Что будет с ценами на квартиры в Москве и МО? 714 / 109820
30 сен. 2009
Выступление директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувина на конференции им. Адама Смита «Недвижимость в России»
Сейчас у нас 130 кредитных договоров, общее число проектов – 111, в основном проекты в инвестиционной фазе, на стадии финансирования. С наступлением кризиса стало модно делать разделение задолженности на зоны: красную, желтую и зеленую. Резервы стараемся создавать быстрее, чем растет просрочка, но пока объем резервов незначительный. Красная зона – реструктуризация кредита, в основном преобладает желтая зона – осторожное ожидание. «Рублево-Архангельское» – основной заемщик по жилью.
К сожалению, все развивались за счет коротких денег, поэтому первыми стали падать те, у кого произошли оферты. Другим характерным признаком последних лет стало заражение идеей IPO: надували портфели бумажными проектами, чтобы повысить обороты и выручку, чтобы подороже продаться. Этот пузырь лопнул первым. После кризиса пошли опровержения, что наши инвестиционные программы сворачиваются. Но сворачивалась на самом деле эта надутая часть.
Сейчас стали видны недостатки проектов, их огрехи: неудачное место, плохая экономия на затратах строительных и т.д. Наши наблюдения на рынке торговой недвижимости: по очень удачным объектам почти нет снижения арендных ставок. Сейчас тяжелее тем, кто брал кредиты на рефинансирование, там коэффициент покрытия долга был низким, эти резервы рынок уже съел. Поэтому целый ряд объектов балансирует на грани перехода в фазовую неспособность платить по кредитам. Надо или частичное погашение делать или привлекать другие источники.
По офисной недвижимости ситуация более резкая, значит падение арендных ставок. Сейчас мы приходим к ставкам 2004 года – $500 – 550 за кв. м. Это не страшно, можно финансировать и на этом уровне. Вопрос в дефиците помещений. Все говорили, что дефицит страшный в Москве, и если рынок будет вводить то, что собирается, то он насытится. Сейчас площадей вакантных много, непонятно, где золотая середина.
Как реагировали банки? Сразу прекратили выдачу кредитов, где могли – повысили ставки, чтобы компенсировать свои издержки по стоимости активов. Все длинные кредиты банки если не закрыли официально, то формально. Ставки по-прежнему действуют 15-летние, но больше 7 лет никто не рассматривает кредиты. Резко ужесточились критерии и по требованиям к условиям обеспечения, и по доходности выросли условия, особенно у малых банков, где небольшая ликвидность.
Каковы типичные состояния банков и их вероятная тактика? Когда банк старается выжить, если есть возможность сделать это за счет других банков, идет агрессивная политика с досрочным истребованием кредита – тактика плохого выживания. Тут же провоцирование других банков на перекредитовку их кредитов. У некоторых банков это серийная тактика, можете увидеть в прессе. У кого есть какая-то ликвидность, используют слабости заемщика, приводят его в сговорчивое состояние для переговоров – приостанавливают финансирование, повышают ставки по действующим проектам, выставляют непомерно жесткие условия для реструктуризации. Третья группа самая малочисленная. Она не обязательно занимается спасением заемщиков. Банки позволяют мягкие виды реструктуризации, предоставляет дополнительное финансирование на посильных для заемщика условиях. Некоторые спасают клиентов от агрессивных кредиторов.
Большинство активов застройщиков можно грамотно реструктурировать, и тогда они проходят красную зону. Но иногда мы проделываем продажу активов, хотя пока это не массовый процесс.
Реальную картинку по состоянию кредитных портфелей можно будет увидеть, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают и владельцы недвижимости. Я думаю, что может сложиться ситуация, что это вызовет дополнительную волну, которая нахлынет на рынок. Помимо кризисов в банковской сфере, может наложиться одна волна на другую, и ситуация будет очень серьезной.
