Московская недвижимость в цифрах 182 / 13739

Адекамер, доллар скачет галопом вверх, а спроса нет. Как думаете - почему?

Adekamer писал(а):
alexey moskva писал(а):
Но это ерунда, главное что средняя цена за метр в новых квартирах, или в квартирах, которые появились за 2 недели, цена упала с 228 430 рублей до 176 419 рублей или на 25.83%. Вот это уже интересно!!!

риэлторы заманухами пытаются раскачать рынок
качество анализа очень сильно зависит от качества первоначальных данных
а вот с этим, с качеством первичных данных как раз проблема......

Я не думаю, что риэлторы могут столько заманух добавить, и объясню почему.
Моя модель не стоимость всех объектов, а учитывает стоимость некоторых и взвешивает их с разными весами.
Другими словами если у меня за 2 недели примерно 7000 новых объектов, то я буду учитывать стоимости объектов с номерами примерно от 700 до 1000.
При этом вся информация идет из закрытой базы Винер, куда в принципе не интересно печатать заманухи.
При этом нужно добавить от 7000 до 1000 заманух, чтобы моя программа считала среднюю цену по заманухам.
Это все нереально. Ну дай бог там будет 100-200 заманух, которые на цену никак не влияют.
Кстати про разные веса на этой недели на лекции по риск менеджменту узнал о модели EWMA( внешняя ссылка), согласно которой волатильность измеряют не с одинаковыми весами доходов, а с разными.

DmitryB писал(а):
Адекамер, доллар скачет галопом вверх, а спроса нет. Как думаете - почему?

снижение доступной денежной массы в обороте

DmitryB

Вроде, денежная масса в обороте не менялась?! Соль и спички дорожают, а квартиры на Сервале нет. 14% оф инфляция, 16% прошлогодние депозиты. Уже -30% как с куста. Будете дальше ждать. Смотрите, кончите плохо, как би-эйч-эр :mi_ga_et:

alexey moskva писал(а):
При этом вся информация идет из закрытой базы Винер, куда в принципе не интересно печатать заманухи.

ой бросте вы... винер прекрасно засасывает из сторонних источников, в том числе и заманухи
еслиб качество информации в винере было на высоте - никакие ци собы домофонды посто не взлетелиб

alexey moskva писал(а):
Кстати про разные веса на этой недели на лекции по риск менеджменту узнал о модели EWMA

а какое это имеет отношение к вашей плоской выборке ?
пока изначально такой плоский массив- говорить о каком то серьезном анализе глупо
опять же - надо учитывать криетрии которые явным образом не представлены в общедоступных базах... как то реальная доступность до метро , качество дома-подьезда, качество документов и тип сделки - прямая или альтернатива... и таких критериев много, а с учетом то что почти треть обьяв в некоторых источниках - заманухи и аукционы с револьверными продажами.... 90% искажают данные - по метражу, высотности дома итд.... все эти "технологии" разводилова от риэлторов....
качество окончательного анализа .... ну как бы никакое....

попробуйте лучше не "эксклюзивный закрытый "винер - а открытый православный домомофонд.... там значительно меньше предложений - но и качество оных на порядок выше , сделайте по нему анализ.... будете сильно удивлены.... а там глядишь и до байесовского распределения дойдет.... (кстати - прекрасный способ ИМХО - борьбы с заманухами) гистограмки начнете строить

DmitryB писал(а):
Вроде, денежная масса в обороте не менялась?!

конечно - а куда делась доступная ипотека ?

Adekamer писал(а):
конечно - а куда делась доступная ипотека ?

Никуда не делась. Кредиты дают даже ниже инфляции. Берите!

Adekamer писал(а):
alexey moskva писал(а):
При этом вся информация идет из закрытой базы Винер, куда в принципе не интересно печатать заманухи.

