Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 12000 / 297586
18 апр. 2018
Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте
Ипотека в обозримом будущем дешеветь уже не будет
Последние годы ипотека постоянно бьет рекорды. Последний был поставлен в марте: по предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, за первый месяц весны российские банки выдали более 120 000 кредитов на 240-250 млрд руб., что на 65-70% выше уровня марта 2017 г. В Москве число ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром, увеличилось на 67% в годовом выражении и на 33% в месячном – до 6 662 штук.
Драйвером роста ипотеки остается снижение ставок. В марте ипотека на покупку новостроек подешевела до 9,58% годовых, вторичного жилья – до 9,83%. Годом ранее ставки были более чем на 2% выше - 11,61% и 12,11% соответственно.
В свою очередь, дешевеет ипотека благодаря быстрому снижению ключевой ставки Банка России, которая за последний год опустилась с 9,75% до 7,25%, и надеждам коммерческих банков, что так будет продолжаться и дальше. Однако последние события – очередные американские санкции и существенное ослабление рубля – ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ. Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а следовательно, и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки. Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых, опять же, зависит от ключевой ставки.
Таким образом, ставки по ипотеке, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна – потенциал для их снижения исчерпан. Не исключено и удорожание ипотеки в среднесрочной перспективе, если ЦБ будет вынужден перейти к последовательному ужесточению денежно-кредитной политики.
Однако в среднесрочной перспективе прекращение снижения ставок приведет, как минимум, к существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость – даже если ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на нынешнем уровне. Дело в том, что именно постоянно дешевеющая ипотека стала главным фактором, поддерживающим покупательскую активность на рынке и притормозившим падение цен.
А если ЦБ всерьез начнет закручивать гайки – что вполне реально в случае дальнейшего обострения конфронтации с Западом и/или падения цен на нефть – и ипотека подорожает хотя бы до уровня прошлого года, платёжеспособный спрос на жилье просядет, и очень существенно. Компенсировать отсутствие дешевых кредитов можно только с помощью снижения стоимости самой недвижимости. Поэтому падение цен возобновиться вновь. И с удвоенной силой.
Читать полностью: внешняя ссылка
Ипотека в обозримом будущем дешеветь уже не будет
Последние годы ипотека постоянно бьет рекорды. Последний был поставлен в марте: по предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, за первый месяц весны российские банки выдали более 120 000 кредитов на 240-250 млрд руб., что на 65-70% выше уровня марта 2017 г. В Москве число ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром, увеличилось на 67% в годовом выражении и на 33% в месячном – до 6 662 штук.
Драйвером роста ипотеки остается снижение ставок. В марте ипотека на покупку новостроек подешевела до 9,58% годовых, вторичного жилья – до 9,83%. Годом ранее ставки были более чем на 2% выше - 11,61% и 12,11% соответственно.
В свою очередь, дешевеет ипотека благодаря быстрому снижению ключевой ставки Банка России, которая за последний год опустилась с 9,75% до 7,25%, и надеждам коммерческих банков, что так будет продолжаться и дальше. Однако последние события – очередные американские санкции и существенное ослабление рубля – ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ. Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а следовательно, и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки. Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых, опять же, зависит от ключевой ставки.
Таким образом, ставки по ипотеке, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна – потенциал для их снижения исчерпан. Не исключено и удорожание ипотеки в среднесрочной перспективе, если ЦБ будет вынужден перейти к последовательному ужесточению денежно-кредитной политики.
Однако в среднесрочной перспективе прекращение снижения ставок приведет, как минимум, к существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость – даже если ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на нынешнем уровне. Дело в том, что именно постоянно дешевеющая ипотека стала главным фактором, поддерживающим покупательскую активность на рынке и притормозившим падение цен.
А если ЦБ всерьез начнет закручивать гайки – что вполне реально в случае дальнейшего обострения конфронтации с Западом и/или падения цен на нефть – и ипотека подорожает хотя бы до уровня прошлого года, платёжеспособный спрос на жилье просядет, и очень существенно. Компенсировать отсутствие дешевых кредитов можно только с помощью снижения стоимости самой недвижимости. Поэтому падение цен возобновиться вновь. И с удвоенной силой.