Надо стараться не злоупотреблять моментом. Ситуацией на рынке могут злоупотреблять как банки, так и девелоперы. Это делают все участники рынка. Если это зашкаливает за рамки приличия, это уже проблема. Важно соблюдать контрактные обязательства, это основа основ даже в сложной ситуации. Так как их нарушение порождает долгосрочное недоверие. Кто строит отношения просто на доверии без бумаг, это одно дело, но важно соблюдать и юридические документы. Все ошибки и недочеты, которые были допущены в финансовых документах, они умножаются, и могут служить основой для злоупотребления ситуацией.
Какие персективы у работающих еще клиентов? [Это] зависит от категорий, которыми мыслит кредитор. Наихудшие – при агонизирующих кредиторах, которые мыслят категориями сегодняшнего дня. Малоутешительные – при способных кредитовать, но агрессивно настроенных если не на захват бизнеса, то на извлечение максимальной прибыли. И еще обнадеживающие перспективы. Перспективы по будущим кредитам. Если собираетесь идти в банк, то надо подумать вот о чем. О новых пропорциях – увеличить долю собственных средств в проекте, принять залоговый коэффициент на уровне 0,5 от консервативно оцененной стоимости залогов. Предоставить дополнительное обеспечение, не связанное с проектом. Дать личные поручительства. Встретить усовершенствованные кредитные договора. Получить предложение предоставить кредитору equity upside. Ищите банки третьего типа, с которыми будет поспокойнее, которые мыслят долгосрочными категориями.
.....................................................
Докладчик, как вы знаете, уволен.
И немного не по теме:
Андрей Ильич Казьмин, гениальный топ-менеджер, возглавлявший СБ РФ с 1996 по 2007 год, превративший полуразрушенную, прокинутую со всех сторон сберкассу в крупнейший банк страны, продал свои акции сбера сразу, как только узнал о назначении своим преемником Германа Оскаровича Грефа.
Его примеру последовали 6 членов Правления банка.
Сейчас у нас 130 кредитных договоров, общее число проектов – 111, в основном проекты в инвестиционной фазе, на стадии финансирования. С наступлением кризиса стало модно делать разделение задолженности на зоны: красную, желтую и зеленую. Резервы стараемся создавать быстрее, чем растет просрочка, но пока объем резервов незначительный. Красная зона – реструктуризация кредита, в основном преобладает желтая зона – осторожное ожидание. «Рублево-Архангельское» – основной заемщик по жилью.
К сожалению, все развивались за счет коротких денег, поэтому первыми стали падать те, у кого произошли оферты. Другим характерным признаком последних лет стало заражение идеей IPO: надували портфели бумажными проектами, чтобы повысить обороты и выручку, чтобы подороже продаться. Этот пузырь лопнул первым. После кризиса пошли опровержения, что наши инвестиционные программы сворачиваются. Но сворачивалась на самом деле эта надутая часть.
Сейчас стали видны недостатки проектов, их огрехи: неудачное место, плохая экономия на затратах строительных и т.д. Наши наблюдения на рынке торговой недвижимости: по очень удачным объектам почти нет снижения арендных ставок. Сейчас тяжелее тем, кто брал кредиты на рефинансирование, там коэффициент покрытия долга был низким, эти резервы рынок уже съел. Поэтому целый ряд объектов балансирует на грани перехода в фазовую неспособность платить по кредитам. Надо или частичное погашение делать или привлекать другие источники.
По офисной недвижимости ситуация более резкая, значит падение арендных ставок. Сейчас мы приходим к ставкам 2004 года – $500 – 550 за кв. м. Это не страшно, можно финансировать и на этом уровне. Вопрос в дефиците помещений. Все говорили, что дефицит страшный в Москве, и если рынок будет вводить то, что собирается, то он насытится. Сейчас площадей вакантных много, непонятно, где золотая середина.
Как реагировали банки? Сразу прекратили выдачу кредитов, где могли – повысили ставки, чтобы компенсировать свои издержки по стоимости активов. Все длинные кредиты банки если не закрыли официально, то формально. Ставки по-прежнему действуют 15-летние, но больше 7 лет никто не рассматривает кредиты. Резко ужесточились критерии и по требованиям к условиям обеспечения, и по доходности выросли условия, особенно у малых банков, где небольшая ликвидность.
