Будущее Москвы: грядёт крах недвиги? 261 / 21540
02 окт. 2014
Ещё один из критериев целесообразни ИМХО, это приобретать тот участок, на котором возможно возведение дома и сдача его в долгосрочную круглогодичную аренду. Это можно рассмотреть и как некую страховку от "простоя капитала".
Что характерно, Вы можете извлечь выгоду от того, что построите дом "заточенный" под аренду. Ведь далеко-далеко не все дома, которые сейчас предлагаются в аренду, строились именно под вкусы и запросы типичных арендаторов заг. недвижимости.
Да, надо учитывать, что в случае "затоваривания рынка купли-продажи" очень многие объекты попадают на рынок аренды. Предложений становится море и цены падают. Но! Далеко не все объекты восстребованы одинаково. Т.е. цены падают в массе своей на то, что как принято говорить - не ликвид. Ликвидные же в плане аренды предложения всё равно пользуются спросом.
Соответственно, если мы находим участок хорошо подходящий под цели - построить на нём ликвидный арендный объект, то мы постараемся извлечь выгоду из двух моментов:
1) Более глубокого снижения на него цены, по сравнению с городской недвижимостью. Достаточно развитый городской рынок, на котором много "продвинытых рентополучателей" и "энергичных будущих собственников" не даст возможности воспользоваться ситуацией, что вот кого-то препёрло, грубо говоря, ему надо продавать, а покупателей то особо и нет... Плюс развитый рынок риэлторских услуг.
На загородке в принципе тоже самое, но всё же "окно возможностей" шире.
2) Вы можете извлечь выгоду, от того, что будете сами создавать недвижимость. Т. е. изначально проектировать её оптимально под вкусы и запросы Вашей целевой группы арендаторов, в то время как в городе данные возможности сильно ограничены.
Что характерно, Вы можете извлечь выгоду от того, что построите дом "заточенный" под аренду. Ведь далеко-далеко не все дома, которые сейчас предлагаются в аренду, строились именно под вкусы и запросы типичных арендаторов заг. недвижимости.
Да, надо учитывать, что в случае "затоваривания рынка купли-продажи" очень многие объекты попадают на рынок аренды. Предложений становится море и цены падают. Но! Далеко не все объекты восстребованы одинаково. Т.е. цены падают в массе своей на то, что как принято говорить - не ликвид. Ликвидные же в плане аренды предложения всё равно пользуются спросом.
Соответственно, если мы находим участок хорошо подходящий под цели - построить на нём ликвидный арендный объект, то мы постараемся извлечь выгоду из двух моментов:
1) Более глубокого снижения на него цены, по сравнению с городской недвижимостью. Достаточно развитый городской рынок, на котором много "продвинытых рентополучателей" и "энергичных будущих собственников" не даст возможности воспользоваться ситуацией, что вот кого-то препёрло, грубо говоря, ему надо продавать, а покупателей то особо и нет... Плюс развитый рынок риэлторских услуг.
На загородке в принципе тоже самое, но всё же "окно возможностей" шире.
2) Вы можете извлечь выгоду, от того, что будете сами создавать недвижимость. Т. е. изначально проектировать её оптимально под вкусы и запросы Вашей целевой группы арендаторов, в то время как в городе данные возможности сильно ограничены.
02 окт. 2014
А как бы вы рекомендовали под вкусы арендаторов , их запросы и потребности спроектировать арендную недвижимость? Что учесть, чем пренебречь?
Дай вам Бог всего того, что вы желаете другим ))
02 окт. 2014
Я начинал здесь, но там ТС куда-то слился 
viewtopic.php?f=119&t=39221&start=30
Да, и там массу ценных советов дали другние участники обсуждения, прежде всего Maravilla - читаем внимательно.
По возможности продолжим, это ИМХО не оч. срочно.
Для начала обсуждения, например, - в чём одно из различий "типичных" покупателей домов и "типичных" арендаторов домов?
