тенденции рынка 719 / 40400

bhr писал(а):
нашел.
читайте. подставляйте цифры. сравнивайте результаты.
методика сравнивает доходность именно с депозитом.
вычисляется, какая ставка депозита должна быть, чтобы при такой же истории снятия пополнения иметь ту же выручку. ее и назвал доходностью.
viewtopic.php?t=30234

bhr, говорю же, зачем изобретать велосипед, всё уже придумали до Вас. Называйте конкретные цифры, проверим, воспользовавшись калькулятором доходности депозита и калькулятором ипотечных ставок. Грубо, Ваши условия: в 2010 году есть 2 млн., полная стоимость квартиры 6 млн.
1. Берём в ипотеку 4 млн. на 5 лет под 12% + 1% страхование.
Ежемесячный платёж ~91 тыр.
Переплата 1.5 ляма.
Итого: за 5 лет отдаём за квартиру стоимостью 6 млн. - 7.5 лямов.
2. Кладём на депозит 2 млн. на 5 лет под 12% годовых с капой и ежемесячным пополнением 91 тыр.
Итого: через 5 лет имеем на руках 11 лямов.
Вопросы есть? :hi_hi_hi:

DmitryB писал(а):
bhr писал(а):
нашел.
читайте. подставляйте цифры. сравнивайте результаты.
методика сравнивает доходность именно с депозитом.
вычисляется, какая ставка депозита должна быть, чтобы при такой же истории снятия пополнения иметь ту же выручку. ее и назвал доходностью.
viewtopic.php?t=30234
bhr, говорю же, зачем изобретать велосипед, всё уже придумали до Вас. Называйте конкретные цифры, проверим, воспользовавшись калькулятором доходности депозита и калькулятором ипотечных ставок. Грубо, Ваши условия: в 2010 году есть 2 млн., полная стоимость квартиры 6 млн.
1. Берём в ипотеку 4 млн. на 5 лет под 12% + 1% страхование.
Ежемесячный платёж ~91 тыр.
Переплата 1.5 ляма.
Итого: за 5 лет отдаём за квартиру стоимостью 6 млн. - 7.5 лямов.
2. Кладём на депозит 2 млн. на 5 лет под 12% годовых с капой и ежемесячным пополнением 91 тыр.
Итого: через 5 лет имеем на руках 11 лямов.
Вопросы есть?

Как показывает опыт, депозит это ликвид, всегда живые бабки под рукой. И резанная американская бумага все не сгорает, поверила страна гбшным вбросам на Ютюб)
Но генетический страх в нашей стране быть в деньгах. Будь финансовая система России устоичевее, да при ставках депозитов от 10%, депозит из источника накопления и сохранения может быть источником приумножения капитала.

furu писал(а):
DmitryB
Квартира своя, только в залоге. Никаких ограничений банк не выставляет, из дома выкинуть не пробует, то что сын женится и завтра съехать надо, не озвучивает.
Зачем рвать волосы? Если все рассчитано верно, ипотечный платеж не так страшен и почти не чувствуется. Если, конечно брать так чтобы десятка на пожить оставалась, тогда не только волосы рвать придется, но и саму жопу. Всегда надо считать.
Ситуация с залоговой стоимостью зависит от соотношения кредита и первоначального взноса. Если, опять же, первоначальный взнос маленький, то при падении стоимости квартиры можно и в убытке оказаться, а если большой, то никакой проблемы тут нет.
Главное помнить, квартиру всегда можно продать (с согласия банка, но все же), и не пытаться откусить кусок больше, чем можешь проглотить.
Вообще, ипотека как баба яга, которой детей пугают. Сначала страшно, а когда ближе подходишь и тайну кощея узнать можно.
Мне можно верить у меня две выплаченные ипотеки.

По моему, Вы не совсем понимаете, что такое банковский залог и плохо читали ипотечный договор в части ограничений на залоговое имущество. В целом, если рассчёт произведён верно и кредитуемый регулярно платит по счетам - никаких проблем нет, но... посмотрите на то, какая сейчас просрочка, закон о банкротстве физлиц не на пустом месте принимают. Понабирают кредитов по липовым бумажкам по форме банка, а потом пикеты устраивают.

DmitryB писал(а):
furu писал(а):
DmitryB
По моему, Вы не совсем понимаете, что такое банковский залог и плохо читали ипотечный договор в части ограничений на залоговое имущество. В целом, если рассчёт произведён верно и кредитуемый регулярно платит по счетам - никаких проблем нет, но... посмотрите на то, какая сейчас просрочка, закон о банкротстве физлиц не на пустом месте принимают. Понабирают кредитов по липовым бумажкам по форме банка, а потом пикеты устраивают.

Я то как раз понимаю, что такое банковский залог и договоры читала нормально (даже по два раза).
Если человек берет кредит, чтобы его не платить, то причем тут ипотека?
Я вообще не понимаю, почему проблемы тех, кто не рассчитал свои силы валят на ипотеку...
Берешь кредит, надо помнить, что берешь чужие и ненадолго, а отдаешь свои и навсегда. Помнить надо, а вот трагедию из этого делать - нет.
Прежде чем брать, надо считать и не один раз. А потом выдохнуть и еще раз посчитать. И только после этого брать.
Если вашей логике следовать, то за взрослых людей кто-то должен чего-то решить и сделать, это неправильно.

Человек берёт кредит исходя из текущей ситуации, а в нашей весёлой стране может завтра случится всё что угодно. В конечном счёте, почти уверен, все проблемы крупного бизнеса будут затыкать за народный счёт, то есть мой.

