В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Валерий Александрович писал(а):
mirmax писал(а):
Потому как квартира это почти что-то религиозное в сфере накопления и сбережений.

Не стоит путать религию с идеологией - в Германии умные люди мне ещё 1998 году объяснили и доказали с цифрами - покупка готового квартиры\дома, особенно через ипотеку - экономически абсурдная вешь, чисто идеологическая - "мой дом - моя крепость", "что оставлю детям\внукам" и прочая очевидная глупость. Экономически обоснована бывает только перед "скачком ценовым", который возможен только на НЕДООЦЕНЁННЫХ рынках, к каковым нынче рынок РФ никак не относится...

Но масса народу ЗАРАБАТЫВАЕТ на этой идеологии и потому всячески её подпитывает "аналитикой" и подобными сообщениями

А можно посмотреть на эти цифры? А то многие покупают и довольны, живут и радуются.
Если есть проблема жилья, и надоело жить на съемной, когда хозяин вправе предложить съехать, тогда почему бы не купить, если есть деньги и/или достаточный доход?

А если у кого (их немного, но есть) денег много, и неизвестно куда их деть - валюта, акции, золото - все может рухнуть, почему бы не вложить в недвижимость. Акции могут обнулиться, золото тоже чисто финансовый актив (если самому кольца из него не плавить), а квартира вполне материальна, всегда можно извлечь доход через аренду. С другими фин.активами так не получится.

Рентополучатель писал(а):
Если считать в рублях то да если в золоте то нет.

Мои клиенты и я квартиры в Москве покупаем за рубли, а не за золото

Дмитрий Овсянников писал(а):
Покупается 1-к кв. 1 - 1,5 млн свои + 4 млн кредитные.
Живут в своей квартире, погашают кредит.
4 - 5 лет - за счет досрочного погашения кредит погашен.
Квартира продается: 1 взнос = 5 млн. Зарплата позволяет взять 4 млн. Покупается квартира за 9 млн.
3 - 4 года - за счет досрочного погашения кредит погашен. (Второй раз тот же размер кредита почему-то гасится быстрее).
Продается квартира.
9 млн - первый взнос + 4 млн, которые позволяет получить зарплата.
Итого: квартира стоимостью 13 млн покупается через 7 - 9 лет.
На самом деле, все намного быстрее. Потому что есть рост цен.
И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

Не многовото ли 4 млн. (с учетом уплаты процентов) для полного погашения за 4 года? Если бы так было, все бы миллионерами стали и по паре квартир имели. Но почему-то сейчас не так.
4 000 000 х 15% годовых / 12 = 50 000 в месяц - это только проценты, а еще надо кредит погашать. Проценты будут падать с течением вроемени (часть кредита будет выплачена), но доля погашаемого кредита будет расти.
В месяц получится до 75 тыс. платежей. И с чего тут досрочно гасить? С каких доходов, если еще и жить надо, и при таких доходах оч. захочется автомобиль содержать и курорты посещать. А еще расходы на детей. И с чего тут досрочног гасить?
Это все желаемое, но не похоже на действительное, простейшие прикидки опровергают.
Но выглядит привлекательно, особенно этап "через 9 лет".

Владимир Буйлов писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Если считать в рублях то да если в золоте то нет.

Мои клиенты и я квартиры в Москве покупаем за рубли, а не за золото

Вы написали что они будут дорожать постоянно. Я же ответил , что нет. И последнее вы же не знаете что люди продают перед тем как принести рубли?

По статистике (недавно был на тренинге по ипотечным программам банка DeltaCredit) в Москве ипотечный кредит погашается в среднем за 7 лет

Дмитрий Овсянников писал(а):
Например, купленная мной в 2005 году 3-к квартира стоила тогда 128000 долларов или 3,7 млн в рублях.
В 2008, когда я получал одобрение банка на кредит под ее залог, оценщики ее оценили в 15 млн.