Для начала, точнее, два различия:
1) Покупатели домов это очень широкая аудитория. У них разнообразные запросы. Кому-то нужен бюджетный дом рядом с ж/д (ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ), а кому то нужна дача, а кому-то "дом для пенсионеров" и т.д... Соответственно и рынок купли-продажи простирается, что называется, - от и до. Какие-то сегменты сильно затоварены, какие-то меньше...
Арендаторы же более "сконцентрированная" целевая аудитория. Я не завидую тому, кто построит кирпичный дом за сто вёрст от Москвы и потом попытается сдать его в долгосрочную аренду...
2) Различное отношение "типичных покупателей" и арендаторов к материалу стен дома (и технологии строительства в целом). Например, продавать дома, построенные по каркасным технологиям, достаточно трудно. Да, их покупают, но многие потенциальные покупатели хотят себе либо кирпич, либо дерево! Это, если хотите, их бзик - "таракан в голове".
Для арендаторов, очевидно, материал стен и тип фундамента не играют такой важной роли. Там другие параметры выходят на первое место...
Соответственно, инвестор-застройщик может использовать относительно бюджетные строительные технологии (экономя свои средства), и при прочих равных это не скажется на стоимости аренды.
viewtopic.php?f=119&t=39221&start=30
Да, и там массу ценных советов дали другние участники обсуждения, прежде всего Maravilla - читаем внимательно.
По возможности продолжим, это ИМХО не оч. срочно.
Для начала обсуждения, например, - в чём одно из различий "типичных" покупателей домов и "типичных" арендаторов домов?
Для начала, точнее, два различия:
1) Покупатели домов это очень широкая аудитория. У них разнообразные запросы. Кому-то нужен бюджетный дом рядом с ж/д (ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЁ), а кому то нужна дача, а кому-то "дом для пенсионеров" и т.д... Соответственно и рынок купли-продажи простирается, что называется, - от и до. Какие-то сегменты сильно затоварены, какие-то меньше...
Арендаторы же более "сконцентрированная" целевая аудитория. Я не завидую тому, кто построит кирпичный дом за сто вёрст от Москвы и потом попытается сдать его в долгосрочную аренду...
2) Различное отношение "типичных покупателей" и арендаторов к материалу стен дома (и технологии строительства в целом). Например, продавать дома, построенные по каркасным технологиям, достаточно трудно. Да, их покупают, но многие потенциальные покупатели хотят себе либо кирпич, либо дерево! Это, если хотите, их бзик - "таракан в голове".
Для арендаторов, очевидно, материал стен и тип фундамента не играют такой важной роли. Там другие параметры выходят на первое место...
Соответственно, инвестор-застройщик может использовать относительно бюджетные строительные технологии (экономя свои средства), и при прочих равных это не скажется на стоимости аренды.
02 окт. 2014
Ньюби писал(а):А как бы вы рекомендовали под вкусы арендаторов , их запросы и потребности спроектировать арендную недвижимость? Что учесть, чем пренебречь?
ох зря
щас простыни пойдут .
я уже чувствую как клава у Andreeviliaa закипает.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
02 окт. 2014
Нострадамус говорил, что в 2015 году цены на аренду упадут в два раза.
02 окт. 2014
Andreeviliaa писал(а):...
...
...
Я не завидую тому, кто построит кирпичный дом за сто вёрст от Москвы и потом попытается сдать его в долгосрочную аренду...
...
...
...
Ровно как и тому, кто в соответствии с "забавным утренним графиком", решит заставить свой участок бытовками для мега-выгодной гастро-аренды или возвести что-то монументальное из супер-кирпича и со стенами в метр (и на соответствующем фундаменте), для мега-долгосрочной аренды подт "пятёрочку" или банк.
02 окт. 2014
Andreeviliaa писал(а):Andreeviliaa писал(а):...
...
...
Я не завидую тому, кто построит кирпичный дом за сто вёрст от Москвы и потом попытается сдать его в долгосрочную аренду...
...
...
...
Ровно как и тому, кто в соответствии с "забавным утренним графиком", решит заставить свой участок бытовками для мега-выгодной гастро-аренды или возвести что-то монументальное из супер-кирпича и со стенами в метр (и на соответствующем фундаменте), для мега-долгосрочной аренды подт "пятёрочку" или банк.
