Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 12000 / 297586
16 апр. 2018
По данным специализированной IT-платформы анализа рынка новостроек bnMAP.pro, на первичном рынке в старых границах Москвы представлено свыше 30 жилых комплексов, продажи в которых были открыты более 5 лет назад, сообщается в пресс-релизе компании «БЕСТ-Новострой».
Совокупное число корпусов в таких новостройках составляет 48 шт. Они расположены в рамках 31 ЖК разных классов – от «комфорт» до элитного. Преобладают в этой выборке дома бизнес-класса – таких «ветеранов рынка» на экспозиции 25 шт. К элитному классу относятся 13 корпусов, 3 – к премиум-сегменту, еще 7 корпусов представляют собой жилье комфорткласса.
Некоторые проекты в процессе реализации, растянувшемся на несколько лет, поменяли свое первоначальное название: так, GazoilCityполучил название «Розмарин», ЖК «Балтийский квартет» стал ЖК «Северо-Западный», ЖК «Виноградные пруды» – «Виноградным», ЖК «Утесов» стал называться «Карамышевский бриз», а ЖК «Арт-Хаус» – LoftHouse.
Объяснить длительные сроки экспозиции можно по-разному. В элитном сегменте это, как правило, большие площади квартир: до 519,6 кв. м (KnightsbridgePrivatePark). Из элитных новостроек дольше всего на реализации находится ЖК «Шоколад», с 2007 года: там в продаже остались лоты от 150 до 377 кв. м. В случае с объектами в других сегментах сроки экспозиции могут затянуться из-за масштабности жилого комплекса: чем больше объемы, тем сложнее распродать их полностью.
Есть примеры (ЖК «Скай Форт», ЖК «Маршал»), когда темпы продаж оказались затянуты и в связи с переносами первоначально обозначенных сроков ввода, и в связи с большим количеством квартир в проекте, то есть реализовывать значительные объемы жилья приходится на фоне неблагоприятной репутации, сложившейся вокруг проекта. При этом на текущий момент все корпуса в этих новостройках уже введены в эксплуатацию.
«В целом можно отметить, что покупатели квартир не очень охотно рассматривают жилые комплексы, давно вышедшие на рынок. К тому же эти проекты испытывают серьезную конкуренцию со стороны нового предложения – в особенности со стороны недавно введенных в эксплуатацию новостроек, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Однако всегда находятся люди, которым нужна квартира в какой-то определенной локации, и они рассматривают только один, максимум два соседних района. В такой ситуации охотно рассматривают и «вторичку от застройщика». Кроме того, сейчас на рынке есть некоторый дефицит просторных квартир, и их можно найти как раз в проектах, сданных в эксплуатацию 5-7 лет назад».
Читать полностью: внешняя ссылка
P.S. Наконец-то начался автосезон. Поперли продажи ВУ. Отличная диверсификация по услугам. Есть чем прокормиться в период летнего затишья.
Совокупное число корпусов в таких новостройках составляет 48 шт. Они расположены в рамках 31 ЖК разных классов – от «комфорт» до элитного. Преобладают в этой выборке дома бизнес-класса – таких «ветеранов рынка» на экспозиции 25 шт. К элитному классу относятся 13 корпусов, 3 – к премиум-сегменту, еще 7 корпусов представляют собой жилье комфорткласса.
Некоторые проекты в процессе реализации, растянувшемся на несколько лет, поменяли свое первоначальное название: так, GazoilCityполучил название «Розмарин», ЖК «Балтийский квартет» стал ЖК «Северо-Западный», ЖК «Виноградные пруды» – «Виноградным», ЖК «Утесов» стал называться «Карамышевский бриз», а ЖК «Арт-Хаус» – LoftHouse.
Объяснить длительные сроки экспозиции можно по-разному. В элитном сегменте это, как правило, большие площади квартир: до 519,6 кв. м (KnightsbridgePrivatePark). Из элитных новостроек дольше всего на реализации находится ЖК «Шоколад», с 2007 года: там в продаже остались лоты от 150 до 377 кв. м. В случае с объектами в других сегментах сроки экспозиции могут затянуться из-за масштабности жилого комплекса: чем больше объемы, тем сложнее распродать их полностью.
Есть примеры (ЖК «Скай Форт», ЖК «Маршал»), когда темпы продаж оказались затянуты и в связи с переносами первоначально обозначенных сроков ввода, и в связи с большим количеством квартир в проекте, то есть реализовывать значительные объемы жилья приходится на фоне неблагоприятной репутации, сложившейся вокруг проекта. При этом на текущий момент все корпуса в этих новостройках уже введены в эксплуатацию.
«В целом можно отметить, что покупатели квартир не очень охотно рассматривают жилые комплексы, давно вышедшие на рынок. К тому же эти проекты испытывают серьезную конкуренцию со стороны нового предложения – в особенности со стороны недавно введенных в эксплуатацию новостроек, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Однако всегда находятся люди, которым нужна квартира в какой-то определенной локации, и они рассматривают только один, максимум два соседних района. В такой ситуации охотно рассматривают и «вторичку от застройщика». Кроме того, сейчас на рынке есть некоторый дефицит просторных квартир, и их можно найти как раз в проектах, сданных в эксплуатацию 5-7 лет назад».
Читать полностью: внешняя ссылка
P.S. Наконец-то начался автосезон. Поперли продажи ВУ. Отличная диверсификация по услугам. Есть чем прокормиться в период летнего затишья.