Каковы типичные состояния банков и их вероятная тактика? Когда банк старается выжить, если есть возможность сделать это за счет других банков, идет агрессивная политика с досрочным истребованием кредита – тактика плохого выживания. Тут же провоцирование других банков на перекредитовку их кредитов. У некоторых банков это серийная тактика, можете увидеть в прессе. У кого есть какая-то ликвидность, используют слабости заемщика, приводят его в сговорчивое состояние для переговоров – приостанавливают финансирование, повышают ставки по действующим проектам, выставляют непомерно жесткие условия для реструктуризации. Третья группа самая малочисленная. Она не обязательно занимается спасением заемщиков. Банки позволяют мягкие виды реструктуризации, предоставляет дополнительное финансирование на посильных для заемщика условиях. Некоторые спасают клиентов от агрессивных кредиторов.
Большинство активов застройщиков можно грамотно реструктурировать, и тогда они проходят красную зону. Но иногда мы проделываем продажу активов, хотя пока это не массовый процесс.
Реальную картинку по состоянию кредитных портфелей можно будет увидеть, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают и владельцы недвижимости. Я думаю, что может сложиться ситуация, что это вызовет дополнительную волну, которая нахлынет на рынок. Помимо кризисов в банковской сфере, может наложиться одна волна на другую, и ситуация будет очень серьезной.
Надо стараться не злоупотреблять моментом. Ситуацией на рынке могут злоупотреблять как банки, так и девелоперы. Это делают все участники рынка. Если это зашкаливает за рамки приличия, это уже проблема. Важно соблюдать контрактные обязательства, это основа основ даже в сложной ситуации. Так как их нарушение порождает долгосрочное недоверие. Кто строит отношения просто на доверии без бумаг, это одно дело, но важно соблюдать и юридические документы. Все ошибки и недочеты, которые были допущены в финансовых документах, они умножаются, и могут служить основой для злоупотребления ситуацией.
Какие персективы у работающих еще клиентов? [Это] зависит от категорий, которыми мыслит кредитор. Наихудшие – при агонизирующих кредиторах, которые мыслят категориями сегодняшнего дня. Малоутешительные – при способных кредитовать, но агрессивно настроенных если не на захват бизнеса, то на извлечение максимальной прибыли. И еще обнадеживающие перспективы. Перспективы по будущим кредитам. Если собираетесь идти в банк, то надо подумать вот о чем. О новых пропорциях – увеличить долю собственных средств в проекте, принять залоговый коэффициент на уровне 0,5 от консервативно оцененной стоимости залогов. Предоставить дополнительное обеспечение, не связанное с проектом. Дать личные поручительства. Встретить усовершенствованные кредитные договора. Получить предложение предоставить кредитору equity upside. Ищите банки третьего типа, с которыми будет поспокойнее, которые мыслят долгосрочными категориями.
.....................................................
Докладчик, как вы знаете, уволен.
И немного не по теме:
Андрей Ильич Казьмин, гениальный топ-менеджер, возглавлявший СБ РФ с 1996 по 2007 год, превративший полуразрушенную, прокинутую со всех сторон сберкассу в крупнейший банк страны, продал свои акции сбера сразу, как только узнал о назначении своим преемником Германа Оскаровича Грефа.
Его примеру последовали 6 членов Правления банка.
Мысли пачкают мозги
30 сен. 2009
Успешное выступление на конференции по недвижимости стоило топ-менеджеру Сбербанка Алексею Чувину карьеры. Как сообщает пресс-службы банка, со среды, 3 июня, Чувин отправлен в отпуск с последующим увольнением.
«Осенью, когда будет опубликована отчетность по суммам просроченных кредитов, у банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация», – заявил накануне директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин на конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России».
Это выступление получило широкий резонанс не только в СМИ. Руководство банка, не откладывая дело в долгий ящик, уже на следующий день распространило сообщение о том, «бывший директор Управления финансирования строительных объектов Сбербанка России не был уполномочен выступать от имени банка».