Читать полностью: внешняя ссылка
18 апр. 2018
А откуда у АФеКи бабки на сие найдутся, учитывая отслюнявленное Роснефти кредитное бабло?
18 апр. 2018
думаю безденежная будет сделка.18.04.18, 16:09BlackNinja писал(а):А откуда у АФеКи бабки на сие найдутся, учитывая отслюнявленное Роснефти кредитное бабло?
отдадут часть ЗИЛ-Юг
19 апр. 2018
Каждый третий продавец элитной недвижимости хочет уехать из России
За последние четыре года число таких желающих выросло в разы
Количество желающих продать элитное жилье в Москве с 2014 г. выросло втрое, следует из отчета агентства Kalinka Realty, работающего только с такой недвижимостью. Если четыре года назад компания зафиксировала 334 звонка потенциальных продавцов, то в 2017 г. их стало уже 1038.
Рост предложения на вторичном рынке элитной недвижимости отмечают и другие участники рынка. Количество элитных квартир, выставленных на продажу, увеличилось примерно на 30% с конца 2014 г., говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. По данным ЦИАНа, средний объем предложения среди элитных квартир также вырос: с 987 объектов на конец 2014 г. до 2183 – на конец 2017 г. и 3075 – на 31 марта 2018 г. Ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин объясняет это увеличением сроков продажи квартир, затовариванием и снижением спроса на элитное жилье. Хотя, по словам Халина, за последние 6–9 месяцев увеличилось и количество сделок в этом сегменте. Поэтому пока сохраняется баланс между новым предложением и реальными покупками, отмечает он.
Каждый третий звонивший в качестве причины продажи недвижимости называет желание уехать из России, следует из данных Kalinka Realty. Если в 2014 г. такие цели назвали 66 человек, то теперь их число увеличилось в 4,7 раза, уточнил представитель агентства. Правда, Халин в такого рода объяснении видит определенную долю лукавства. По сути, эта легенда позволяет успокоить потенциального покупателя и избежать дополнительных вопросов, считает эксперт. Реальные причины, по его мнению, могут быть совершенно другие – начиная от развода в семье и заканчивая финансовыми проблемами у собственника актива.
С 2013 г. ежегодно Россию покидает 120 000–150 000 соотечественников, указывал ранее Комитет гражданских инициатив Алексея Кудрина. Среди причин – неудовлетворенность перспективами роста материального благосостояния, соцстатуса, личной и экономической безопасности. При этом, как отметили три эксперта крупных институтов, попросивших не называть их имен, в России отсутствует реальная статистика по эмиграции, а та, что есть, не совпадает с данными других стран. Так, в докладе «Демографические вызовы России», выпущенном Центром стратегических разработок в ноябре 2017 г., сказано: немецкая оценка миграционного прироста Германии за счет России превышает российскую в 22 раза, испанская – в 28 раз, австрийская – в 18 раз, а канадская – в 46 раз.
Тем, кто готовится сменить страну проживания, сохранять недвижимость в России особого смысла нет, считают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Элитный сектор больше не инвестиционно привлекательный, указывает директор по развитию городского департамента Point Estate Алексей Сидоров. Раньше на первичном рынке можно было купить квартиру на ранней стадии строительства с 10–15%-ным дисконтом, напоминает он, сегодня же многие девелоперы сразу выставляют максимальные цены. На вторичном рынке реальные рыночные цены на продаваемые активы даже ниже, чем рассчитывают продавцы, добавляет Сидоров. Кроме того, потенциальные эмигранты при продаже недвижимости исходят из стоимости активов в валюте, а с 2014 г. долларовые цены на жилье упали на 30–50%, напоминает Халин.
внешняя ссылка
За последние четыре года число таких желающих выросло в разы
Количество желающих продать элитное жилье в Москве с 2014 г. выросло втрое, следует из отчета агентства Kalinka Realty, работающего только с такой недвижимостью. Если четыре года назад компания зафиксировала 334 звонка потенциальных продавцов, то в 2017 г. их стало уже 1038.