Хочешь сделать хорошо - сделай сам внешняя ссылка
17 апр. 2018
Если вкратце, то количество новостроя, который возводят и планируют построить в Москве в ближайшие годы, не даст ценам подняться. Квартиры для аренды будут всегда, и цена на аренду будет не очень, т.к. огромное предложение сделает своё дело.
Верю в доброту!
17 апр. 2018
Крупнейший девелопер России "Группа ПИК" опубликовала отчетность за 2017 год по МСФО. По ней видно состояние строительной отрасли. Тезисно основные параметра ПИКа:
- Чистая прибыль составила 3,2 млрд. руб. по сравнению с 19,1 млрд. руб. в 2016 году, при этом чистый денежный поток от операционной деятельности увеличился на 35% и достиг 25 млрд. руб.
- Рентабельность EBITDA составила 9% по сравнению с 19,3% в 2016-м.
- Общая площадь квартир, выставленных на продажу, увеличились на 55% до 587 тыс. кв. м.
- Общий долг на 31.12.2017 - 322 млрд. руб. (на 31.12.2016 - 302,4 млрд.).
- Расчетная выручка на кв. м недвижимости составила 90 тыс. руб. кв. м (2016 - 88,8 тыс. руб. кв. м). Те. рост стоимости метра на 1,5% (что ниже уровня инфляции).
- Доля ипотечных сделок в I квартале 2018 г. составила 66% от общего объема продаж (по итогам 2017-го - 60%).
Мы видим валовый рост как проданного жилья (в т.ч. за счет покупки площадок строительной компании "Мортон"), но снижение прибыльности. При это нужно помнить, что ПИК не просто крупнейшая компания, но еще и с отличным административным ресурсом (что позволяет ей сокращать издержки). Также по отчетности ПИКа хорошо заметно, что главным драйвером роста в отрасли является ипотека. При росте инфляции и девальвации рубля (что мы наблюдаем сейчас) ипотека - очень хрупкий механизм. Снижение доли ипотечных сделок с нынешних 60-70% даже до 50% грозит резко ухудшить состоянии отрасли.
Также нужно помнить, что как и годом ранее, наибольшую долю просроченной задолженности и соответственно наибольшие риски для банков несут компании строительной отрасли. На 1 января 2018 года 15% от объема ссуд выданных строительным компаниям были просрочены. А значит, при росте негативного "навеса" в отрасли мы будем наблюдать и снижение уровня ее кредитования.
- Чистая прибыль составила 3,2 млрд. руб. по сравнению с 19,1 млрд. руб. в 2016 году, при этом чистый денежный поток от операционной деятельности увеличился на 35% и достиг 25 млрд. руб.
- Рентабельность EBITDA составила 9% по сравнению с 19,3% в 2016-м.
- Общая площадь квартир, выставленных на продажу, увеличились на 55% до 587 тыс. кв. м.
- Общий долг на 31.12.2017 - 322 млрд. руб. (на 31.12.2016 - 302,4 млрд.).
- Расчетная выручка на кв. м недвижимости составила 90 тыс. руб. кв. м (2016 - 88,8 тыс. руб. кв. м). Те. рост стоимости метра на 1,5% (что ниже уровня инфляции).
- Доля ипотечных сделок в I квартале 2018 г. составила 66% от общего объема продаж (по итогам 2017-го - 60%).
Мы видим валовый рост как проданного жилья (в т.ч. за счет покупки площадок строительной компании "Мортон"), но снижение прибыльности. При это нужно помнить, что ПИК не просто крупнейшая компания, но еще и с отличным административным ресурсом (что позволяет ей сокращать издержки). Также по отчетности ПИКа хорошо заметно, что главным драйвером роста в отрасли является ипотека. При росте инфляции и девальвации рубля (что мы наблюдаем сейчас) ипотека - очень хрупкий механизм. Снижение доли ипотечных сделок с нынешних 60-70% даже до 50% грозит резко ухудшить состоянии отрасли.
Также нужно помнить, что как и годом ранее, наибольшую долю просроченной задолженности и соответственно наибольшие риски для банков несут компании строительной отрасли. На 1 января 2018 года 15% от объема ссуд выданных строительным компаниям были просрочены. А значит, при росте негативного "навеса" в отрасли мы будем наблюдать и снижение уровня ее кредитования.
17 апр. 2018
Похоже на сказочку, которую выдумали журналисты.16.04.18, 11:29Павел Скрытка писал(а):По официальным данным, уровень просроченной задолженности по ипотеке в России рекордно низкий: безнадежных долгов всего около двух процентов. Даже в странах, где ипотечное кредитование существует очень давно, доля «плохой» задолженности намного выше. Но совершенно нестрашная цифра маскирует личные трагедии десятков тысяч людей.
Москвич Андрей ипотеку взял в 2013-м, когда семья готовилась к рождению второго ребенка. Тогда выплаты по кредиту казались более чем подъемными, и мужчина никак не чувствовал себя ипотечным рабом. Все изменилось практически в одночасье.
«Я работал, как многие в Москве — офисным планктоном, менеджером в довольно крупной IT-конторе, — рассказывают Андрей. — Образование у меня техническое, но занимался продажами. Это хороший оклад плюс проценты от сделок, премии. Ну, и так называемый соцпакет — фирма платила за мой мобильный, бензин, медобслуживание всей семьи. В принципе, как сыр в масле катались все. График более-менее свободный, отпуск по законодательству. Ну, нервная работа, конечно. Но в шахте уж точно посложнее будет.
