Кто как изучает спрос? 109 / 7581

4lligator писал(а):
Позвонив в РосРеест я выяснил, что указанный показатель демонстрирует общее количество сделок по обоим рынкам (первичному и вторичному):
1. Ипотека и Долевые договора не входят в общую сумму сделок указанную там-же.
2. Ипотечные сделки приходятся не только на первичный, но и на 2й рынки.
3. По сути все новостройки должны продаваться через ДДУ, но вопреки этому застройщики имеют возможность обхода нашего законодательства, что портит статистику.

Когда я пару-тройку лет назад разбирался что вообще значат цифры Росреестра, то выяснил примерно следующее:
1) новостройки в статистику попадают только в виде перехода прав собственности юр.лицо или физ.лицо (бывает и такое) -->> физ.лицо. Необх. условие: оформление права собственности на квартиру до перехода права
2) Покупки новостроек на стадии стр-ва или после ГК, но до оформления права собственности никак не попадают в статистику сделок. В последнее время пошли ДДУ, но это учитывается отдельной строкой
3) Доля ипотеки-первичке по отношению ко втор. рынку сейчас примерно 1:10, год-два назад было вообще в районе нуля.

Все это означает следующее:

Цифра "сделки Росреестра" - это на 98-99% сделки вторичного рынка. Возможно за прошедшие годы что-то в статистику еще могли включить, к примеру пакетное оформление собственности на квартиры в новостройке (без перехода права). Здесь надо бдить.
Цифра "ипотечные сделки" - это на 90% сделки вторичного рынка.
Цифра "договора "ДДУ" - это примерно 3-4% от всех покупок первичного рынка.

Примерно так.

Самое интересное с следующем: посмотрите рис. 6-7 в статье внешняя ссылка
Реализация вторички была рассчитана по данным Росреестра. Реализация первички оценочно рассчитана по данным мониторинга продаж первичного рынка. Графики оказались невероятно похожими, хотя методы принципиально разные. Это говорит о том, что Росреестр более-менее корректно отражает реальную ситуацию активности рынка.

4lligator писал(а):
Поясните пожалуйста, как вы находите объем сделок. Посредством мониторинга общего объема предложения: Было - Стало + Новых?

Динамика объема сделок на вторичке - по Росреестру.
Первичка делается оценочно, берется контрольная выборка (10-15 ведущих компаний), анализируется убывание квартир из листингов плюс инсайдерские данные, вычисляется процентная помесячная реализация, аппроксимируется на весь объем предложения на рынке.

ЮКочетков писал(а):
Когда я пару-тройку лет назад разбирался что вообще значат цифры Росреестра, то выяснил примерно следующее:
1) новостройки в статистику попадают только в виде перехода прав собственности юр.лицо или физ.лицо (бывает и такое) -->> физ.лицо. Необх. условие: оформление права собственности на квартиру до перехода права
2) Покупки новостроек на стадии стр-ва или после ГК, но до оформления права собственности никак не попадают в статистику сделок.......

Т.е. по логике вещей: новостройка, которую покупали по предварительному договору, с примеру в Мае '06 года, но которая оформляется в собственность в Сентябре '10, фиксируется как объект вторичного рынка 2010 года, и нигде не проходит как первичка.
Это не слабо портит статистику, ведь такие случаи не единичны.
Возможна ли устранение этих погрешностей, или только "процентная" коррекция показателя? (Но опять же: как определить какая часть показателя относится ко вторичному рынку .... )

ЮКочетков писал(а):
Цифра "договора "ДДУ" - это примерно 3-4% от всех покупок первичного рынка.

А фиксируется ли где-нибудь статистика первичного рынка, хоть в кв.м, хоть в квартирах?
К примеру, ввод жилья в кв.м, с трудом можно назвать показателями реализации новостроек, чем же тогда оперировать ... ???

ЮКочетков писал(а):
Самое интересное с следующем: посмотрите рис. 6-7 в статье внешняя ссылка
Реализация вторички была рассчитана по данным Росреестра. Реализация первички оценочно рассчитана по данным мониторинга продаж первичного рынка. Графики оказались невероятно похожими, хотя методы принципиально разные. Это говорит о том, что Росреестр более-менее корректно отражает реальную ситуацию активности рынка.

Познавательная статья, не без интереса изучал.
Но вот в чем вопрос: каким образом можно изучить предложение и выбытие новостроек характеризующих спрос, лишь посредством мониторинга, или есть еще какие-то инструменты?
Вернее даже по другому: как, находясь в 2010 году, изучить тенденции спроса, к примеру, 2006?

4lligator писал(а):
Т.е. по логике вещей: новостройка, которую покупали по предварительному договору, с примеру в Мае '06 года, но которая оформляется в собственность в Сентябре '10, фиксируется как объект вторичного рынка 2010 года, и нигде не проходит как первичка.
Это не слабо портит статистику, ведь такие случаи не единичны.
Возможна ли устранение этих погрешностей, или только "процентная" коррекция показателя? (Но опять же: как определить какая часть показателя относится ко вторичному рынку .... )

По порядку...
Любая квартира в новострое, которая ранее была оформлена на юр. или физ.лицо с целью обойти возникающий после Госкомиссии НДС, а затем перепродана второму лицу - попадает в статистику как вторичная сделка, с этим ничего не попишешь. Но так было всегда. Я не считаю это даже погрешностью.

