Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 12000 / 297589

[Павел Скрытка]

И стагнация в сегменте 10млн+

Т.е. стоит покупателю квартиры в Москве переползти за планку 10 млн. руб. за квартиру, так сразу выбор квартир у него увеличивается и ажиотаж на рынке квартир 10 млн. и дороже спадает, можно спокойно ходить и выбирать квартиру.

С предложением в сегменте 10 млн+ все также плохо.

Но там нет со стороны спроса совсем неадекватных ипотечников, покупающих по любым ценам.

[Toro]

Рефинанс делают в меньшую сторону, т.е. если заемщики исправно платили по более "дорогим" кредитам, то с какой стати им (массово) начать просрачивать новые, дешевые, в такой степени, чтобы это могло ухудшить показатели?

Ну вот здесь не уверен на 100 %, что заемщики исправно платили по более дорогим кредитам. Как раз одна из причин рефинансирования - что уже не тянут обслуживание кредита по прежней ставке,т.е. решают текущую возникшую проблему, а не только будущие возможные проблемы.

Но тут надо смотреть, конечно же, условия рефинансирования у разных банков. Кто и как из них смотрит на прошлые проблемы клиентов.

Основная причина для рефинансирования - банальное уменьшение ежемесячных платежей, и, следовательно, общей переплаты по кредиту.
Логика простая - платишь банку меньше, в кошельке остается больше .

И еще. В российских условиях рефинанс - это почти 100% ,,переход,, заемщика в другой банк. Новый банк проверяет заемщика по полной.
Сомневаюсь, что банк прокредитует проблемного заемщика.

[Ashrafieh]

Рефинанс делают в меньшую сторону, т.е. если заемщики исправно платили по более "дорогим" кредитам, то с какой стати им (массово) начать просрачивать новые, дешевые, в такой степени, чтобы это могло ухудшить показатели?

Ну вот здесь не уверен на 100 %, что заемщики исправно платили по более дорогим кредитам. Как раз одна из причин рефинансирования - что уже не тянут обслуживание кредита по прежней ставке,т.е. решают текущую возникшую проблему, а не только будущие возможные проблемы.

Но тут надо смотреть, конечно же, условия рефинансирования у разных банков. Кто и как из них смотрит на прошлые проблемы клиентов.

Основная причина для рефинансирования - банальное уменьшение ежемесячных платежей, и, следовательно, общей переплаты по кредиту.
Логика простая - платишь банку меньше, в кошельке остается больше .

И еще. В российских условиях рефинанс - это почти 100% ,,переход,, заемщика в другой банк. Новый банк проверяет заемщика по полной.
Сомневаюсь, что банк прокредитует проблемного заемщика.

Степень проблемности бывает разной. И у банков разный "аппетит к риску". Но самое главное - у банков есть свой план по валу, по прибыли. В идеале им всем нужны клиенты, которые будут приносить банку только прибыль, а не головную боль и убытки. Да где ж только столько таких клиентов взять ? : )

Я все к чему - к тому, что оперировать и уповать на цифры уровня просрочки по ипотеке не стоит буквально, так много чего зарыто, в том числе бомб замедленного действия.

[Fila2]

И у банков разный "аппетит к риску".

Согласна с Toro
Основную часть банков с "аппетитом к риску" давно прихлопнули. Оставшиеся боятся портить нормативы, потому отбор заемщиков везде достаточно жесткий.

[Ashrafieh]

И у банков разный "аппетит к риску".

Согласна с Toro
Основную часть банков с "аппетитом к риску" давно прихлопнули. Оставшиеся боятся портить нормативы, потому отбор заемщиков везде достаточно жесткий.

Банков без "аппетита к риску"не может быть по определению. Это их предназначение - зарабатывать прибыль. А прибыли без рисков не бывает. Вы же в курсе, что риски и прибыль прямо пропорциональны. И задача любого бизнеса (банки тут не исключение) - не свеcти риск к нулю, а свести риск к приемлемому уровню. Это основная задача грамотного риск-менеджмента в банках.

Про нормативы в банках. Не уверен, что вы в курсе реальностей , какими внутренними инструментами банки пользуются, чтобы эти нормативы были в норме (такая вот тавтология). Все банки, а не только ушедшие одиозные. Принцип там такой же, как в рисках - знать меру и не злоупотреблять.