Квартиры мы с женой снимали еще со студенчества, хотя оба москвичи. С родителями никто жить не хотел. Свое жилье долго не решались покупать — сначала тупо не было денег, потом они появились, но все тратились куда-то — на путешествия, первого ребенка, хорошую одежду, театры и рестораны. Я думаю, все в курсе, что в Москве легко потратить практически любую сумму.
В общем мы свои жилищные условия улучшали только за счет аренды — надоедало что-то — съезжали, искали квартиру получше. Один раз все лето вообще прожили за городом, в частном доме. Вернулись, сняли «трешку» в центре, на Чистых прудах. Потом поругались с хозяйкой, переехали ближе к Белорусскому вокзалу. Вот так себя вели.
В какой-то момент пришло понимание, что таскаться до бесконечности нельзя. Все-таки сын растет, ему стабильность нужна. Начали и о втором подумывать. Таня забеременела. Деньги были на первый взнос, был и небольшой запас — на всякий случай. В работе я не сомневался — это в российских фирмах людей за дверь выставляют без штанов, а в западных немного по-другому. Им проще заплатить человеку хорошее выходное пособие, чем конфликтовать, судиться. Ну и вообще все было в порядке, чего волноваться. Я был на хорошем счету.
Квартиру нашли быстро. Целенаправленно искали «вторичку» — времени и сил ремонтировать не было: я работаю, Таня в положении. Родители нам особо никогда не помогали — занимались собой. За что я им благодарен, кстати, сейчас. Потому что еще и их проблемы решать не смог бы.
Взяли за 20 миллионов рублей трехкомнатную в старом доме на Ленинском проспекте. Рядом Нескучный сад, школы приличные, вузы. Район нам с Таней знакомый, не чужой.
Пять миллионов я отдал сразу, остальное дал банк. В заявлении я ни разу не соврал — все указал, как положено. Да и скрывать как-то нечего было. Доходы совершенно прозрачные, судимостей нет… Тот факт, что я один содержу семью из почти четырех человек, банкиров не смутил. Это потом мне в трубку орали: «А чем вы думали?». Тем же, чем вы, выдавшие мне огромный кредит.
По кредиту я платил легко. Пару раз, получив бонусы, делал частичное досрочное погашение. Оформлялся на 15 лет, но откровенно собирался все отдать вдвое быстрее. Финансового давления мы никакого не чувствовали — ели-пили как обычно, ездили на море, тратились теперь уже на двух детей. Так продолжалось ровно год.
В начале 2014-го, как известно, многое для нашей страны изменилось. Мою контору санкции напрямую не коснулись — вести бизнес в России по-прежнему разрешалось, но только он, этот бизнес, сильно съежился. Начались внутренние конфликты. Я, честно говоря, даже не ожидал такого: в попытке выплыть вчерашние друзья-приятели откровенно топили друг друга. Пошли сокращения, причем задачей руководства стало увольнение с минимальными для фирмы денежными потерями. Проще говоря, никаких «парашютов» уже никто платить не хотел.
Я тоже попал под этот каток: меня обвинили в нарушении деловой этики и намекнули, что есть на меня компромат посильнее. Врать не буду, кое-что можно было на меня нарыть. Без подробностей. В бизнесе кристально чистых нет. Поэтому я ушел тихо. Бесился, но предпочел слиться. Бывший коллега пообещал место в своей фирме, я был спокоен — а зря. Там дело не выгорело.
Впервые за много лет я оказался не у дел. Работы нет. Знакомые все в растерянности, половину уволили, другие ждут, когда уволят, позиций нет. Накоплений у нас было где-то на полгода, но закончились они быстрее. Так всегда бывает, особенно если не умеешь экономить.
До конца 2014-го мы все же исправно платили банку. Приходилось буквально тянуть лямку. Я вспомнил давно забытый опыт преподавания, помогал двум соседским детям готовиться к экзаменам по математике и физике. Деньги платили смешные. Жена засобиралась выходить на работу, но передумала. Да и кто бы ее взял с нулевым трудовым стажем?
В феврале 2015 года вносить платежи по ипотеке мы перестали. Здесь я совершил ошибку, не уведомив банк о своих проблемах. Просто ушел в себя, на звонки не отвечал. Когда спустя четыре месяца спохватился, выяснилось, что банкиры хотят возврата всей суммы долга, плюс начисленные штрафы. Вступать со мной в переговоры никто не хотел. Да и уговаривать было особенно нечем: погасить долги по графику я не мог, снова начать платить в нормальном режиме — тоже.
Суды прошли очень быстро. Дети мои были прописаны в квартире родителей жены — как и она сама (там свои соображения, они 20 лет ждут расселения). Так что всех нас легко попросили фактически на улицу. Причем даже после реализации жилья я остался должен банку. Вот тогда наконец немного помогли родители. Но жить к себе насовсем не пригласили, да мы и сами не стремились. Перекантовались у них полгода.
Вообще эта история, эти звонки, бесконечное давление, скандалы, слезы — все это настолько вымотало, что предложи мне тогда кто-нибудь даром новую квартиру в Москве — я бы не взял, клянусь. Хотелось только одного — сбежать подальше, быть со своими детьми и женой. Так я и поступил.