Рост предложения на вторичном рынке элитной недвижимости отмечают и другие участники рынка. Количество элитных квартир, выставленных на продажу, увеличилось примерно на 30% с конца 2014 г., говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. По данным ЦИАНа, средний объем предложения среди элитных квартир также вырос: с 987 объектов на конец 2014 г. до 2183 – на конец 2017 г. и 3075 – на 31 марта 2018 г. Ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин объясняет это увеличением сроков продажи квартир, затовариванием и снижением спроса на элитное жилье. Хотя, по словам Халина, за последние 6–9 месяцев увеличилось и количество сделок в этом сегменте. Поэтому пока сохраняется баланс между новым предложением и реальными покупками, отмечает он.
Каждый третий звонивший в качестве причины продажи недвижимости называет желание уехать из России, следует из данных Kalinka Realty. Если в 2014 г. такие цели назвали 66 человек, то теперь их число увеличилось в 4,7 раза, уточнил представитель агентства. Правда, Халин в такого рода объяснении видит определенную долю лукавства. По сути, эта легенда позволяет успокоить потенциального покупателя и избежать дополнительных вопросов, считает эксперт. Реальные причины, по его мнению, могут быть совершенно другие – начиная от развода в семье и заканчивая финансовыми проблемами у собственника актива.
С 2013 г. ежегодно Россию покидает 120 000–150 000 соотечественников, указывал ранее Комитет гражданских инициатив Алексея Кудрина. Среди причин – неудовлетворенность перспективами роста материального благосостояния, соцстатуса, личной и экономической безопасности. При этом, как отметили три эксперта крупных институтов, попросивших не называть их имен, в России отсутствует реальная статистика по эмиграции, а та, что есть, не совпадает с данными других стран. Так, в докладе «Демографические вызовы России», выпущенном Центром стратегических разработок в ноябре 2017 г., сказано: немецкая оценка миграционного прироста Германии за счет России превышает российскую в 22 раза, испанская – в 28 раз, австрийская – в 18 раз, а канадская – в 46 раз.
Тем, кто готовится сменить страну проживания, сохранять недвижимость в России особого смысла нет, считают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Элитный сектор больше не инвестиционно привлекательный, указывает директор по развитию городского департамента Point Estate Алексей Сидоров. Раньше на первичном рынке можно было купить квартиру на ранней стадии строительства с 10–15%-ным дисконтом, напоминает он, сегодня же многие девелоперы сразу выставляют максимальные цены. На вторичном рынке реальные рыночные цены на продаваемые активы даже ниже, чем рассчитывают продавцы, добавляет Сидоров. Кроме того, потенциальные эмигранты при продаже недвижимости исходят из стоимости активов в валюте, а с 2014 г. долларовые цены на жилье упали на 30–50%, напоминает Халин.
внешняя ссылка
19 апр. 2018
все просто путают переезд с туризмом. Граждане рф никому не нужны там. Поэтому будет поливать запад и тихо мечтать о нем.
19 апр. 2018
66 х 4.7 = 310.2
Насколько же более ценен владелец "элитной недвижимости", чтобы 310 "таких" усилили миграционной тренд!
Насколько же более ценен владелец "элитной недвижимости", чтобы 310 "таких" усилили миграционной тренд!
.Цифровой мир это когда вас может даже бот забанить. Яндекс-бот.
19 апр. 2018
19.04.18, 08:48Kayak Barama писал(а):Насколько же более ценен владелец "элитной недвижимости", чтобы 310 "таких" усилили миграционной тренд!
19.04.18, 08:19Дмитрий Ждун писал(а):По сути, эта легенда позволяет успокоить потенциального покупателя и избежать дополнительных вопросов, считает эксперт. Реальные причины, по его мнению, могут быть совершенно другие – начиная от развода в семье и заканчивая финансовыми проблемами у собственника актива.
19 апр. 2018
Пропустил. Да. Думаю, что "эксперт" считает правильно.19.04.18, 10:20Дмитрий Ждун писал(а):19.04.18, 08:48Kayak Barama писал(а):Насколько же более ценен владелец "элитной недвижимости", чтобы 310 "таких" усилили миграционной тренд!19.04.18, 08:19Дмитрий Ждун писал(а):По сути, эта легенда позволяет успокоить потенциального покупателя и избежать дополнительных вопросов, считает эксперт. Реальные причины, по его мнению, могут быть совершенно другие – начиная от развода в семье и заканчивая финансовыми проблемами у собственника актива.
