Дно на рынке недвижимости. 11790 / 707326

Vavlev писал(а):
Добрый день Всем.
А как Вам такая идея по покупки недвижимости.
Наличку всю переводим в зелень. На стадии фундамент/пару этажей, со сроком сдачи до 18года например берём рассрочку, выплачиваем её сдавая бакс каждый месяц.
Падение стоимости будем компенсироваться ее увеличением при приближении сдачи объекта, в тоже время будет существенная экономия при росте курса бакса. Риск только банкротство застройщика и заморозка строительства.

Зачем такие извращения?
Хэджируем валютные риски рублёвой ипотекой. Наличку - на вклад. Сейчас дельта приличная (если брать новострой), расплачиваемся с капитализации. В момент, когда ставка по ипотеке превысит ставку по депозиту, делаем досрочное погашение. Схема имеет следующие изъяны, кроме форсмажоров, удешевление недвижимости и дефолт застройщика (затягивание сроков строительства).

ИМХО: ощущение , что все только начинается у меня одного или у всех так же? Мы сейчас примерно в 1984 годе - впереди 1991 с его павловской реформой и девальвацией рубля... Это так - грубая картинка - только тогда было проще: у всех была надежда , что именно ему повезет в построении капитализма и именно он вот счас ну вот счас же станет нью Билом Гейтсом... А сейчас мы уже понимаем, что за 1991 последует всеобщая ваучеризация и расстрелы особо рьяных менее удачливыми конкурентами.

henaromatus писал(а):
по поводу тех анализа. не совсем корректно использовать его на графике цен на недвижимость, на мой взгляд. во первых потому что it depends от доллара, от нефти, от политики. а там другие циклы. это опять долгосрочно. а среднесрочно вы не увидите точку входа, он вам не даст сигнал и сами знаете по чему - ликвидность не та.

тех анализ на то и ТЕХ анализ (учитывает все эти факторы в цене)
он строится на понимании того что новостной фон вторичен и любую новость можно "притянуть за уши" и в пользу роста и в пользу падения, НО УЖЕ ПОСЛЕ СОСТОЯВШЕГОСЯ движения.
***
сигнал как раз придет, будет отлично его видно правда 9 мес среднее запаздывает усреднено на 3-4 месяца

Рентополучатель писал(а):
тех анализ на то и ТЕХ анализ (учитывает все эти факторы в цене)
он строится на понимании того что новостной фон вторичен и любую новость можно "притянуть за уши" и в пользу роста и в пользу падения, НО УЖЕ ПОСЛЕ СОСТОЯВШЕГОСЯ движения.
***
сигнал как раз придет, будет отлично его видно правда 9 мес среднее запаздывает усреднено на 3-4 месяца

это понятно. я к тому что сделок на рынке ничтожно мало чтобы ТА работал. все очень условно. может да может нет, достаточно одной капли.

мое все же видение такое - в нашей стране сейчас стагфляция. стагфляция это то из чего ни одна страна в мире еще не выходила быстрее 3х лет. учитывая что в РФ такие вещи можно смело умножать на 2 или на 3 то будем считать что понижение цен (в твердой валюте) продолжится от 6ти до 9ти лет. Но это очень условно, мой взгляд основан на том что в стране с падающей экономикой цена в твердой валюте на недвигу не может расти. а падать нам еще и падать. можно пофантазировать на ТА конечно, но ИМХО это :ne_ne_ne:

тут не катит. наш бетон очень зарегулирован. тут рынка то нет как такового. по сути по ценообразованию недвижимости на этом форуме могут сказать всего пару человек. остальные просто смотрят среднюю и учитывают хотелки с просилками и вопрошалками.

henaromatus писал(а):
по сути по ценообразованию недвижимости на этом форуме могут сказать всего пару человек. остальные просто смотрят среднюю и учитывают хотелки с просилками и вопрошалками.

Те двое так же ценообразование анализируют, разве что объём информации захватывают больший.

Рентополучатель писал(а):
henaromatus писал(а):
по поводу тех анализа. не совсем корректно использовать его на графике цен на недвижимость, на мой взгляд. во первых потому что it depends от доллара, от нефти, от политики. а там другие циклы. это опять долгосрочно. а среднесрочно вы не увидите точку входа, он вам не даст сигнал и сами знаете по чему - ликвидность не та.

тех анализ на то и ТЕХ анализ (учитывает все эти факторы в цене)
он строится на понимании того что новостной фон вторичен и любую новость можно "притянуть за уши" и в пользу роста и в пользу падения, НО УЖЕ ПОСЛЕ СОСТОЯВШЕГОСЯ движения.
***
сигнал как раз придет, будет отлично его видно правда 9 мес среднее запаздывает усреднено на 3-4 месяца

Не удивительно :hi_hi_hi:

, если речь о простом СС.
Можно попробовать использовать инструмент у которого нет запаздывая. Например, цифровые фильтры. В т.ч. и прогностичные...
СС это и есть по сути ЦФ, только примитивный...