Сейчас я по-прежнему не работаю — в классическом понимании этого слова. Мы с семьей снимаем дачу под Сергиевом Посадом. За символические деньги, у институтских друзей. Жена водит детей в школу, занимается хозяйством, планирует устроиться в местную усадьбу работать. Пока не привыкла к новому образу жизни, но в целом ей здесь больше нравится, чем в городе. Бабы местные кое-как помогают. Сначала настороженно относились, но вообще у нас в деревнях удивительные люди. Про алкоголизм — вранье это все. Пьяницы тут не выживают.
Мой день начинается в пять утра. Дом — это не квартира, ему уход нужен. И детей кормить надо. Участок у нас пустой был. Колодец сам выкопал, провел водопровод. Кур держим. Хотим коз завести, может и корову — но это потом. Умение нужно. Во дворе у меня все растет — и картошка, и кабачки, и огурцы. Капуста, горох, морковь. Ягоды плохо идут, но их вообще глупость выращивать, когда лес рядом. Это я поначалу сгоряча все сажал. Летом, осенью у нас все свое на столе. Зимой, конечно, приходится магазинное есть.
С людьми из прошлой жизни я общаюсь мало. Вот из института друзья есть, к жене приезжают знакомые. Кое-кто считает, что мы с ума сошли, как Герман Стерлигов и его жена. Я с таким сравнением категорически не согласен. Нет у меня никаких православных идей. Просто здесь хорошо, а в городе плохо. Москва много дает, но отбирает еще больше. Я, когда сюда приехал, полгода просто спал. Не было сил вообще.
В ипотеку ввязываться вообще никому не советую. Дело в том, что никто не в силах спрогнозировать, что будет через полгода, год, два. Вы даже не знаете, что завтра будет. А банки на полном серьезе требуют от нас этого знания. Все меняется за секунду. Надо жить по средствам — сколько есть денег, столько и тратить. И помнить, что сегодня может быть одна жизнь, а завтра совсем другая».
внешняя ссылка
Бедняга якобы выложил четверть от стоимость квартиры в отличной локации, почти 2 года платил с опережением и остался банку должен.
Как не сдать квартиру внешняя ссылка ; Сделки с недвижимостью т. 8(977)309-99-00 Сергей
17 апр. 2018
А что отставку Дворковича в связи с делом Магомедовых уже не ждем?17.04.18, 15:00Дмитрий Ждун писал(а):При это нужно помнить, что ПИК не просто крупнейшая компания, но еще и с отличным административным ресурсом (что позволяет ей сокращать издержки).
ПИК последний месяц только вниз смотрит...
Хотя и Зумруд тоже не верит.
внешняя ссылка
17 апр. 2018
dom.lenta.ru там все истории выдуманные
17 апр. 2018
Сказка ложь, да в ней намёк
18 апр. 2018
ЛСР продаст проект ЖК "Лучи" Лидеру-инвесту (АФК Система)
18 апр. 2018
Дайте две
Цены на квартиры в России упали. Но можно сэкономить еще больше
Цены на недвижимость в Москве стоят на месте, а реальные суммы сделок снижаются. Как такое возможно? Очень просто — за счет скидок. Они предлагаются в 90 процентах столичных жилых проектов, причем средний размер скидки постепенно увеличивается. «Дом» решил разобраться, можно ли дополнительно увеличить размер скидки — и что для этого потребуется сделать.
По статистике аналитиков компании «Бон Тон», к концу января 2018 года доля проектов со скидками на московском рынке недвижимости достигла 90 процентов, при этом максимальный размер дисконта приблизился к 30 процентам. За последние пять лет доля новостроек со скидками выросла на 55 процентов, а средний размер скидки — на 10 процентов.
К апрелю 2018 года скидки на квартиры в новостройках выросли еще на два-три процентных пункта, отмечают аналитики ЦИАН. Благодаря этому, при внешне стабильных ценах, реальные суммы сделок снизились за последний год на 3,7 процента.
И это не предел. «Обычно застройщики не торгуются — есть специальные акции и скидки, которые организуются для привлечения покупателей, а торговаться с клиентом, который уже пришел, не видят смысла, — рассказывает Николай Лавров гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге». — Но, как всегда и везде, бывают исключения. Например, партнерские агентства могут договориться купить квартиру для клиента по цене уже закончившейся акции. А если застройщик испытывает сложности с продажами, он может дать своим продажникам право сделать скидку — чтобы не отпускать клиента, который пришел в офис. Правда, такие отчаянные меры могут говорить о шатком положении застройщика».
ФОТО: КИРИЛЛ КУХМАРЬ / ТАСС
Помочь добиться скидки на квартиру в новостройке может посредник-риелтор — обычно у него есть нужные знакомства, которые позволяют договориться о дисконте «через голову» менеджера или, например, пойти на торг с девелопером, которому осталось совсем чуть-чуть до выполнения плана продаж. Риелтор кровно заинтересован в сделке — он зарабатывает свою комиссию. Поэтому действительно может приложить усилия и поторговаться в интересах покупателя.
«В среднем в сегменте эконом и комфорт скидки варьируются в диапазоне от нуля до десяти процентов. В сегменте бизнес- и выше нередко можно получить 10-20 процентов. Скидки в 30-50 процентов — скорее, отдельные исключительные ситуации», — рассказывает исполнительный директор агентства элитной недвижимости Clayton&Boyers Николай Винидиктов. Частный маклер Александр в качестве личного рекорда называет скидку в 34 процента — сделка относилась к элитному рынку.