.Цифровой мир это когда вас может даже бот забанить. Яндекс-бот.
20 апр. 2018
ПИК может войти в проект жилого квартала «Тушино-2018»
Девелопер договаривается со структурой Леонида Федуна об инвестициях в комплекс
Девелопер договаривается со структурой Леонида Федуна об инвестициях в комплекс
20 апр. 2018
Достаточно высокая активность на вторичном рынке жилья в марте сменилась падением спроса в апреле. «Виноват» рост напряженности на международной арене и пертурбации на валютном рынке – из-за отсутствия стабильности некоторые покупатели решили повременить с покупкой квартиры.
Спрос
Март
В марте московский Росреестр зарегистрировал 11 654 прав на жилье на основании договоров купли-продажи. По сравнению с февралем показатель вырос на 14,9%, а относительно марта 2017 г. – на 14,1%.
Конечно, рост числа переходов прав в марте относительно февраля во многом объясняется тем, что февраль был на три дня короче. Но в начале весны рынок оставался достаточно активным и по сравнению с прошлым годом: в марте было оформлено примерно столько же сделок, сколько и в октябре-ноябре, наиболее продуктивные месяцы осени 2017 г. А всего в I квартале 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве на 28,3% больше новых прав на недвижимость (30 160), чем годом ранее.
Как и в предыдущие месяцы, покупателей стимулировали дешевая ипотека и снижение цен на жилье, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» (см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок»). В «Азбуке» число сделок в марте увеличилось на 44,4% к февралю и на 1% - к марту прошлого года. А количество обращений от потенциальных клиентов выросло на 18,9% и 54% соответственно.
Впрочем, уровень спроса мог быть и выше, считают представители компании «ИНКОМ-Недвижимость». В «Инкоме» март по числу авансов на 15% обогнал февраль 2018 г. и на 5% - март 2017 г. При этом в компании предполагали, что рост спроса в сравнении с 2017 г. помесячно будет составлять 10-15% – как, скажем, в феврале 2018 г., когда было оформлено на 10% больше договоров о предоплате, чем в феврале 2017 г.
«Однако пока мы не наблюдаем настолько сильного опережения прошлого года по спросу. Свои коррективы в наши прогнозы вносит ухудшение экономического и политического фона», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, внешний негатив лишает потенциальных покупателей чувства стабильности, и некоторые из них откладывают выход на сделку.
Однако наиболее востребованных предложений - качественных квартир за адекватные деньги, а также самых дешевых объектов - эти соображения не касаются. Цены на такие лоты, по данным «Инкома», уже практически перестали снижаться. Более того, согласно наблюдениям специалистов компании, в сегменте квартир ценой до 4 млн рублей уже раскуплены практически все лоты. А продать квартиру стоимостью до 10 млн рублей, если она оценена корректно, практически не составляет труда.
Похожая ситуация сложилась и в Подмосковье. «Активность со стороны покупателей, которые при возросшем объеме предложения, естественно, останавливали свой выбор на наиболее ликвидных объектах в соотношении «цена и качество», привела к тому, что во многих офисах партнерской сети «Мегаполис-Сервис» к концу марта наблюдалась ситуация, когда есть мотивированный покупатель, но… нет объекта, который максимально соответствовал бы его запросу», - рассказывает Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».
КР «Мегаполис-Сервис» в марте приняла на 1,4% больше авансов, чем в предыдущем месяце, а количество сделок по сравнению с февралем выросло на 10,8%. В марте 2017 г. число внесенных покупателями авансов было больше на 3,9%, зато сделок - меньше на 20,9%.
