В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Igor_363 писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Сейчас (именно сейчас: в конце октября 2011 г.) я бы не стал инвестировать в недвижимость, в надежде на рост цен. Скорее всего, цены пойдут вниз

Вроде должны пойти вниз: сильного роста цен на нефть не будет, отток капитала продолжается, роста зарплат ожидать нет оснований, ставки в банках начали расти.
Но то что сейчас происходит - сильный рост. Можно ли его объяснить обычной сезонной активностью? По моему рост чуть больше чем обычно, напоминает по размеру рост 3-летней давности, начала осени 2008 г.
Почему вы так уверены, что падение обязательно будет, и сейчас не надо хватать то, что еще не успели купить?

Я не уверен: я предполагаю, как наиболее вероятный сценарий. Как обычный живой человек могу и ошибаться.
Поэтому в действиях - подстраховочные варианты: именно на случай, если не угадаю тренд и сроки.
Что касается нефти - недавно побывал в Чехии: там обратил внимание на цены бензина: внешняя ссылка: что-то около 60 рублей за литр. После этой поездки наши бензоколонки порадовали.

Дмитрий Овсянников писал(а):
cineproof писал(а):
Поэтому - большое лукавство Ваши расчёты.
Вероятно, Вы в своих расчётах не учитываете "дополнительных" доходов, которые могут пойти на досрочное погашение. Ну например, был бесплатно получен участок в пригороде - он подорожал из-за ипотечной накачки рынка - его продали, вот и погасили досрочно кредит.
Ничего не изменилось по большому счёту с советских времен - 99% населения "чтобы купить что-нибудь ненужное, сначала нужно продать что-нибудь ненужное". Или найти клад. (с).
Клады заканчиваются.
Вы теперь попробуйте посчитать все риски, если прекратиться бесплатная раздача жилья - приватизация (та же эмиссия денег - только вид "сбоку"), доходы перестанут расти, семья увеличится за счет рождения детей, а цены начнут падать...если их перестанут хотя бы "администрировать".
Вот и получим - вместо рождения 3-4 детей у семьи в самый лучший период они "рожают" в муках квартиру за 13 миллионов...

В отличие от критикующих теоретиков, я - практик. И не потому, что работаю с ипотекой, а потому, что живу в квартире, купленной в 2005 году в кредит, а в 2009 году купил квартиру для родителей, так же с помощью ипотеки. Не могу сказать, что очень себя ограничиваю в чем-то (в поездках, в отдыхе,...)
Чтобы понять, откуда берутся доп. доходы, достаточно вспомнить стоимость квартир 7 лет назад.
Например, купленная мной в 2005 году 3-к квартира стоила тогда 128000 долларов или 3,7 млн в рублях.
В 2008, когда я получал одобрение банка на кредит под ее залог, оценщики ее оценили в 15 млн.
Ипотека - это инструмент.
Если кто-то считает, что покупать квартиру можно в любое время - его право так считать. Я же высчитываю момент инвестиций: когда цены и ставки по кредитам будут минимальными. В течение 2 - 3 лет всегда есть момент, в который имеет смысл "входить в рынок" и всегда есть момент, когда "из рынка" нужно выходить.
Информация к размышлению: сейчас есть районы в Москве, где доходность недвижимости (удорожание + доходы от аренды) показали 23% годовых и более.
Для кого это открытие - изучайте аналитику, хотя бы на IRN.

Дмитрий, быть может я немного более осторожный, чем Вы, но не меньший практик.
На моих глазах с 1982 года менялось всё.
Видел я и как строилась самая большая пирамида в стране - МММ.
Вся эта пирамида держалась на том, что по всей стране были обменные пункты билетов МММ, которые свободно принимали и продавали эти билеты.
Как теперь доллары или евро.
Как только эти пункты закрылись - пирамида мгновенно рухнула.
Если одномоментно закрыть все пункты обмена валюты (не со стороны властей, а со стороны банков США - нельзя будет продать хоть доллары, хоть евро) - то произойдет тоже нечто подобное.
Ведь реально купить за доллары на территории России ничего нельзя.
По такому же принципу работает и рынок недвижимости - пока есть "пункты приема и продажи" - у недвижимости есть цена. Главные "пункты приема" - выдача субсидий из бюджета, бесплатная приватизация, льготы по налогообложению, способствующие отмыву взяток и откатов, и ипотечное кредитование.
Все эти "пункты" могут в любой момент прикрыться - и тогда будет очень серьёзный "бумс".
Доходность от аренды просто смешна.
Я сам сдаю в аренду свою трёшку в регионе за 20 тысяч рублей в месяц и авто, которое жалко продать, за 10 тысяч в месяц.
Но "рыночная" стоимость квартиры 4 миллиона, а "рыночная" стоимость авто - 150 тысяч. Разница в доходности - почти в 15 раз!
Если это не пропасть в доходности, то объясните мне в чём тут дело....
С моей точки зрения все признаки суперпирамиды на рынке недвижимости - налицо.

cineproof писал(а):
С моей точки зрения все признаки суперпирамиды на рынке недвижимости - налицо.