Опаснее другое - вдруг Росреестр опять начал включать в статистику пакеты оформляющихся после ГК новостройки квартир на покупателей, купивших их по преддоговорам/векселям. Эта проблема была в 2000-2002 гг., её описывал Г.М.Стерник в своих статьях. Потом вроде как эту практику прекратили и стали учитывать лишь полные переходы прав. Об этом заявляли в своих выступлениях и статьях руководители Росреестра. Но еще раз подчеркну - я в кухню Росреестра уже года два как не лазил, могли чего-то и поменять.

4lligator писал(а):
Но вот в чем вопрос: каким образом можно изучить предложение и выбытие новостроек характеризующих спрос, лишь посредством мониторинга, или есть еще какие-то инструменты?
Вернее даже по другому: как, находясь в 2010 году, изучить тенденции спроса, к примеру, 2006?

По 2006 г. у нас есть объем ввода, объемы продаж/сделок, примерные ср.цены, есть базы новостроек (причем в продаже!), по которым можно определить расклад где-чего-почем было.
Далее остается только ставить вопросы и работать.

К примеру, в 2007 я со своим начальством поставил определенную ретроспективную задачу ИРНу по 2002-2006 гг. по рынку новостроек ЗАО. Все что требовалось они успешно собрали и проанализировали. У этой работы был мощный практический выхлоп, кстати.

ЮКочетков писал(а):
Опаснее другое - вдруг Росреестр опять начал включать в статистику пакеты оформляющихся после ГК новостройки квартир на покупателей, купивших их по преддоговорам/векселям. Эта проблема была в 2000-2002 гг., её описывал Г.М.Стерник в своих статьях. Потом вроде как эту практику прекратили и стали учитывать лишь полные переходы прав. Об этом заявляли в своих выступлениях и статьях руководители Росреестра. Но еще раз подчеркну - я в кухню Росреестра уже года два как не лазил, могли чего-то и поменять.

О том и речь.

1. Заключется преддоговор, по большему счету момент купли-продажи первички;
2. Затем при оформлении в собственность между компанией и будущем собственником заключается договор Купли-Продажи квартиры;
3. Затем все это попадает на подписание в Регистрационую Палату.
4. А оттуда уже статистика попадает в этот самый показатель: т.к. это момент регистрации сделоки купли-продажи жилья

Или я что-то не учел ....

4lligator писал(а):
1. Заключется преддоговор, по большему счету момент купли-продажи первички;
2. Затем при оформлении в собственность между компанией и будущем собственником заключается договор Купли-Продажи квартиры;

А вот это вопрос - какой договор заключается между застройщиком и покупателем в практике преддоговоров. На моей памяти никогда этот договор не назывался "договор купли-продажи". По той простой причине, что в этом случае возникают налоги.
Обычно застройщик называет документ как-нибудь так: "Договор долевых инвестиций в строительство жилого дома", то есть так, чтобы не возникало понятия сделки. Не сделка, а совместное строительство или кредитование с возвратом кредита в виде квартиры. На основании такого договора потом уже возникает первое право собственности.

А Росреестр всегда заявлял, что в статистику попадают только акты купли-продажи и ничего более.

Полностью согласен, но с том то и дело, что я своими глазами видел, что у некоторых крупных застройщиков он называется "Договор купли-продажи". Но не у всех, по этому спорить не буду )

А делались ли попытки насчет оценки спекулятивной составляющей рынка, на стадии предшествующей получению собственности?

4lligator писал(а):
Полностью согласен, но с том то и дело, что я своими глазами видел, что у некоторых крупных застройщиков он называется "Договор купли-продажи". Но не у всех, по этому спорить не буду )

А делались ли попытки насчет оценки спекулятивной составляющей рынка, на стадии предшествующей получению собственности?

Договор купли-продажи возникал раньше (как сейчас - не знаю), когда квартиру оформляли на "дочку" или физ.лицо после ГК с целью ухода от НДС. В какой-то момент смысл этой практики пропал, так как проблему с НДС решили на законодательном уровне. Потом возникла проблема налога на прибыль (сейчас Миэль по этому поводу налоговая тягает), но и с ней как-то научились жить.

И все-же ... тема так и не раскрыта ...
Кто-нибудь пытается прогнозировать рынок? Как исследует тенденции потребительского спроса?

Или давайте начнем по порядку: какие показатели (приведенные официальными органами статистики) по вашему мнению влияют на потребительский спрос на жилье в Москве, а какие в России в целом?

При этом, чтобы было все просто и понятно, прошу делать записи по такой структуре:
- показатель - краткое пояснение
- показатель - краткое пояснение
- ....

Ну а потом будем анализировать ... может чего и наанализируем ...