Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

все таки поясню. Числитель = доходы минус расходы - все верно
знаменатель - следует уменьшить. делить надо на фактически вынутые из кармана деньги.
а они равны
первый взнос + все платежи по кредиту - аренда

даже услуги риелтора в знаменатель не попадут. Ибо он берет деньги после реализации. А вот в числителе они будут.
Вот если бы риелтор требовал предоплату - вынь да положь, тогда да....

bhr писал(а):
Сия тема выдернута из другой. когда я в свое время сии выкладки изложил, меня закидали помидорами. Сказали, что нужно учитывать весь срок инвестирования. в первый год все радужно. Со временем эта радужность уменьшается, ибо кредитное плечо по мере выплаты основоного долга уменьшается. Посему для таких капризных пришлось такую сложную формулу выводить. В ней учитывается весь срок выплаты кредита. Циферка поменьше получится, но тоже неплохая.

Получается, что, КАК МИНИМУМ, сдавая квартиру, приобретенную по цене 100 тыс. долл. с использованием 80%-ного кредитного плеча, все 10 лет, что у вас длится ипотека, за 700 долларов в месяц , вы к концу 10-го года получаете квартиру без долгов и без обременений. За 20000 первоначального взноса и за 10 лет доплат по 600 долларов в месяц квартира вам обойдется в 96 тыс. долларов (по самым консервативным расчетам).
Даже такой результат недурен

.

Еще получается, что ТС продавать свою инвестиционную квартиру надо прямо сейчас, особенно если рост цены приостановился. Все прочие подсчеты будущих цен и прибылей - от лукавого :lol:

Investment spreadsheet.pdf

Ну, заставили вы меня потрудиться :lol:

.

Bhr, за это Вы мне должны написать (запрограммировать) динамическую таблицу для инвесторов, дабы они могли отслеживать, когда пора продавать , а когда стоит попридержать недвижимость, дабы получить максимальные бенефиты на сегодняшний день, а не с точки зрения "надо было знать"

.

Svetlana Stolyarova писал(а):
Главное, понимать для чего нужны вычисления, приводящие при тех же исходных к более оптимистичному результату .

Есть у нас один клиент, который успел за свои 29, что ли, лет жизни купить - отремонтировать - сдать - продать больше 140 домов. Работает в основном на чужие деньги, при этом не занимает у банков сам, а подтягивает инвесторов. Так вот он инвесторам супер просто продает необходимость вкладывать в его проекты. Он объясняет, что инвестиция не зависит от колебаний рынка - как бы ни поднялись или упали цены на дома, инвестор будет в выигрыше: вложишь 60 тыс., сдашь за 15 тыс. в год, через четыре года - свободен. За сколько ни продал - все твое, твоя прибыль. А если уж продолжаешь сдавать, то вообще...

Вот это действительно - "профи" - прибыли готов делить с инвесторами, а возможные убытки (из-за изменения ситуации) оставляет целиком им :a_g_a:

Зарабатывает знаниями рынка и делится своим заработком, но своих не вкладывает никогда (за 140 домов их явно поднакопилось и хватает) - трезвый взгляд на инвестирование в недвижимость - безрисковая (для себя) схема - в знаменателе ноль, соответственно доходность устремляется к бесконечности - никаких формул не надо :lol:

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Чтобы закончить для ясности - по Вашей формуле "Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ)) (Ура, граждане-товарищи)" в абсолютном выражении ((0,1+ 0,07) - 0,5*0,12)/0,5= 0,22 или 22%

В жизни (1,1 + (0,07-0,06))/(1+ 0,5*0,12) = 0,105 или 10,5%

А вот с этого места поподробнее.