«Лучшие возможности для торга — в бизнес-классе и выше, в бюджетах от 40 миллионов рублей, небольшие проекты, некрупный застройщик (до трех проектов), там, где гибкие отделы продаж, есть возможность общения с руководителем отдела продаж/коммерческим директором, — соглашается Николай Винидиктов. — Иногда, если есть такой ресурс, помогает "живое и человеческое" общение с акционерами напрямую, особенно если вы каким-то образом можете быть интересны им».
В более скромном бюджете тоже есть шанс добиться скидки — даже без помощи посредника. «Мне предлагали скидку, если оформим сделку не по ДДУ, — рассказывает Антон, купивший квартиру бизнес-класса у застройщика первой десятки. — Но мне надо было продавать параллельно другую квартиру, поэтому нужна была покупка в рассрочку, а скидку давали только при полной оплате — жаль, несмотря на то что оформлять так было немного стремно, я бы согласился, так как в наличных сумма получалась приличная».
«Мы покупали квартиру в прошлом году у небольшого застройщика — про проект нам рассказали в агентстве недвижимости, и мы с мужем решили просто провести эксперимент в выходные — съездить на объект без посредников, чтобы никто не забалтывал, — рассказывает Наталья. — Нас заметил представитель застройщика из будки офиса продаж, разговорились, и он прямо на месте дал нам скидку в 5 процентов. На следующий день приехали на сделку».
ФОТО: ЮРИЙ МАРТЬЯНОВ / «КОММЕРСАНТЪ»
Чудо? Возможно, хотя может быть и более прозаичное объяснение, говорит Николай Лавров: «Бывает, что отдел продаж застройщика идет буквально на все, чтобы увести "живого" покупателя у конкурентов-продажников из риелторского агентства. Могут использовать и запрещенный прием — дать скидку как раз за счет комиссии "кинутого" агентства».
В целом же, стопроцентная оплата — идеальный аргумент для застройщика. «Готовность выйти на сделку "прямо сейчас" и с живыми деньгами может творить чудеса», — отмечает Николай Винидиктов. Эксперт предлагает следующую стратегию «додавливания» застройщика:
1) Вести наблюдение за проектом и ходом продаж на протяжении срока от одного месяца. При этому покупателю стоит обозначиться в отделе продаж как покупатель с деньгами и время от времени общаться с менеджером. «Тогда при появлении дополнительных скидок/акций вам сразу позвонят», — поясняет Винидиктов.
2) Изучить квартирограмму уже проданных квартир — так будет понятно, какие квартиры продаются лучше всего, а какие секции и стояки расходятся медленнее. Это и будут «слабые звенья», по которым имеет смысл торговаться. Из тех же соображений надо следить за сезонными акциями — на какие именно квартиры застройщик дает акционные скидки. «Полезно обращать внимание на "Черную пятницу" — летнюю акцию по продаже новостроек. Там можно приблизительно понять потенциальные скидки и тип квартир, которые застройщик стремится реализовать больше всего», — добавляет Винидиктов.
3) Если хочется получить не максимальную скидку на то, что хуже всего продается, а дисконт на приглянувшуюся квартиру, рекомендации следующие: поискать среди друзей и знакомых выходы на застройщика (хотя бы на пиар-отдел, но лучше всего — руководитель отдела продаж и выше); собрать информацию о застройщике (форумы, телеграм-каналы и т.п.), найти слабые стороны проекта; изучить акции, которые застройщик уже проводил (понять «скидочный потенциал»); проанализировать конкурирующие проекты. С этой информацией надо идти к своему «контактному лицу» у застройщика и аргументированно торговаться.
«Можно сходить поторговаться к конкурентам и результаты переговоров использовать как козырь в диалоге с "вашим" застройщиком, — добавляет Николай Винидиктов. — И, наконец, предложить свои условия — скидку в 20-30 процентов с готовностью немедленно покупать. После этого застройщик выдвинет встречные условия, здесь важно не торопиться и не выдавать своей излишней заинтересованности. Полезно будет выждать несколько дней для достижения максимального эффекта. После получения ответных условий сделать встречное предложение. Задача — по возможности делать "шаги" меньше, чем застройщик. Далее, в зависимости от ситуации, принимается решение». При этом, добавляет эксперт, прямо на сделке можно обозначить «сложную ситуацию» и попросить еще немного уступить или, например, попытаться выторговать в качестве бонуса кладовую или машино-место.
Итак, к действующим на объектах скидкам вполне реально добавить еще и персональные — если правильно торговаться. Помимо тактически-стратегических уловок, можно взять в союзники календарь — по статистике, лучше всего идет дело в середине лета и в декабре.
внешняя ссылка
Цены на квартиры в России упали. Но можно сэкономить еще больше
Цены на недвижимость в Москве стоят на месте, а реальные суммы сделок снижаются. Как такое возможно? Очень просто — за счет скидок. Они предлагаются в 90 процентах столичных жилых проектов, причем средний размер скидки постепенно увеличивается. «Дом» решил разобраться, можно ли дополнительно увеличить размер скидки — и что для этого потребуется сделать.
По статистике аналитиков компании «Бон Тон», к концу января 2018 года доля проектов со скидками на московском рынке недвижимости достигла 90 процентов, при этом максимальный размер дисконта приблизился к 30 процентам. За последние пять лет доля новостроек со скидками выросла на 55 процентов, а средний размер скидки — на 10 процентов.