Рост стоимости квартиры в 4 раза за 3 года - большая удача даже для периода 2005-2008 г.
У меня есть возможность отследить одну 1-к.кв., купленную в 2004 г. за 51 000 дол. и проданную в 2007 г. за 132 000 дол. Период тот же - 3 года, и года те же, а рост в 2.5 разе (никак не в 4). И это еще времена гипер-роста цен, потом пошел период падения и застоя.

Ипотека - это конечно инструмент, но не такой как вы о нем говорите.
Ипотека - это не волшебная палочка - а молоток и зубило, им еще поработать нужно.

Igor_363 писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Например, купленная мной в 2005 году 3-к квартира стоила тогда 128000 долларов или 3,7 млн в рублях.
В 2008, когда я получал одобрение банка на кредит под ее залог, оценщики ее оценили в 15 млн.

Рост стоимости квартиры в 4 раза за 3 года - большая удача даже для периода 2005-2008 г.
У меня есть возможность отследить одну 1-к.кв., купленную в 2004 г. за 51 000 дол. и проданную в 2007 г. за 132 000 дол. Период тот же - 3 года, и года те же, а рост в 2.5 разе (никак не в 4). И это еще времена гипер-роста цен, потом пошел период падения и застоя.

Ипотека - это конечно инструмент, но не такой как вы о нем говорите.
Ипотека - это не волшебная палочка - а молоток и зубило, им еще поработать нужно.

Я уже писал, Дмитрий нагревается на "своей кухне". Инфляция 20% а он берет под10% вот там его и разница в среднем 10% годовых.

alexey moskva писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Тут главная спорный момент 23% . Это не спорный! квартиры в России эта насущная потребность как хлеб. В кортонной коробке не перезимуешь. Если хлеб дорожает по 20 % в год уже 10 лет то почему квартиры не должны дорожать так же. Дмитрий просто делает деньги на инфляции берет по 10 % он работает на этой " кухне" и (совсем грубо и утрируя) снимает примерно 10% ежегодно, при этом старается подловить момент т.к инфляция на рынке недв имеет ступенчатый характер . Все просто объясняется.

Сравнивать движение стоимости квартиры и хлеба некорректно. потому что хлеб мы едим каждый день, а вот в другой квартире нуждающихся не так много, потому что есть альтернатива- аренда и потому что увеличение числа членов семьи происходит не так часто.

Поддерживаю. Есть понятие эластичности спроса. Спрос на хлеб почти неэластичен, это значит что даже при большом росте цен хлеб будут брать почти в том же количестве. Как и бензин. А квартиру (если она вторая) при росте цен могут и не взять.

Igor_363 писал(а):
alexey moskva писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Тут главная спорный момент 23% . Это не спорный! квартиры в России эта насущная потребность как хлеб. В кортонной коробке не перезимуешь. Если хлеб дорожает по 20 % в год уже 10 лет то почему квартиры не должны дорожать так же. Дмитрий просто делает деньги на инфляции берет по 10 % он работает на этой " кухне" и (совсем грубо и утрируя) снимает примерно 10% ежегодно, при этом старается подловить момент т.к инфляция на рынке недв имеет ступенчатый характер . Все просто объясняется.

Сравнивать движение стоимости квартиры и хлеба некорректно. потому что хлеб мы едим каждый день, а вот в другой квартире нуждающихся не так много, потому что есть альтернатива- аренда и потому что увеличение числа членов семьи происходит не так часто.

Поддерживаю. Есть понятие эластичности спроса. Спрос на хлеб почти неэластичен, это значит что даже при большом росте цен хлеб будут брать почти в том же количестве. Как и бензин. А квартиру (если она вторая) при росте цен могут и не взять.

Если норма прибыли устравает ( у него 40% и надо работать , а недвига 20-25 %годовых без напряги) то человеку плевать сколко стоит квартира.

Рентополучатель писал(а):
Если норма прибыли устравает ( у него 40% и надо работать , а недвига 20-25 %годовых без напряги) то человеку плевать сколко стоит квартира.

Прибыль от инвестиций в квартиру, если она чисто инвестиционный актив, можно в лучшем случае угадать - строить прогнозы, предположения, догадки. Никто не знает, как изменятся цены - не только на какую величину изменятся, но и в какую сторону.