Но в целом да- лучше считать, что все хорошо в оставшихся банках, как и в экономике в целом - так лучше спится

[Fila2]

Но в целом да- лучше считать, что все хорошо в оставшихся банках, как и в экономике в целом - так лучше спится

Я не пишу, что все хорошо, я пишу, что отбор заемщиков жесткий)) И именно в целях прибыли, ведь проблемный заемщик - это возможные потери. Ипотека - это ж не вклад, когда тугрики тебе уже принесли в клювике, и делай с ними что хошь - хоть в тетрадку запиши, хоть в нормативы)) С нее прибыль еще получить надо. Поэтому да, выбирают.

[Ashrafieh]

Но в целом да- лучше считать, что все хорошо в оставшихся банках, как и в экономике в целом - так лучше спится

Я не пишу, что все хорошо, я пишу, что отбор заемщиков жесткий)) И именно в целях прибыли, ведь проблемный заемщик - это возможные потери. Ипотека - это ж не вклад, когда тугрики тебе уже принесли в клювике, и делай с ними что хошь - хоть в тетрадку запиши, хоть в нормативы)) С нее прибыль еще получить надо. Поэтому да, выбирают.

С удовольствием продолжу с вами дискуссию на эту тему через некоторое время, когда ипотечные проблемы вылезут наружу
То, что они вылезут - у меня почти нет сомнений и тут я согласен с г-ном Рентополучатель , который рисовал много схем и графиков на тему ипотеки с одинаковым проблемным концом.

[Fila2]

С удовольствием продолжу с вами дискуссию на эту тему через некоторое время, когда ипотечные проблемы вылезут наружу

Возможно, это и произойдет, но не из-за агрессивной политики банков, снижающих требования к заемщикам ради увеличения прибылей (этого сейчас нет, по крайней мере массово), а из-за снижения платежеспособности клиентов, ранее считавшихся "качественными", в рез-те ухудшения экономической ситуации в стране.

[Ashrafieh]

С удовольствием продолжу с вами дискуссию на эту тему через некоторое время, когда ипотечные проблемы вылезут наружу

Возможно, это и произойдет, но не из-за агрессивной политики банков, снижающих требования к заемщикам ради увеличения прибылей (этого сейчас нет, по крайней мере массово), а из-за снижения платежеспособности клиентов, ранее считавшихся "качественными", в рез-те ухудшения экономической ситуации в стране.

А я и не говорю,что проблема с ипотекой будет только из-за банков Я говорю, что будет проблема с ипотекой. А причина проблемы будет комплексная - тут вы абсолютно правы.

* маленькая наводка - а как банки по состоянию на сегодня могут просчитать риски неплатежей конкретного заемщика на 15-20 лет вперед ? Или падение стоимости недвижимости, взятой в залог, на перспективу 15-20 лет ? При отсутствии длинного фондирования (на тот же срок 15-20 лет) ? Разве то, что будет в экономике даже через 2-3 года (не говоря уже про 15-20 лет) - как-то зависит от банков ? А так-то да - они (банки) "строго" подходят к оценке заемщиков с точки зрения сегодняшнего дня. Но оценивают- то они их в срезе сегодняшнего дня, да и то с довольно большими "припусками" для не ухудшения сильного отчетности, о чем я тут пытался донести мысль.
Зарабатывать на хлеб с малом нужно всем, в том числе и банкам. Зарабатывать сегодня. С мыслью в голове у большинства - а что там через 15-20 лет - или ишак, или падишах (c)

[Fontanera]

И стагнация в сегменте 10млн+

Т.е. стоит покупателю квартиры в Москве переползти за планку 10 млн. руб. за квартиру, так сразу выбор квартир у него увеличивается и ажиотаж на рынке квартир 10 млн. и дороже спадает, можно спокойно ходить и выбирать квартиру.

Моё личное впечатление - так и есть. Не скажу насчёт именно 10+, может, уместнее сказать тут 12-14, т.е. 12+-2, грубо говоря. Это видно даже по числу предложений на циане в сегментах типа двушка в доме выше 6 этажей стоимостью до 5,7 (и никаких больше фильтров) и трешка в таких же домах (можно кухню поставить 10,чтобы совсем не офигеть от ряби в глазах ) стоимостью, ну, допустим, до 17 млн (можно ставить любую цифру выше). Разница коллосальная,а по таким двушкам ещё пару-тройку месяцев назад была совсем другая картина, сейчас же они подорожали (в предложении) на 800тр минимум (разные районы), а второй сегмент - скорее многие квартиры опустили цены в рекламе, и только такие и купили быстро (кто сильнее всех упал в нормальных местах). Так что надежда там на целевого покупателя по тем или иным причинам, или на снижение цены "ниже всех аналогов во всех соседних районах".
При этом количество людей, желающих потратить указанные суммы в данных сегментах, явно разное, и не в пользу более дорогого