К апрелю 2018 года скидки на квартиры в новостройках выросли еще на два-три процентных пункта, отмечают аналитики ЦИАН. Благодаря этому, при внешне стабильных ценах, реальные суммы сделок снизились за последний год на 3,7 процента.
И это не предел. «Обычно застройщики не торгуются — есть специальные акции и скидки, которые организуются для привлечения покупателей, а торговаться с клиентом, который уже пришел, не видят смысла, — рассказывает Николай Лавров гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге». — Но, как всегда и везде, бывают исключения. Например, партнерские агентства могут договориться купить квартиру для клиента по цене уже закончившейся акции. А если застройщик испытывает сложности с продажами, он может дать своим продажникам право сделать скидку — чтобы не отпускать клиента, который пришел в офис. Правда, такие отчаянные меры могут говорить о шатком положении застройщика».
ФОТО: КИРИЛЛ КУХМАРЬ / ТАСС
Помочь добиться скидки на квартиру в новостройке может посредник-риелтор — обычно у него есть нужные знакомства, которые позволяют договориться о дисконте «через голову» менеджера или, например, пойти на торг с девелопером, которому осталось совсем чуть-чуть до выполнения плана продаж. Риелтор кровно заинтересован в сделке — он зарабатывает свою комиссию. Поэтому действительно может приложить усилия и поторговаться в интересах покупателя.
«В среднем в сегменте эконом и комфорт скидки варьируются в диапазоне от нуля до десяти процентов. В сегменте бизнес- и выше нередко можно получить 10-20 процентов. Скидки в 30-50 процентов — скорее, отдельные исключительные ситуации», — рассказывает исполнительный директор агентства элитной недвижимости Clayton&Boyers Николай Винидиктов. Частный маклер Александр в качестве личного рекорда называет скидку в 34 процента — сделка относилась к элитному рынку.
«Лучшие возможности для торга — в бизнес-классе и выше, в бюджетах от 40 миллионов рублей, небольшие проекты, некрупный застройщик (до трех проектов), там, где гибкие отделы продаж, есть возможность общения с руководителем отдела продаж/коммерческим директором, — соглашается Николай Винидиктов. — Иногда, если есть такой ресурс, помогает "живое и человеческое" общение с акционерами напрямую, особенно если вы каким-то образом можете быть интересны им».
В более скромном бюджете тоже есть шанс добиться скидки — даже без помощи посредника. «Мне предлагали скидку, если оформим сделку не по ДДУ, — рассказывает Антон, купивший квартиру бизнес-класса у застройщика первой десятки. — Но мне надо было продавать параллельно другую квартиру, поэтому нужна была покупка в рассрочку, а скидку давали только при полной оплате — жаль, несмотря на то что оформлять так было немного стремно, я бы согласился, так как в наличных сумма получалась приличная».
«Мы покупали квартиру в прошлом году у небольшого застройщика — про проект нам рассказали в агентстве недвижимости, и мы с мужем решили просто провести эксперимент в выходные — съездить на объект без посредников, чтобы никто не забалтывал, — рассказывает Наталья. — Нас заметил представитель застройщика из будки офиса продаж, разговорились, и он прямо на месте дал нам скидку в 5 процентов. На следующий день приехали на сделку».
ФОТО: ЮРИЙ МАРТЬЯНОВ / «КОММЕРСАНТЪ»
Чудо? Возможно, хотя может быть и более прозаичное объяснение, говорит Николай Лавров: «Бывает, что отдел продаж застройщика идет буквально на все, чтобы увести "живого" покупателя у конкурентов-продажников из риелторского агентства. Могут использовать и запрещенный прием — дать скидку как раз за счет комиссии "кинутого" агентства».
В целом же, стопроцентная оплата — идеальный аргумент для застройщика. «Готовность выйти на сделку "прямо сейчас" и с живыми деньгами может творить чудеса», — отмечает Николай Винидиктов. Эксперт предлагает следующую стратегию «додавливания» застройщика:
1) Вести наблюдение за проектом и ходом продаж на протяжении срока от одного месяца. При этому покупателю стоит обозначиться в отделе продаж как покупатель с деньгами и время от времени общаться с менеджером. «Тогда при появлении дополнительных скидок/акций вам сразу позвонят», — поясняет Винидиктов.
2) Изучить квартирограмму уже проданных квартир — так будет понятно, какие квартиры продаются лучше всего, а какие секции и стояки расходятся медленнее. Это и будут «слабые звенья», по которым имеет смысл торговаться. Из тех же соображений надо следить за сезонными акциями — на какие именно квартиры застройщик дает акционные скидки. «Полезно обращать внимание на "Черную пятницу" — летнюю акцию по продаже новостроек. Там можно приблизительно понять потенциальные скидки и тип квартир, которые застройщик стремится реализовать больше всего», — добавляет Винидиктов.
3) Если хочется получить не максимальную скидку на то, что хуже всего продается, а дисконт на приглянувшуюся квартиру, рекомендации следующие: поискать среди друзей и знакомых выходы на застройщика (хотя бы на пиар-отдел, но лучше всего — руководитель отдела продаж и выше); собрать информацию о застройщике (форумы, телеграм-каналы и т.п.), найти слабые стороны проекта; изучить акции, которые застройщик уже проводил (понять «скидочный потенциал»); проанализировать конкурирующие проекты. С этой информацией надо идти к своему «контактному лицу» у застройщика и аргументированно торговаться.