Причем, по данным Власенко, в марте сократилась доля ипотечных (на 8,3%, до 41,2%) и альтернативных (на 6%, до 49%) сделок и, соответственно, несколько увеличилась доля клиентов с «живыми деньгами». «В марте среди клиентов риелторских компаний стали появляться покупатели, которые раньше держали денежные средства во вкладах, - рассказывает Сергей Власенко. - Учитывая, что ставки по вкладам снизились достаточно серьезно, а на рынке «вторички» наметился, пусть и неустойчивый, но все же рост цен, некоторые люди решили вложить средства в недвижимость, увидев в таких инвестициях выгоду».
Впрочем, официальная статистика по Подмосковью хуже данных от риелторов. В месячном разрезе количество новых прав на жилье, зарегистрированных управлением Росреестра по Московской области, выросло на 14,4% до 47 147. Однако в годовом выражении число регистрационных действий сократилось на 13,7%, а в целом за январь-март - на 2% по сравнению с I кварталом 2017 г. Всего за I квартал 2018 г. в области было зарегистрировано 123 280 прав на жилую недвижимость против 125 813 за аналогичный период прошлого года.
Апрель
Апрель начался удачно для риелторов: спрос был на уровне последней декады марта или даже выше, чем в предыдущие месяцы 2018 г. Однако затем США ввели новые санкции в отношении России, обвалился рубль, резко выросла международная напряженность… и люди решили отложить покупку квартиры до прояснения ситуации.
«И это несмотря на то, что падение национальной валюты, казалось бы, должно было только способствовать ажиотажу и стимулировать клиентов к заключению сделок. Однако многие игроки решили повременить, заняв выжидательную позицию, а еще часть потенциальных покупателей с наступлением теплой погоды отложила решение квартирного вопроса на более поздний срок, отдав приоритет наведению порядка на загородных объектах», - отмечает Сергей Власенко.
По словам Сергея Шломы, ослабление рубля повлияло на спрос разнонаправленно. В массовых сегментах потенциальные покупатели обычно хранят свои сбережения в отечественной валюте, поэтому некоторые из них, опасаясь обесценивания своих накоплений, поспешили вложить их в квадратные метры – чаще всего не для личного пользования, а для сдачи в аренду. Однако в более дорогих сегментах («15+ млн руб.»), где клиенты имеют долларовые вклады, все обстоит наоборот. «Многие из них откладывают выход на сделку в надежде на то, что рост курса валют будет продолжаться (скажем, до 100 рублей за $1), и тогда-то они и приобретут квартиру – с существенной выгодой из-за курсовой разницы. Однако это совершенно неправдоподобный сценарий», - уверен Сергей Шлома.
Сергей Власенко прогнозирует снижение спроса и числа сделок по итогам апреля. «Этому будет способствовать и дефицит ликвидных объектов на рынке подмосковной вторички», - добавляет эксперт.
Сергей Шлома в свою очередь считает, что апрель «если и будет лучше аналогичного месяца 2017 г, то процентов на 5, не больше». В целом, по его мнению, в случае стабилизации политической и экономической обстановки «мы могли бы вернуться к динамике +10% спроса по отношению к 2017 г. в месячном выражении. Однако, согласно более реалистичному варианту развития событий, нас могут ожидать какие-то новые потрясения, в особенности перед чемпионатом мира по футболу-2018».
Цены
По данным аналитического центра внешняя ссылка, цены на квартиры в Москве в марте выросли на 0,4% и топтались чуть ниже уровня 165 000 за кв. м. При этом динамика цен по сегментам была крайне хаотичной. Практически впервые за всю историю московского рынка недвижимости активизация спроса почти не была связана ни с географией, ни с типом жилья.
Все зависело от свойств конкретной квартиры и позиции ее собственника – насколько адекватную он выставил цен и согласен ли на торг (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2018 года».)
Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по данным компании «Миэль», составил в марте 8,315 млн рублей, что на целую четверть меньше, чем в феврале, но всего на 3% меньше, чем в марте 2017 г. И здесь тоже ключевое влияние на динамику оказала ценовая политика продавцов. «Падение чека вызвано в основном снижением средней стоимости трехкомнатных квартир. Трешки в силу стоимости самые сложно продаваемые объекты, продавцы поняли это и начали активно работать с ценой, что вызвало интерес у покупателей», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Сергей Шлома приводит похожие данные по поводу изменения чека сделки в годовом выражении (-2%), но отмечает, что в марте этот показатель вырос относительно февраля – с 7,35 млн до 7,45 млн руб. «Это увеличение можно объяснить тем, что в объеме предложения уже практически не осталось наиболее дешевых объектов», - говорит Сергей Шлома.