А между тем:
Эксперт: Цены на недвижимость падать не будут (28.10.2011)
внешняя ссылка

Ога! БудутТокаДорожать

cineproof писал(а):
Видел я и как строилась самая большая пирамида в стране - МММ.
Вся эта пирамида держалась на том, что по всей стране были обменные пункты билетов МММ, которые свободно принимали и продавали эти билеты.
Как теперь доллары или евро.
Как только эти пункты закрылись - пирамида мгновенно рухнула.
Если одномоментно закрыть все пункты обмена валюты (не со стороны властей, а со стороны банков США - нельзя будет продать хоть доллары, хоть евро) - то произойдет тоже нечто подобное.
Ведь реально купить за доллары на территории России ничего нельзя.
По такому же принципу работает и рынок недвижимости - пока есть "пункты приема и продажи" - у недвижимости есть цена. Главные "пункты приема" - выдача субсидий из бюджета, бесплатная приватизация, льготы по налогообложению, способствующие отмыву взяток и откатов, и ипотечное кредитование.
Все эти "пункты" могут в любой момент прикрыться - и тогда будет очень серьёзный "бумс".

Категорически не согласен. Недвижимость, в отличие от все остальных финансовых инструментов (и я чуть выше уже говорил об этом), имеет потребительную стоимость. В квартире можно жить, ее можно сдавать в найм, ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать под офис. Даже без купли-продажи квартирой можно оперировать как потребительским товаром. Квартира - это физический актив, все остальные - финансовые активы, даже золото (если самому из него кольца не плавить).

cineproof писал(а):
Я сам сдаю в аренду свою трёшку в регионе за 20 тысяч рублей в месяц и авто, которое жалко продать, за 10 тысяч в месяц.
Но "рыночная" стоимость квартиры 4 миллиона, а "рыночная" стоимость авто - 150 тысяч. Разница в доходности - почти в 15 раз!
Если это не пропасть в доходности, то объясните мне в чём тут дело....

Автомобиль подвержен амотризации много более быстрой, чем квартира. При сдаче внаем автомобиль полностью самортизируется лет за 10.
Квартира простоит вместе с домом лет 60-80.
К тому же слишком малой кажется разница между арендной платой за 150-тысячный а/м и 4-милионную квартиру.
Или у вас квартиры недооценены, или автомобили переоценены

Дмитрий Овсянников писал(а):
[

Я не знаю, что будет с деньгами. Когда, благодаря финансовым инструментам, любая валюта лишь частично обеспечена набором товаров и услуг, в какой-то момент этот дисбаланс будет ликвидирован, возможно гиперинфляцией а-ля "Россия 1991".
Поэтому, что делаю сейчас (без "бы"):
1. Продаю доставшуюся от родителей квартиру (им квартиру купил рядышком с собой, а их квартира, где они жили, - осталась): внешняя ссылка.
2. Гашу большую часть кредита (потому что кредит - валютный: оставляю небольшой долг, который смогу обслуживать всегда)
3. Собираюсь купить вместо 2-ки однушку: чтобы сдавать в аренду.

Вы по сути продаете бывшую родительскую 2 к.кв чтобы переложиться в 1 к.кв. Плюс у вас ипотечный кредит и вы его частично гасите дельтой от такого обмена.Т.е получается что 2 к.кв не инвестиционная в чистом виде.Ок ,а если бы у вас не было этого валютного кредита , и вы тьакую квартиру , как сейчас продаете, просто купили бы год назад потому что дешего обходилась. Что бы в таком случае вы с ней сейчас сделали бы? Продали или...?

aanssk писал(а):
cineproof писал(а):
С моей точки зрения все признаки суперпирамиды на рынке недвижимости - налицо.

А между тем:
Эксперт: Цены на недвижимость падать не будут (28.10.2011)
внешняя ссылка

Ога! БудутТокаДорожать

Прогнозы от эксперта-застройщика - уже смешно :mrgreen:

В 2008 им мантры не помогли.
А вообще само появление таких прогнозов от застройщиков - хороший знак, чуют пятой точкой куда все движется.

Piter писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Вы по сути продаете бывшую родительскую 2 к.кв чтобы переложиться в 1 к.кв. Плюс у вас ипотечный кредит и вы его частично гасите дельтой от такого обмена.Т.е получается что 2 к.кв не инвестиционная в чистом виде.Ок ,а если бы у вас не было этого валютного кредита , и вы тьакую квартиру , как сейчас продаете, просто купили бы год назад потому что дешего обходилась. Что бы в таком случае вы с ней сейчас сделали бы? Продали или...?