А наличие (отсутствие) сигнала можно попробовать определить, использовать модифицированное байесовское правило

И применяемым в теории ЦФ абстрактным терминам "риск", "стоимость ошибки" и т.д в фин. анализе можно придать весьма конкретный смысл :co_ol:

Но это так, к слову пришлось

А по сути поста - ТЕХ анализ замечательно объясняет некоторые прошлые события - на любой загагулине можно что-то отыскать...
Я вот сейчас запущу генератор случайного процесса типа броуновского движения со смещением... Там тоже без труда найдутся и поддержки и сопротивления и волны и сигналы...

Понимаете, сама суть применения ТА (для тех, кто в него верит) заключается не в том, что Вы всегда будете точно угадывать ценовые движения, а в том, что на достаточно длительном интервале, совершив большое кол-во сделок, Вы будите иметь некоторый профит. При этом некоторое кол-во ошибок (убыточных) сделок вполне допустимо.
Вы же пытаетесь применить ТА для нахождения той самой единственной "точки входа" для совершения сделки на века.
Вы же не ~~продаёте~~-покупаете квартиры десятками в год. Верно?

P.S.
Для фанатов ТА.
Не раз уже математики приходили к выводу, что ценовые котировки представляют из себя не стационарный случайный процесс с независимыми приращениями и как таковой "памяти" в ценах нет. Как говорят в казино - шарик памяти не знает. Тоже и с ценами.
Цены учитывают прошлое, но не говорят ни чего о будущем. :-(

По крайней мере такое мнение доминирует в среде учёных...
В лотерейном/букмекерском бизнесе котировки с финансовых рынков используются в качестве генератора случайных чисел, для формирования комбинаций символов на эмуляторе игровых аппаратов

Но независимость приращений ещё не делает случайный процесс по настоящему независимым.
Например, квадраты (или модули) ценовых приращений вполне могут оказаться зависимыми.
А многие деривативы (например опционы) оперируют как раз с ними.
Иными словами - мы не можем на основе исторических данных сделать прогноз о направлении движения цен в будущем, но можем о "характере" ценовых движений. Т.е. о волатильности.
ИМХО исследование данной области может принести определённые результаты.
А может и нет :du_ma_et:

henaromatus писал(а):
...
...
наш бетон очень зарегулирован. тут рынка то нет как такового.
...

henaromatus
Согласен со многим, но здесь смею возразить (или мы просто расходимся в терминах).

Наш рынок наоборот достаточно слабо зарегулирован. По крайней мере по сравнению с РН развитых стран.
- налоговое регулирование реформируется, многие вообще не платят налоги, роль этого регулирования не особо велика...В США на сколько мне известно, налоговое регулирование рынка сильно разнится в зависимости от штата и вообще на много сложнее...
- субсидирование от местных властей практически отсутствует (на строительства отеля в Австрии Вы можете получить субсидию со стороны муниципалитета) И вообще влияние местных властей на рыночные процессы не велико...
- государство сняло с себя часть регулирующих функций, а институт саморегулирования только развивается...
- На загородке вообще полная вольница - строй фактически что хочешь. Институт главного архитектора не работает. Для строительства на дачной земле разрешение по факту вообще не нужно. Понятия ввода в эксплуатацию нет. В Германии, Австрии (думаю и в других странах Европы) контроль за строительством индивидуальных домов на много серьёзнее...
- В Европе на много значимей строительные гарантии и влияние проф. союзов. (хотя и гастрики есть

)Это увеличивает порог входа для новых участников...

Такая вольница (в том числе) и способствует единовременному выходу на рынок большого кол-ва новых объектов и быстрому затовариванию рынка... :-(

Так же есть и рынок.
Большое число участников. В ЦИ 100 000 объявлений о продаже/аренде участков и домов. Нужен аналитический центр, что бы обработать весь этот массив )))))))))))))) По квартирам ещё больше...
Сейчас достаточно простая и прозрачная процедура регистрации сделок с недвижимостью, низкие пошлины, низкие налоги (в Австрии 20%, если не ошибаюсь, и 10 лет период владения, что бы не платить налог).
Как результат - десятки тысяч сделок в год.
Разве это не рынок?

P.S.
У нас скорее сложности возникают там, где заканчивается рынок и начинается царство монополий (газ, свет, вода ...)

P.P.S.
Но тех. анализ применять в данном случае действительно не корректно. (даже для тех кто в него верит).

Andreeviliaa

henaromatus писал(а):
Рентополучатель писал(а):
...
...