В оценке уровня и динамики скидок риелторы тоже разошлись. По данным «Миэль», этот показатель по итогам марта составил 8% - столько же, сколько и в феврале. «Инком» сообщает, что средний размер дисконта существенно сократился - до 6,9% по сравнению с 8,3% в феврале 2018-го и 9% в марте 2017 г. По словам Сергея Шломы, это связано с тем, что все больше собственников начинает разбираться в текущей конъюнктуре рынка и прислушиваться к советам риелторов, поэтому они менее склонны к завышению цен.
Доля сделок с дисконтом на «вторичке» старой Москвы с февраля не изменилась, она все так же равна 84%. В марте 2017 г. она была больше лишь на 1% – 85%. Средний срок экспозиции квартир остался на февральском уровне - 86 дней. Но по отношению к марту 2017 г. (77 дней) показатель вырос на 11,7%.
На подмосковном рынке наблюдаются похожие процессы. Цены выросли на 0,23% относительно февраля и составили 70 400 руб. за кв. м в среднем, по данным КР «Мегаполис-Сервис». По мнению Сергея Власенко, падение рубля как минимум на месяц-два поддержит рост стоимости «квадрата». Но в среднесрочной перспективе, скорее всего, вновь начнется постепенное снижение цен на вторичное жилье.
Скидки в марте равнялись в среднем 6% - это на 0,8% меньше, чем в феврале. Хотя в отдельных городах среднего и дальнего Подмосковья дисконт все еще может доходить до 10%, в ближнем Подмосковье сегодня скидка в 3% уже считается хорошим предложением со стороны продавца, отмечает Сергей Власенко.
«В целом же по-прежнему подавляющее большинство всех сделок на рынке «вторички» проходит с дисконтом, а те цены, что мы видим в объявлениях, являются лишь попытками продавцов с помощью риелторов или без них определить, какая стартовая цена и предполагаемый размер скидки помогут сделать лот более конкурентным на рынке и интересным для покупателя. Разумеется, это актуально для тех продавцов, кто действительно намерен реализовать свою недвижимость, а не решил, что называется, прицениться», - резюмирует эксперт.
Читать полностью: внешняя ссылка
Спрос
Март
В марте московский Росреестр зарегистрировал 11 654 прав на жилье на основании договоров купли-продажи. По сравнению с февралем показатель вырос на 14,9%, а относительно марта 2017 г. – на 14,1%.
Конечно, рост числа переходов прав в марте относительно февраля во многом объясняется тем, что февраль был на три дня короче. Но в начале весны рынок оставался достаточно активным и по сравнению с прошлым годом: в марте было оформлено примерно столько же сделок, сколько и в октябре-ноябре, наиболее продуктивные месяцы осени 2017 г. А всего в I квартале 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве на 28,3% больше новых прав на недвижимость (30 160), чем годом ранее.
Как и в предыдущие месяцы, покупателей стимулировали дешевая ипотека и снижение цен на жилье, отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» (см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок»). В «Азбуке» число сделок в марте увеличилось на 44,4% к февралю и на 1% - к марту прошлого года. А количество обращений от потенциальных клиентов выросло на 18,9% и 54% соответственно.
Впрочем, уровень спроса мог быть и выше, считают представители компании «ИНКОМ-Недвижимость». В «Инкоме» март по числу авансов на 15% обогнал февраль 2018 г. и на 5% - март 2017 г. При этом в компании предполагали, что рост спроса в сравнении с 2017 г. помесячно будет составлять 10-15% – как, скажем, в феврале 2018 г., когда было оформлено на 10% больше договоров о предоплате, чем в феврале 2017 г.
«Однако пока мы не наблюдаем настолько сильного опережения прошлого года по спросу. Свои коррективы в наши прогнозы вносит ухудшение экономического и политического фона», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, внешний негатив лишает потенциальных покупателей чувства стабильности, и некоторые из них откладывают выход на сделку.