ой бросте вы... винер прекрасно засасывает из сторонних источников, в том числе и заманухи
еслиб качество информации в винере было на высоте - никакие ци собы домофонды посто не взлетелиб

Винер берет данные из разных источников: авито, соб, руки, дмир, прочие, куда размещают тонны заманух.
Я беру чистый Винер без примеси и очищенный циан( способ очистки -это целая технология)

Adekamer писал(а):
alexey moskva писал(а):
Кстати про разные веса на этой недели на лекции по риск менеджменту узнал о модели EWMA

а какое это имеет отношение к вашей плоской выборке ?
пока изначально такой плоский массив- говорить о каком то серьезном анализе глупо
опять же - надо учитывать криетрии которые явным образом не представлены в общедоступных базах... как то реальная доступность до метро , качество дома-подьезда, качество документов и тип сделки - прямая или альтернатива... и таких критериев много, а с учетом то что почти треть обьяв в некоторых источниках - заманухи и аукционы с револьверными продажами.... 90% искажают данные - по метражу, высотности дома итд.... все эти "технологии" разводилова от риэлторов....
качество окончательного анализа .... ну как бы никакое....

попробуйте лучше не "эксклюзивный закрытый "винер - а открытый православный домомофонд.... там значительно меньше предложений - но и качество оных на порядок выше , сделайте по нему анализ.... будете сильно удивлены.... а там глядишь и до байесовского распределения дойдет.... (кстати - прекрасный способ ИМХО - борьбы с заманухами) гистограмки начнете строить

Анализ в экономике использует два этапа:
1. Экспертное мнение специалиста
2. Решение проблемы с использованием математических методов на основе экспертного мнения.
Допустим у нас есть выборка из 100 элементов. Из них заманухи 10, 10 с кривыми данными или пониженной ценой.
Мой метод основан на том, что я возьму один элемент из первой десятки( читай заманухи), один элемент из второй десятки( читай с заниженной стоимостью), один элемент из третьей десятки( читай по рыночной цене) и один элемент из четвертой десятки( читай с завышенной стоимостью).
А далее я беру их с разными весами, в сумме которые естесственно равны 1.
Например я получил:
1. 120 000
2. 130 000
3. 140 000
4. 150 000
Рыночная цена 140 000, то есть из третьей десятки
МЕтод EWMA и мой метод основан на том, что каким то числам я буду доверять более, а значит давать им больше вес, а каким то меньше, то есть давать им меньший вес( в Ьетоде EWMA вес уменьшается с увеличесние времени, то есть событию прошедшему на предыдущей недели мы доверяем больше, чем событию прошедшему месяц назад)
Пусть я даю веса:
1. 0.05
2.0.1
3. 0.75
4. 0.1
Итого я получу цену: 0.05*120000+0.1*130000+0.75*140000+0.1*150000=139 000рублей
Фантастика полученная цена отличается от реальной на 1000рублей или 0.7%
Ну и гистограммы.
Во Вам гистограммы по Вашему Донскому району, всего 6 по типу домов:
['<=5', '<=12', 'СТАЛ', '<=17', '18+', 'М..М-К']

Алексей, а поясните, почему это у вас количество квартир в продаже дробное число :smu:sche_nie:

?!
Вы, что-ли, и доли, выставленные на продажу тоже учитываете? Или это результат какой-то хитрой статистической обработки "с использованием математических методов" :lol:

?!

komeska писал(а):
Алексей, а поясните, почему это у вас количество квартир в продаже дробное число ?!
Вы, что-ли, и доли, выставленные на продажу тоже учитываете? Или это результат какой-то хитрой статистической обработки "с использованием математических методов" ?!

Здесь все просто: это число нужно округлить и вот почему.
Главная моя задача: это найти недооцененные обьекты.
Здесь я не могу рассматривать объекты на первом и последнем этажах. Поэтому вначале я их отбрасывают..
Далее на выходе я получают очищенную базу без таких объектов или базу без повтров.
Чтобы учесть такие объекты я должен Умножить общее количество на некоторый коэффициент. В итоге я получаю дробное число, которое нужно округлить