...
мое все же видение такое - в нашей стране сейчас стагфляция. стагфляция это то из чего ни одна страна в мире еще не выходила быстрее 3х лет. учитывая что в РФ такие вещи можно смело умножать на 2 или на 3 то будем считать что понижение цен (в твердой валюте) продолжится от 6ти до 9ти лет. Но это очень условно, мой взгляд основан на том что в стране с падающей экономикой цена в твердой валюте на недвигу не может расти. а падать нам еще и падать. можно пофантазировать на ТА конечно, но ИМХО это тут не катит. наш бетон очень зарегулирован. тут рынка то нет как такового. по сути по ценообразованию недвижимости на этом форуме могут сказать всего пару человек. остальные просто смотрят среднюю и учитывают хотелки с просилками и вопрошалками.

Не совсем корректно ИМХО.
Российская экономика достаточно специфична - она "сидит" на нефтяной игле.
Соответственно, нефть в гору => в РФ моментом закончится стагфляция.

Другой вопрос - на сколько такой сценарий реалистичен. И даже если он реализуется, то на сколько хватит эффекта в экономике от восстановления нефтяных цен до прежних уровней

henaromatus писал(а):
...
...
Но это очень условно, мой взгляд основан на том что в стране с падающей экономикой цена в твердой валюте на недвигу не может расти. а падать нам еще и падать. ...
...

+100500.
К сожалению (или к счастью :du_ma_et:

) она (цена) и в не твёрдой валюте может не расти. В том смысле, что в падающей экономике роста цен (даже номинального) может и не быть вовсе. Может быть даже падение.
Даже в условиях эмиссионной накачки экономики рост цен на недвижимость может отставать от ифляции.
По крайней мере на относительно коротком промежутке времени.
Строго говоря, недвижимость даже не учитывается в расчёте инфляции...
Для того, что бы цены на недвижимость росли хотя бы в темпах инфляции необходимо что бы в экономике был рост. Ну это общее условие на длительном периоде. Очевидно есть ещё масса условий/ограничений...

Как говорится - недвижимость защищает от инфляции "в обе стороны".
Нас же не волновало, например, что в прошлом цены на недвижимость росли значительно опережая инфляцию и курс доллара.
Теперь инфляция и курс берут своё.
И вот на длиииииииииительном интервале времени мы и получим, что цены на недвижимость растут в "темпах инфляции".
Так что - держатели бетонометров - РАСЧЕХЛЯЙТЕСЬ!

Andreeviliaa писал(а):
Наш рынок наоборот достаточно слабо зарегулирован.

поясню на примере. в 2010 году довелось немного поработать с трубниками, на одном из крупнейших холдингов, не совсем по профилю, но не суть. а суть вот в чем - на нашем рынке РФ существует 7 крупных компаний (в данный момент про трубы говорю) которые делят между собой весь рынок. и все сладкие куски расползаются между ними. существуют определенные договоренности кому какой объем и когда. по ценам тоже есть определенный сговор. т.е. рынка как такового, конкуретного у нас нет. я Вас уверяю тоже самое происходит с крупными застройщиками. неужели вы думаете что кому то из них выгодно чтобы, например ПИК резко демпинганул или еще кто? тогда всем придется. поэтому сели, поговорили, возможно в сауне, возможно еще где то, обсудили тенденции и дальше работать. на мой взгляд это очевидно. в США за такое сажают

а у нас нет. ну сами все понимаете :hi_hi_hi:

При чём здесь трубы???
Что значит ПИК демпинганёт?

Здесь скорее другое:
- влияние ипотеки и риск выброса ипотечной недвижимости на рынок.
- закредитованность застройщиков (от тех же ипотечных банков...)

И здесь государство может применять (и применяет) определённые методы регулирования и поддержки как самих застройщиков, банков, так и конечных потребителей - ипотечников.

Кроме того, Рентополучатель считает, что само ниличие ипотеки по сути искажает реальную стоимость активов (т.е. недвижимости). Соответственно интересно, как это согласуется с его определением приминимости ТА в анализе РН :hi_hi_hi:

Да рынок есть, но сути Вашего и моего поста это не меняет. Имеется ввиду про ТА на РН. (да и не только на РН).
Да там много чего можно написать ещё с позиции адептов ТА про не корректность его применения на РН, только это будет словоблудие уже какое-то ИМХО.
Всё равно тут у каждого будет своё мнение.
В каких-то вопросах истину в споре установить вполне возможно (например, можно ли строить на сельхозке и не снесут ли потом. Или какой коттедж больше соответствует потребительским ожиданиям...)
Но в данном случае это не вопрос знаний/логики, это вопрос ВЕРЫ.
Как и вопрос возрождения России через Арктику под чутким и мудрым руководством ... попутно побеждая всех пиндосов.

З.Ы.
На загородке "индекс" вообще теряет смысл.
Там интекс чего - средняя стоимость сотки или метра коттеджа. :lol:

При этом на загородке вполне есть инвестиционные возможности.
И, кстати, на загородке в сегменте участки или индивидуальные дома ситуация полностью соответствует определению " идеальная конкуренция".