Однако наиболее востребованных предложений - качественных квартир за адекватные деньги, а также самых дешевых объектов - эти соображения не касаются. Цены на такие лоты, по данным «Инкома», уже практически перестали снижаться. Более того, согласно наблюдениям специалистов компании, в сегменте квартир ценой до 4 млн рублей уже раскуплены практически все лоты. А продать квартиру стоимостью до 10 млн рублей, если она оценена корректно, практически не составляет труда.
Похожая ситуация сложилась и в Подмосковье. «Активность со стороны покупателей, которые при возросшем объеме предложения, естественно, останавливали свой выбор на наиболее ликвидных объектах в соотношении «цена и качество», привела к тому, что во многих офисах партнерской сети «Мегаполис-Сервис» к концу марта наблюдалась ситуация, когда есть мотивированный покупатель, но… нет объекта, который максимально соответствовал бы его запросу», - рассказывает Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».
КР «Мегаполис-Сервис» в марте приняла на 1,4% больше авансов, чем в предыдущем месяце, а количество сделок по сравнению с февралем выросло на 10,8%. В марте 2017 г. число внесенных покупателями авансов было больше на 3,9%, зато сделок - меньше на 20,9%.
Причем, по данным Власенко, в марте сократилась доля ипотечных (на 8,3%, до 41,2%) и альтернативных (на 6%, до 49%) сделок и, соответственно, несколько увеличилась доля клиентов с «живыми деньгами». «В марте среди клиентов риелторских компаний стали появляться покупатели, которые раньше держали денежные средства во вкладах, - рассказывает Сергей Власенко. - Учитывая, что ставки по вкладам снизились достаточно серьезно, а на рынке «вторички» наметился, пусть и неустойчивый, но все же рост цен, некоторые люди решили вложить средства в недвижимость, увидев в таких инвестициях выгоду».
Впрочем, официальная статистика по Подмосковью хуже данных от риелторов. В месячном разрезе количество новых прав на жилье, зарегистрированных управлением Росреестра по Московской области, выросло на 14,4% до 47 147. Однако в годовом выражении число регистрационных действий сократилось на 13,7%, а в целом за январь-март - на 2% по сравнению с I кварталом 2017 г. Всего за I квартал 2018 г. в области было зарегистрировано 123 280 прав на жилую недвижимость против 125 813 за аналогичный период прошлого года.
Апрель
Апрель начался удачно для риелторов: спрос был на уровне последней декады марта или даже выше, чем в предыдущие месяцы 2018 г. Однако затем США ввели новые санкции в отношении России, обвалился рубль, резко выросла международная напряженность… и люди решили отложить покупку квартиры до прояснения ситуации.
«И это несмотря на то, что падение национальной валюты, казалось бы, должно было только способствовать ажиотажу и стимулировать клиентов к заключению сделок. Однако многие игроки решили повременить, заняв выжидательную позицию, а еще часть потенциальных покупателей с наступлением теплой погоды отложила решение квартирного вопроса на более поздний срок, отдав приоритет наведению порядка на загородных объектах», - отмечает Сергей Власенко.
По словам Сергея Шломы, ослабление рубля повлияло на спрос разнонаправленно. В массовых сегментах потенциальные покупатели обычно хранят свои сбережения в отечественной валюте, поэтому некоторые из них, опасаясь обесценивания своих накоплений, поспешили вложить их в квадратные метры – чаще всего не для личного пользования, а для сдачи в аренду. Однако в более дорогих сегментах («15+ млн руб.»), где клиенты имеют долларовые вклады, все обстоит наоборот. «Многие из них откладывают выход на сделку в надежде на то, что рост курса валют будет продолжаться (скажем, до 100 рублей за $1), и тогда-то они и приобретут квартиру – с существенной выгодой из-за курсовой разницы. Однако это совершенно неправдоподобный сценарий», - уверен Сергей Шлома.
Сергей Власенко прогнозирует снижение спроса и числа сделок по итогам апреля. «Этому будет способствовать и дефицит ликвидных объектов на рынке подмосковной вторички», - добавляет эксперт.