Родителям квартиру купил за 7,5 млн. В 2009 эту (на Белореченской) можно было продать за 7 млн. (Сейчас есть двое желающих взять квартиру за 8,2).
То есть, изначально была подстраховка: стоимость актива (который если что можно продать) была примерно равна стоимости пассива (кредита).
Был бы кредит рублевый - было бы немного другое дело: вопрос с продажей если бы и стоял, то немного в иное время. Но ставка по моему долларовому - 5,5% годовых.
Если его рефинансировать в рубли - вдвое возрастает платеж. Не интересно.
А возможного удорожания кредита из-за роста курса доллара я немного побаиваюсь.
Есть и еще один момент: в разных районах города разная ставка аренды. Год назад эту квартиру можно было сдавать за 55000 рублей в месяц. Сейчас максимум, что предлагают - 50 тыс.: не интересно. (Рост стоимости актива, но при этом, падение ставок аренды. Да незначительное, но падение есть.
Для аренды наиболее привлекательные 1-комнатные: их можно легко сдать в любой кризис.
Если бы не было кредита - все-равно продал бы, а на эти деньги купил 2 однокомнатные.
Остается лишь определиться с районом: просчитать разные районы с точки зрения "доход на вложенные средства": где этот показатель больше.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Владимир Буйлов писал(а):
Дмитрий Овсянников, я правильно понимаю, что кредит выгоднее брать в долларах США? (ежемесячный платеж меньше, меньший процент, меньше переплата за год). Ежемесячные платежи по долларовому и рублевому кредиту сравняется лишь, когда 1$=36руб ?

Сейчас брать в долларах я бы не стал.
Опасность "в моменте".
Представьте: соотношение "платеж/доход" = 50%.
Это значит, что "на жизнь" остается 50%.
Допустим, новый кризис, и доходы падают всего на 25%.
И доллар вырастает всего на 25%.
Опа: на жизнь уже не остается.
Вернее, "на жизнь" что-то есть, но по кредиту платить нечем.
Если посчитать на протяжении длительного срока времени - возможно, в долларах окажется выгоднее. Но невозможность в течение сравнительно небольшого периода времени обслуживать свой долг может привести к потере и денег, и квартиры.

Рано или поздно должны придти к линнии поддержки 3200$ за метр. А вот каким соотношением при этом будет рубль/доллар,рубль/метр и доллар/метр не известно
Ариант 1 ( 36 : 115 000 : 3200)
Вариант 2 ( 40: 128000 : 3200) за этот вариант Дмитрий Евланов
Вариант 3 (43 : 137 600 : 3200)
Вариант 4 ( 46 :147 200 : 3200) я за Этот Вариант
Вариант 5 ( 56 : 179 200 : 3200)
Вариант 6 ( 93 : 300 000 : 3200) вариант 98 99 годов
Можно еще матрицы настроить и посчитать гы.

Рентополучатель

Дмитрий Овсянников писал(а):
удорожания кредита из-за роста курса доллара я немного побаиваюсь.
Есть и еще один момент: в разных районах города разная ставка аренды. Год назад эту квартиру можно было сдавать за 55000 рублей в месяц. Сейчас максимум, что предлагают - 50 тыс.: не интересно. (Рост стоимости актива, но при этом, падение ставок аренды. Да незначительное, но падение есть.
Для аренды наиболее привлекательные 1-комнатные: их можно легко сдать в любой кризис.
Если бы не было кредита - все-равно продал бы, а на эти деньги купил 2 однокомнатные.
Остается лишь определиться с районом: просчитать разные районы с точки зрения "доход на вложенные средства": где этот показатель больше.

1. Может попытаться захеджировать риск повышения курса?
2. Покупать надо трешки в кризис.
3. Две однушки всегда дороже 1-й трешки.
4. Доход на вложенные может снижаться еще 20 лет и достигнуть 2,3% годовых( мои первые квартиры в 2001 приносили 12% годовых). Если этот вариант будет то надо строить опять матрицу возможных событий.

Рентополучатель писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
удорожания кредита из-за роста курса доллара я немного побаиваюсь.
Есть и еще один момент: в разных районах города разная ставка аренды. Год назад эту квартиру можно было сдавать за 55000 рублей в месяц. Сейчас максимум, что предлагают - 50 тыс.: не интересно. (Рост стоимости актива, но при этом, падение ставок аренды. Да незначительное, но падение есть.
Для аренды наиболее привлекательные 1-комнатные: их можно легко сдать в любой кризис.
Если бы не было кредита - все-равно продал бы, а на эти деньги купил 2 однокомнатные.
Остается лишь определиться с районом: просчитать разные районы с точки зрения "доход на вложенные средства": где этот показатель больше.

1. Может попытаться захеджировать риск повышения курса?
2. Покупать надо трешки в кризис.
3. Две однушки всегда дороже 1-й трешки.
4. Доход на вложенные может снижаться еще 20 лет и достигнуть 2,3% годовых. Если этот вариант будет то надо строить опять матрицу возможных событий.

солидняк!