«Можно сходить поторговаться к конкурентам и результаты переговоров использовать как козырь в диалоге с "вашим" застройщиком, — добавляет Николай Винидиктов. — И, наконец, предложить свои условия — скидку в 20-30 процентов с готовностью немедленно покупать. После этого застройщик выдвинет встречные условия, здесь важно не торопиться и не выдавать своей излишней заинтересованности. Полезно будет выждать несколько дней для достижения максимального эффекта. После получения ответных условий сделать встречное предложение. Задача — по возможности делать "шаги" меньше, чем застройщик. Далее, в зависимости от ситуации, принимается решение». При этом, добавляет эксперт, прямо на сделке можно обозначить «сложную ситуацию» и попросить еще немного уступить или, например, попытаться выторговать в качестве бонуса кладовую или машино-место.
Итак, к действующим на объектах скидкам вполне реально добавить еще и персональные — если правильно торговаться. Помимо тактически-стратегических уловок, можно взять в союзники календарь — по статистике, лучше всего идет дело в середине лета и в декабре.
внешняя ссылка
18 апр. 2018
Кто покупает элитные дома в Подмосковье
Санкции способствовали появлению на рынке в этом году новой группы покупателей
Затяжная зима не помешала самым настойчивым клиентам: стало больше целевых звонков и показов, что обещает в будущем новые договоры, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate. По данным «Метриум премиум», в начале 2018 г. на рынок вышли клиенты, которые по тем или иным причинам, включая политические риски, откладывали сделки.
Риэлторы отмечают повышенный интерес к самым дорогим объектам, от $5–7 млн. По данным Knight Frank, средняя цена проданных в 2017 г. домовладений – 101 млн руб., на 35% больше, чем в 2016 г. «Если в 2016 г. не было ни одной сделки в бюджете более 300 млн руб., то в 2017 г. таких сделок было восемь», – отмечают в компании.
Тренд прошлого года, который продолжился в 2018-м, – покупатели стали чаще интересоваться большими домами. Из восьми домов самого высокого ценового сегмента, купленных в 2018 г., самый маленький был площадью 615 кв. м, самый большой – 1500 кв. м. Проанализировав сделки за прошлый год, в Knight Frank отметили увеличение средней площади проданного коттеджа на 14% (с 453 кв. м в 2016 г. до 518 кв. м в 2017 г.). 63% покупок – это загородные дома общей площадью до 500 кв. м (средняя площадь для элитного рынка).
По словам Резниченко, в бюджете $7–15 млн сегодня самые востребованные – это дома с отделкой. Восемь из 10 покупателей хотят дом, в который можно заехать через пару недель, оценивают в «Метриум премиум». Большинство клиентов обращаются в компанию с просьбой подобрать готовый к заселению объект и рассматривают жилье без отделки исключительно как запасной вариант, говорит Менжунов. Дело не в цене и даже не в отделке, чаще всего клиентам не нравятся планировки, тогда и доходит дело до «запасного варианта», добавляет эксперт.
Приоритеты покупателей не меняются несколько лет. Ищут коттеджи с новым хорошим ремонтом, стильным дизайном и функциональной планировкой, описывает Резниченко. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточнила: в охраняемом закрытом поселке на западных направлениях не дальше 15 км от МКАД. Общая площадь постройки (данные Savills в России) – не менее 400 кв. м, с 4–5 спальнями, в каждой обязательно санузел и гардеробная. Это минимальные требования, в большинстве случаев к ним добавляются просторная гостиная с камином, спа с бассейном, гараж на две машины, дома для персонала; просторные подсобные помещения.
Не отыскав качественных вариантов среди новостроек, покупатели сосредоточились на вторичном рынке. Для сравнения: в 2013 г. 40,6% сделок прошло на первичном рынке, 59,4% – на вторичном, в 2017 г. – 24,5 и 75,5% соответственно, говорит Колосницын. 90% клиентов ищут уцененные варианты и только 10% клиентов покупают дома по заявленной цене, рассказывают в Point Estate. По данным Kalinka Group, спрос на готовые дома за $3–5 млн составляет 70%, за $6–10 млн – 8%.
Дома 2000-х гг. продаются со скидкой как минимум 20%: планировки, метраж, наполнение, архитектура зачастую уже не соответствуют представлениям современных покупателей о комфорте, объясняет Румянцева. Всего, по данным Villagio Estate, на вторичном рынке элитной загородной недвижимости экспонируется около 12 000 лотов. 82% этого предложения – коттеджи.
Те, кому нужны новые дома, вынуждены покупать землю и заниматься строительством, добавила Румянцева. Пятая часть (22%) спроса сейчас – на земельные участки. На Рублевке в наиболее дорогих поселках земля дорожает с середины 2017 г., говорит она. В среднем продать участок в поселках «Санаторий Барвиха» (8 км от МКАД), Parkville (10 км), «Николино» (26 км) можно на 10% дороже, чем год назад. В «Санатории Барвиха», например, до кризиса цена сотки доходила до $400 000 (в среднем $250 000–300 000), затем упала до $150 000, к 2017 г. сделки с участками такого уровня проходили по $100 000–120 000 за сотку. В 2018 г. дефицит снова повысил ценник до $170 000.