Сергей Шлома в свою очередь считает, что апрель «если и будет лучше аналогичного месяца 2017 г, то процентов на 5, не больше». В целом, по его мнению, в случае стабилизации политической и экономической обстановки «мы могли бы вернуться к динамике +10% спроса по отношению к 2017 г. в месячном выражении. Однако, согласно более реалистичному варианту развития событий, нас могут ожидать какие-то новые потрясения, в особенности перед чемпионатом мира по футболу-2018».
Цены
По данным аналитического центра внешняя ссылка, цены на квартиры в Москве в марте выросли на 0,4% и топтались чуть ниже уровня 165 000 за кв. м. При этом динамика цен по сегментам была крайне хаотичной. Практически впервые за всю историю московского рынка недвижимости активизация спроса почти не была связана ни с географией, ни с типом жилья.
Все зависело от свойств конкретной квартиры и позиции ее собственника – насколько адекватную он выставил цен и согласен ли на торг (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2018 года».)
Средний чек сделки, то есть стоимость проданной квартиры, по данным компании «Миэль», составил в марте 8,315 млн рублей, что на целую четверть меньше, чем в феврале, но всего на 3% меньше, чем в марте 2017 г. И здесь тоже ключевое влияние на динамику оказала ценовая политика продавцов. «Падение чека вызвано в основном снижением средней стоимости трехкомнатных квартир. Трешки в силу стоимости самые сложно продаваемые объекты, продавцы поняли это и начали активно работать с ценой, что вызвало интерес у покупателей», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Сергей Шлома приводит похожие данные по поводу изменения чека сделки в годовом выражении (-2%), но отмечает, что в марте этот показатель вырос относительно февраля – с 7,35 млн до 7,45 млн руб. «Это увеличение можно объяснить тем, что в объеме предложения уже практически не осталось наиболее дешевых объектов», - говорит Сергей Шлома.
В оценке уровня и динамики скидок риелторы тоже разошлись. По данным «Миэль», этот показатель по итогам марта составил 8% - столько же, сколько и в феврале. «Инком» сообщает, что средний размер дисконта существенно сократился - до 6,9% по сравнению с 8,3% в феврале 2018-го и 9% в марте 2017 г. По словам Сергея Шломы, это связано с тем, что все больше собственников начинает разбираться в текущей конъюнктуре рынка и прислушиваться к советам риелторов, поэтому они менее склонны к завышению цен.
Доля сделок с дисконтом на «вторичке» старой Москвы с февраля не изменилась, она все так же равна 84%. В марте 2017 г. она была больше лишь на 1% – 85%. Средний срок экспозиции квартир остался на февральском уровне - 86 дней. Но по отношению к марту 2017 г. (77 дней) показатель вырос на 11,7%.
На подмосковном рынке наблюдаются похожие процессы. Цены выросли на 0,23% относительно февраля и составили 70 400 руб. за кв. м в среднем, по данным КР «Мегаполис-Сервис». По мнению Сергея Власенко, падение рубля как минимум на месяц-два поддержит рост стоимости «квадрата». Но в среднесрочной перспективе, скорее всего, вновь начнется постепенное снижение цен на вторичное жилье.
Скидки в марте равнялись в среднем 6% - это на 0,8% меньше, чем в феврале. Хотя в отдельных городах среднего и дальнего Подмосковья дисконт все еще может доходить до 10%, в ближнем Подмосковье сегодня скидка в 3% уже считается хорошим предложением со стороны продавца, отмечает Сергей Власенко.
«В целом же по-прежнему подавляющее большинство всех сделок на рынке «вторички» проходит с дисконтом, а те цены, что мы видим в объявлениях, являются лишь попытками продавцов с помощью риелторов или без них определить, какая стартовая цена и предполагаемый размер скидки помогут сделать лот более конкурентным на рынке и интересным для покупателя. Разумеется, это актуально для тех продавцов, кто действительно намерен реализовать свою недвижимость, а не решил, что называется, прицениться», - резюмирует эксперт.
Читать полностью: внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Жорже и 12 гостей