1,1 - сумма от продажи квартиры, (0,07-0,06) - разница между приходом от аренды и расходом на ежемесячный платёж, 1 - тело кредита, 0,5*0,12 - проценты по кредиту.

bhr, Вы прекрасно знаете, что прямоугольных треугольника ДВА - первый показывает уменьшение доли % по кредиту с течением времени в платежах, второй увеличение доли от тела кредита с течением времени в платежах, треугольники совершенно одинаковые, а при их сложении образуется прямоугольник :lol:

Svetlana Stolyarova писал(а):
Еще получается, что ТС продавать свою инвестиционную квартиру надо прямо сейчас, особенно если рост цены приостановился. Все прочие подсчеты будущих цен и прибылей - от лукавого

Светлана, Вы абсолютно правы!!! :co_ol:

И там 39%, а никак не заявленные ТС 70% :hi_hi_hi:

Валерий Александрович писал(а):
Svetlana Stolyarova писал(а):
Еще получается, что ТС продавать свою инвестиционную квартиру надо прямо сейчас, особенно если рост цены приостановился. Все прочие подсчеты будущих цен и прибылей - от лукавого

Светлана, Вы абсолютно правы!!!

И там 39%, а никак не заявленные ТС 70%

70% я говорил про конкретный свой случай. и про выход из инвестирования через год после вложения, то есть сегодня. мне реально повезло.

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Чтобы закончить для ясности - по Вашей формуле "Доходность = ((УД +СА) - 0.5*СПК*(1-ПВ)) /(ПВ +0.5*(1-ПВ)) (Ура, граждане-товарищи)" в абсолютном выражении ((0,1+ 0,07) - 0,5*0,12)/0,5= 0,22 или 22%

В жизни (1,1 + (0,07-0,06))/(1+ 0,5*0,12) = 0,105 или 10,5%

А вот с этого места поподробнее.

1,1 - сумма от продажи квартиры, (0,07-0,06) - разница между приходом от аренды и расходом на ежемесячный платёж, 1 - тело кредита, 0,5*0,12 - проценты по кредиту.

bhr, Вы прекрасно знаете, что прямоугольных треугольника ДВА - первый показывает уменьшение доли % по кредиту с течением времени в платежах, второй увеличение доли от тела кредита с течением времени в платежах, треугольники совершенно одинаковые, а при их сложении образуется прямоугольник

столько времени тратил. Спросил, понятно ли. казалось бы, согласились. И опять за свое.
Вы делите на всю сумму тела кредита. если бы он всю сумму заплатил сразу, вы бы по прежнему делили на всю сумму? если бы он платил эту сумму ближе к концу срока - в знаменателе по прежнему была бы единица.
столько времени потрачено зря. а жаль.
И главное, способа переубедить у меня уже не осталось. Ибо разные вещи понимаем под доходностью. Для Вас это ваша формула. А для меня это процентная ставка депозита, дающая тот же доход при той же истории вложений. в этом и расхождения.

Валерий Александрович. нашел другой способ.
по вашему
доходность = (доходы - минус расходы)/расходы/срок
вы от этого отталкиваетесь. все остальное - выводы.
задам тот же вопрос вам
я вам даю сто рублей. а вы мне 12 месяцев возвращаете по 10р. какая по вашему будет для меня доходность?

bhr писал(а):
столько времени тратил. Спросил, понятно ли. казалось бы, согласились. И опять за свое.
Вы делите на всю сумму тела кредита. если бы он всю сумму заплатил сразу, вы бы по прежнему делили на всю сумму? если бы он платил эту сумму ближе к концу срока - в знаменателе по прежнему была бы единица.
столько времени потрачено зря. а жаль.
И главное, способа переубедить у меня уже не осталось. Ибо разные вещи понимаем под доходностью. Для Вас это ваша формула. А для меня это процентная ставка депозита, дающая тот же доход при той же истории вложений. в этом и расхождения.

Понятно, но не соглашался я - я Вас понимаю, но Ваша методика годится для подсчёта банковской прибыли от ипотечного кредита, но никак не прибыли ипотечника. И у меня не осталось способа переубедить, уже и желание пропало - считайте как находите нужным, главное чтобы было что считать... Удачи!!!