Загородная аренда какая-то тухлая тема, разве нет? В прошлом году думал снять дачу, куда там. Собственники хотят "миллионы", ведь дома у нас любят строить большие, дорогие. При этом дай бог за лето доехать туда 5-6 раз, ибо пробки по два часа (по выходным в час пик - по четыре) в любом направлении. В совокупности за лето будешь там недели две, потратив дофига денег. Дешевле в Европу летать. В общем думаю с окупаемостью загородной аренды при московской транспортной ситуации - полный пушной зверек.
02 окт. 2014
Хорошая статья .
Мудрого Андрона Кончаловского .
— Есть мнение, что Россию невозможно победить военным путем, принудить к капитуляции.
— Абсолютно невозможно. Если в России выключить электричество, газ и все на свете, то ничего не случится
А если в Европе отключить электричество, то рухнет государственная система.
Мудрого Андрона Кончаловского .
— Есть мнение, что Россию невозможно победить военным путем, принудить к капитуляции.
— Абсолютно невозможно. Если в России выключить электричество, газ и все на свете, то ничего не случится
А если в Европе отключить электричество, то рухнет государственная система.
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
02 окт. 2014
Andreeviliaa писал(а):Andreeviliaa писал(а):...
Ровно как и тому, кто в соответствии с "забавным утренним графиком", решит заставить свой участок бытовками для мега-выгодной гастро-аренды или возвести что-то монументальное из супер-кирпича и со стенами в метр (и на соответствующем фундаменте), для мега-долгосрочной аренды подт "пятёрочку" или банк.
А что плохого в бытовках? Кроме терок с органами выгодный бизнес, я так думаю.
02 окт. 2014
В принципе да, достаточно тухлая.
Но! Но если Вам сейчас и/или в будущем посчастливится ВЫГОДНО приобрести участок в БЛИЖАЙШЕМ подмосковье, для строительства недвижимости, ОПТИМАЛЬНО подходящей для ДОЛГОСРОЧНОЙ, КРУГЛОГОДИЧНОЙ аренды, то тема может стать менее тухлой, по сравнению с другими "арендными темами" в Мск.
P.S.
Арендная тема, например, в Капчагае более бодрая, чем в Мск. По определению, так сказать... Но здесь-то речь именно об арендной теме и именно в Мск.
P.P.S.
Границы "выгодности приобретения" участка можно постараться как-то определить (посчитать, оценить). Т.е. не надо сломя голову бежать и покупать первый попавшившийся участок, который ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО нам подходит. "Базой для определения выгодности" может служить достаточно стабильный рынок средне и высокобюджетной городской и загородной аренды.
Кроме того, часть арендаторов (ну это в высоких диапазонах) имеет доходы в валюте(посольства, экспаты, спортсмены и т.д.). Безусловно, они не будут переплачивать, если вокруг снизятся цены аренды, но (что ВАЖНО!) это достаточно НЕ чувствительная к ценам аудитория. Т.е. их спрос менее эластичен по цене, чем, скажем, в бюджетной аренде. НЕ ценовые параметры предложения выходят на первый план. Вот готов, скажем, спортсмен потратить на аренду загородного дома какую-то сумму, он будет искать лучшее качество за эту сумму, в соответствии со своими представлениями о качестве (И ОРИЕНТИРУЯСЬ НА РЕКОМЕНДАЦИИ СВОЕГО РИЭЛТОРА). А его (арендатора) представления о качестве, это далеко не всегда - стены из кирпича и потолще что б стояли 200 лет, дом повыше (что б выше чем у соседа), комнат что б много, но мест отдыха мало, архитектурой что б был похож на помесь дворянской усадьбы с чем ни будь и т.д. и т.п. Ну или иными словами - "что б было боХгато..."
И тут для нас (частных инвесторов-застройщиков) оптимальной является стратегия "относительного превосходства" над конкурентами (над нашими конкурентами - дригими объектами недвижимости, выставленными в аренду). Т.е. абсолютные мерилки отходят на второй план ( площадь дома, площадь участка, материал стен). Я это ещё называю - "табличные параметры" (основной список параметров, который указывается в краткой форме в объявлениях о продаже/аренде).