По данным Point Estate, по итогам 2017 г. средняя цена сотки земли составила $57 600, или 3,4 млн руб., увеличившись за год на 36% в долларах и на 25% в рублях за счет изменения структуры предложения. Наиболее значительный рост рублевой цены произошел на Новорижском шоссе (73%), где предложение пополнилось новыми дорогими объектами в КП Agalarov Estate (24 км от МКАД). В поселках «Ренессанс парк» (19 км) и «Мэдисон парк» (24 км) был изменен формат с участков без подряда на участки с подрядом.
«Основными покупателями как в прошлом, так и в этом году остаются чиновники, а также люди, связанные с госзаказами, и те немногочисленные законопослушные бизнесмены, которые еще пытаются здесь работать», – говорит Сайфутдинов.
внешняя ссылка
Санкции способствовали появлению на рынке в этом году новой группы покупателей
Затяжная зима не помешала самым настойчивым клиентам: стало больше целевых звонков и показов, что обещает в будущем новые договоры, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate. По данным «Метриум премиум», в начале 2018 г. на рынок вышли клиенты, которые по тем или иным причинам, включая политические риски, откладывали сделки.
Риэлторы отмечают повышенный интерес к самым дорогим объектам, от $5–7 млн. По данным Knight Frank, средняя цена проданных в 2017 г. домовладений – 101 млн руб., на 35% больше, чем в 2016 г. «Если в 2016 г. не было ни одной сделки в бюджете более 300 млн руб., то в 2017 г. таких сделок было восемь», – отмечают в компании.
Тренд прошлого года, который продолжился в 2018-м, – покупатели стали чаще интересоваться большими домами. Из восьми домов самого высокого ценового сегмента, купленных в 2018 г., самый маленький был площадью 615 кв. м, самый большой – 1500 кв. м. Проанализировав сделки за прошлый год, в Knight Frank отметили увеличение средней площади проданного коттеджа на 14% (с 453 кв. м в 2016 г. до 518 кв. м в 2017 г.). 63% покупок – это загородные дома общей площадью до 500 кв. м (средняя площадь для элитного рынка).
По словам Резниченко, в бюджете $7–15 млн сегодня самые востребованные – это дома с отделкой. Восемь из 10 покупателей хотят дом, в который можно заехать через пару недель, оценивают в «Метриум премиум». Большинство клиентов обращаются в компанию с просьбой подобрать готовый к заселению объект и рассматривают жилье без отделки исключительно как запасной вариант, говорит Менжунов. Дело не в цене и даже не в отделке, чаще всего клиентам не нравятся планировки, тогда и доходит дело до «запасного варианта», добавляет эксперт.
Приоритеты покупателей не меняются несколько лет. Ищут коттеджи с новым хорошим ремонтом, стильным дизайном и функциональной планировкой, описывает Резниченко. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточнила: в охраняемом закрытом поселке на западных направлениях не дальше 15 км от МКАД. Общая площадь постройки (данные Savills в России) – не менее 400 кв. м, с 4–5 спальнями, в каждой обязательно санузел и гардеробная. Это минимальные требования, в большинстве случаев к ним добавляются просторная гостиная с камином, спа с бассейном, гараж на две машины, дома для персонала; просторные подсобные помещения.
Не отыскав качественных вариантов среди новостроек, покупатели сосредоточились на вторичном рынке. Для сравнения: в 2013 г. 40,6% сделок прошло на первичном рынке, 59,4% – на вторичном, в 2017 г. – 24,5 и 75,5% соответственно, говорит Колосницын. 90% клиентов ищут уцененные варианты и только 10% клиентов покупают дома по заявленной цене, рассказывают в Point Estate. По данным Kalinka Group, спрос на готовые дома за $3–5 млн составляет 70%, за $6–10 млн – 8%.
Дома 2000-х гг. продаются со скидкой как минимум 20%: планировки, метраж, наполнение, архитектура зачастую уже не соответствуют представлениям современных покупателей о комфорте, объясняет Румянцева. Всего, по данным Villagio Estate, на вторичном рынке элитной загородной недвижимости экспонируется около 12 000 лотов. 82% этого предложения – коттеджи.
Те, кому нужны новые дома, вынуждены покупать землю и заниматься строительством, добавила Румянцева. Пятая часть (22%) спроса сейчас – на земельные участки. На Рублевке в наиболее дорогих поселках земля дорожает с середины 2017 г., говорит она. В среднем продать участок в поселках «Санаторий Барвиха» (8 км от МКАД), Parkville (10 км), «Николино» (26 км) можно на 10% дороже, чем год назад. В «Санатории Барвиха», например, до кризиса цена сотки доходила до $400 000 (в среднем $250 000–300 000), затем упала до $150 000, к 2017 г. сделки с участками такого уровня проходили по $100 000–120 000 за сотку. В 2018 г. дефицит снова повысил ценник до $170 000.
По данным Point Estate, по итогам 2017 г. средняя цена сотки земли составила $57 600, или 3,4 млн руб., увеличившись за год на 36% в долларах и на 25% в рублях за счет изменения структуры предложения. Наиболее значительный рост рублевой цены произошел на Новорижском шоссе (73%), где предложение пополнилось новыми дорогими объектами в КП Agalarov Estate (24 км от МКАД). В поселках «Ренессанс парк» (19 км) и «Мэдисон парк» (24 км) был изменен формат с участков без подряда на участки с подрядом.
«Основными покупателями как в прошлом, так и в этом году остаются чиновники, а также люди, связанные с госзаказами, и те немногочисленные законопослушные бизнесмены, которые еще пытаются здесь работать», – говорит Сайфутдинов.
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 9 гостей