DmitryB писал(а):
bhr писал(а):
нашел.
читайте. подставляйте цифры. сравнивайте результаты.
методика сравнивает доходность именно с депозитом.
вычисляется, какая ставка депозита должна быть, чтобы при такой же истории снятия пополнения иметь ту же выручку. ее и назвал доходностью.
viewtopic.php?t=30234
bhr, говорю же, зачем изобретать велосипед, всё уже придумали до Вас. Называйте конкретные цифры, проверим, воспользовавшись калькулятором доходности депозита и калькулятором ипотечных ставок. Грубо, Ваши условия: в 2010 году есть 2 млн., полная стоимость квартиры 6 млн.
1. Берём в ипотеку 4 млн. на 5 лет под 12% + 1% страхование.
Ежемесячный платёж ~91 тыр.
Переплата 1.5 ляма.
Итого: за 5 лет отдаём за квартиру стоимостью 6 млн. - 7.5 лямов.
2. Кладём на депозит 2 млн. на 5 лет под 12% годовых с капой и ежемесячным пополнением 91 тыр.
Итого: через 5 лет имеем на руках 11 лямов.
Вопросы есть?

вы читали ту тему? формулой пользовались?
аренду учли? кладем на депозит это классно. ежемесячно пополняем - просто замечательно. где живем при этом? снимаем?
перечитайте тему. я итак много времени потратил в ней. Чтоб потом оппонень мне сказал "ну это и так понятно"
и потом откуда такие цифры? депозит 12% и ипотека 12%. обычно эти цифры разнятся

bhr

скопирую оттуда:
а теперь подставим циферки.
Пусть первоначальный взнос 30%
Допустим 10% ежегодное удорожание недвиги. 7% - аренда.
12% процент по кредиту. казалось бы доходность
17-12=5%
ан нет.
даже если выкинуть проценты по кредиту - 17%
тоже нет!!! все гораздо лучше!!!!
19,7% годовых!!!!!

Так вот - это эффект кредитного плеча. вместо 5% годовых - 19,7
в самом конце темы (правда потом там много чего написали без меня) я написал при каких условиях кредитное плечо работает на вас. а при каких - против вас:
ставка ареды + процент удорожание больше чем процент по ипотеке => кредитное плечо работает на вас.
меньше - против вас.

DmitryB писал(а):
Человек берёт кредит исходя из текущей ситуации, а в нашей весёлой стране может завтра случится всё что угодно. В конечном счёте, почти уверен, все проблемы крупного бизнеса будут затыкать за народный счёт, то есть мой.

Если случилось "что угодно", то что мешает квартиру продать? Пока просрочек нет, есть шанс, что что-то останется заемщику даже при существенном падении стоимости...
А вот то что проблемы крупного бизнеса будут решать за наш счет - несомненно, только ИМХО просрочка по ипотеке не самая большая (по сравнению с потребами) и не она, как мне кажется, будет локомотивом проблем банковской системы. В принципе, мы все это увидим, как будет и что...

bhr писал(а):
скопирую оттуда:
а теперь подставим циферки.
Пусть первоначальный взнос 30%
Допустим 10% ежегодное удорожание недвиги. 7% - аренда.
12% процент по кредиту. казалось бы доходность
17-12=5%
ан нет.
даже если выкинуть проценты по кредиту - 17%
тоже нет!!! все гораздо лучше!!!!
19,7% годовых!!!!!

Так вот - это эффект кредитного плеча. вместо 5% годовых - 19,7
в самом конце темы (правда потом там много чего написали без меня) я написал при каких условиях кредитное плечо работает на вас. а при каких - против вас:
ставка ареды + процент удорожание больше чем процент по ипотеке => кредитное плечо работает на вас.
меньше - против вас.

глянул ирн. с 2010 по 2014 кв метр вырос (с осени по осень) с 140 до 190 тыр за кв метр. то есть на 35% подорожало (где то по 9% в год). Почти те же цифры я подставлял еще тогда - 10% в год.
такшта не сильно ошибся. депозит 19% годовых не принесет.

Я эту тему, на которую Вы привели ссылку, читал ещё в момент создания. Как бы это мягко сказать, чтобы не обидеть, она полна измышлизмов. Существуют стандартные методики рассчёта, я ими воспользовался. Даже если Вы компенсируете 1.5 ляма переплаты арендными платежами (в чём я очень-очень сильно сомневаюсь), на текущий момент Вы ничего не заработаете и останетесь с убитой в хлам квартирой (потерявшей первоначальную ликвидность), а я, при тех же исходных данных, заработаю 11 млн. В чём смысл подобного рода инвестирования, ответьте?
Не надо сравнивать стоимости денег тогда (5 лет назад) и сейчас. Они не тождественны. В качестве примера, грубо, раньше в Алых парусах м2 стоил штуку баксов, а сейчас в Устьужопинске такая цена, я уж молчу про рубли. Попробуйте выставить на продажу свою квартиру, узнайте за сколько её реально готовы купить, боюсь, рентабельность Ваших вложений будет резко отрицательная, зато можно говорить о реальных вещах, а не эфемерных чудо-формулах. Сколько принесёт депозит мы уже как-то обсуждали. Я за 1 год удвоил сумму вложений от проданной прошлой весной "гнилушки под сдачу", а если бы сразу ушёл в баксы - мог учетвериться. Поймите наконец, что старый добрый уютный мирок "прибавки к пенсии" от аренды разрушен окончательно и бесповоротно, как говорят на бирже, чем раньше зарежете лося, тем меньше понесёте убытков.