Этот краткий табличный список может породить ложное представление о том, что цена дома, скажем, находится в прямой зависимости от его площади или, допустим, от "понтовости" материала стен. А ликвидность дома, в свою очередь, - от цены.
Так вот, эти "абсолютные мерилки" и "ценовой фактор спроса" отходят на второй план. На первый же план выходит соответствие объекта вкусам/запросам/предпочтения нашей ПЛАТЁЖЕСПОСОБНОЙ целевой аудитории.
В принципе, это и для рынка купли-продажи так, но для рынка аренды это просто более очевидно. И т.к. далеко не все дома строились именно "под аренду", на этом рынке проще получить то самое "относительное конкурентное преимущество".
Как-то так. Кратко и сумбурно.
Но! Но если Вам сейчас и/или в будущем посчастливится ВЫГОДНО приобрести участок в БЛИЖАЙШЕМ подмосковье, для строительства недвижимости, ОПТИМАЛЬНО подходящей для ДОЛГОСРОЧНОЙ, КРУГЛОГОДИЧНОЙ аренды, то тема может стать менее тухлой, по сравнению с другими "арендными темами" в Мск.
P.S.
Арендная тема, например, в Капчагае более бодрая, чем в Мск. По определению, так сказать... Но здесь-то речь именно об арендной теме и именно в Мск.
P.P.S.
Границы "выгодности приобретения" участка можно постараться как-то определить (посчитать, оценить). Т.е. не надо сломя голову бежать и покупать первый попавшившийся участок, который ПРИБЛИЗИТЕЛЬНО нам подходит. "Базой для определения выгодности" может служить достаточно стабильный рынок средне и высокобюджетной городской и загородной аренды.
Кроме того, часть арендаторов (ну это в высоких диапазонах) имеет доходы в валюте(посольства, экспаты, спортсмены и т.д.). Безусловно, они не будут переплачивать, если вокруг снизятся цены аренды, но (что ВАЖНО!) это достаточно НЕ чувствительная к ценам аудитория. Т.е. их спрос менее эластичен по цене, чем, скажем, в бюджетной аренде. НЕ ценовые параметры предложения выходят на первый план. Вот готов, скажем, спортсмен потратить на аренду загородного дома какую-то сумму, он будет искать лучшее качество за эту сумму, в соответствии со своими представлениями о качестве (И ОРИЕНТИРУЯСЬ НА РЕКОМЕНДАЦИИ СВОЕГО РИЭЛТОРА). А его (арендатора) представления о качестве, это далеко не всегда - стены из кирпича и потолще что б стояли 200 лет, дом повыше (что б выше чем у соседа), комнат что б много, но мест отдыха мало, архитектурой что б был похож на помесь дворянской усадьбы с чем ни будь и т.д. и т.п. Ну или иными словами - "что б было боХгато..."
И тут для нас (частных инвесторов-застройщиков) оптимальной является стратегия "относительного превосходства" над конкурентами (над нашими конкурентами - дригими объектами недвижимости, выставленными в аренду). Т.е. абсолютные мерилки отходят на второй план ( площадь дома, площадь участка, материал стен). Я это ещё называю - "табличные параметры" (основной список параметров, который указывается в краткой форме в объявлениях о продаже/аренде).
Этот краткий табличный список может породить ложное представление о том, что цена дома, скажем, находится в прямой зависимости от его площади или, допустим, от "понтовости" материала стен. А ликвидность дома, в свою очередь, - от цены.
Так вот, эти "абсолютные мерилки" и "ценовой фактор спроса" отходят на второй план. На первый же план выходит соответствие объекта вкусам/запросам/предпочтения нашей ПЛАТЁЖЕСПОСОБНОЙ целевой аудитории.
В принципе, это и для рынка купли-продажи так, но для рынка аренды это просто более очевидно. И т.к. далеко не все дома строились именно "под аренду", на этом рынке проще получить то самое "относительное конкурентное преимущество".
Как-то так. Кратко и сумбурно.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Антон Смолев, MMVB2, Robin и 14 гостей
