариваются о "списании" долга. Причина - проста и банальна: заемщики пыжатся - но платят. Спиши одному часть долга - тут же десяток набежит: "и нам - тоже".
Поэтому, банку проще от коллекторов деньги получить.

[quote="Дмитрий Овсянников"]
Но до тех пор, пока банк не списал убытки, стоит только устроиться на хорошую работу с нормальной зарплатой, как банк может требовать, чтобы часть зарплаты взыскивалась в счет погашения долга.
Но это - такой, сомнительный путь: зависит от коллекторов, насколько законными методами те будут "выбивать долг".
quote]

А в какой момент банк списывает убытки? Когда продает долг коллекторам или в какой то другой?

Piter писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Но до тех пор, пока банк не списал убытки, стоит только устроиться на хорошую работу с нормальной зарплатой, как банк может требовать, чтобы часть зарплаты взыскивалась в счет погашения долга.
Но это - такой, сомнительный путь: зависит от коллекторов, насколько законными методами те будут "выбивать долг".
quote]

А в какой момент банк списывает убытки? Когда продает долг коллекторам или в какой то другой?

Знаете, я в этом вопросе "плаваю". Хотя бы потому, что даже во время кризиса только один из моих клиентов не смог обслуживать свой долг. Но там до суда не дошло: сумел договориться с банком. Банк (ВТБ 24) придумал хитрую штуку: он предложил заемщикам добровольно переоформить квартиры на банк, разрешил жить в "своей" квартире, платя арендную плату вдвое меньшую платежа по ипотеке. И предоставил право преимущественного выкупа у банка "своей квартиры".
Штука действительно хитрая: банк получил квартиры без суда, добровольно. Если бывший заемщик не сможет выкупить у банка свою квартиру (вернув долг), то банк спокойно реализует квартиру. Никаких проблем с выселением, освобождением квартиры. 3 года заемщику дано. Предусмотрено право продления этого договора. Но право - не обязанность. Сейчас ВТБ 24 решил, что непрофильные активы (коими являются квартиры на балансе банка) банку больше не нужны. Но это - другая история.