Некомпетентный директор
«Данные, содержащиеся в докладе Чувина, не соответствуют ни оперативным данным, ни статистике Сбербанка России, – говорится в пресс-релизе Сбербанка. – Докладчик не является специалистом в области макроэкономики. Таким образом, его оценки текущего состояния российского рынка недвижимости, а также прогнозы развития ситуации в будущем выражают исключительно его личную точку зрения и ни в какой степени не могут быть официальным мнением Сбербанка России».
Таким образом, теперь осуществлять кредитование строительной отрасли, «руководствуясь ранее сформулированными принципами кредитной политики», банк планирует уже с другим директором управления.
Попридержать языки
Увольнение Чувина стало первой серьезной мерой, направленной на сдерживание потока негативных прогнозов.
Первое предупреждение рынок получил от ФАС. В середине мая антимонопольное ведомство объявило, что «считает недопустимым высказывания официальных лиц о возможных повышениях цен на тех или иных рынках». Правда, речь шла о выступлениях чиновников. Однако служащих Сбербанка вполне можно отнести к «проводникам государственной политики».
Расставил все точки над i президент Дмитрий Медведев: «Когда отдельные мои товарищи, в том числе по правительству, говорят о том, что Россия 50 лет не выйдет из кризиса, это неприемлемо. Если так считаешь, то иди работай в другом месте», – заявил он на встрече с представителями предпринимательского сообщества 26 мая.
Начальник-пессимист
Впрочем, до недавнего времени отличался пессимистичными оценками ситуации в банковской сфере и сам глава Сбербанка Герман Греф. Именно он еще в начале года предупредил о грозящей России «второй волне банковского кризиса».
«Надо готовиться к трехлетнему кризису», – заявил Греф на форуме «Россия-2009» в феврале этого года. А в апреле Герман Греф заверял рынок, что «банковский кризис в России только начинается».
Именно главе Сбербанка принадлежит фраза, практически ставшая крылатой: «Менеджер должен быть реалистом, если менеджер оптимист, то это – плохой менеджер».
Однако, по всей видимости, правы были древние: Quod licet Jovi, non licet bovi («Что положено Юпитеру, не положено быку»).
У вас нет необходимых прав для просмотра вложений в этом сообщении.
Вся недвижимость Уфы. Спецпредложения! Бесплатная программа для работы офф-лайн и он-лайн. Бесплатное размещение объектов недвижимости
30 сен. 2009
Ufan.ru » 30.09.09, 06:34
А зачем этот Чувакин ляпнул про проблемы?
Он же не спец в макроэкономике.
Просто Буш уходил вот и все деньги которые за время своего правления раздал ОТСОСАЛ назад с МИРА.
А приём тут кризис его и не было совсем.
Так что надо думать что говорить.
А зачем этот Чувакин ляпнул про проблемы?
Он же не спец в макроэкономике.
Просто Буш уходил вот и все деньги которые за время своего правления раздал ОТСОСАЛ назад с МИРА.
А приём тут кризис его и не было совсем.
Так что надо думать что говорить.
30 сен. 2009
Alex800 писал(а):Ufan.ru » 30.09.09, 06:34
А зачем этот Чувакин ляпнул про проблемы?
Он же не спец в макроэкономике.
Просто Буш уходил вот и все деньги которые за время своего правления раздал ОТСОСАЛ назад с МИРА.
А приём тут кризис его и не было совсем.
Так что надо думать что говорить.
Вы все всерьез пишите или прикалываетесь?
10 нояб. 2009
Так что же будет с ценами на квартиры?
Вопрос актуален.
Хотя сейчас я думаю по приказу свыше сейчас про проблемы молчат и говорят только про хорошее.
Кризиз короче замалчивают!
Вопрос актуален.
Хотя сейчас я думаю по приказу свыше сейчас про проблемы молчат и говорят только про хорошее.
Кризиз короче замалчивают!
15 нояб. 2009
Alex800 писал(а):Так что же будет с ценами на квартиры?
Вопрос актуален.
В Москве пока потихоньку вниз.
Пока не будет развёрнуто массовой ипотеки (хотя бы на уровне 2006-2007) - особого рывка вверх ждать не приходится.
Без ипотеки даже при самом благоприятном состоянии экономики рублёвый ценник так и будет топтаться на месте.
В Подмосковье ситуация чуть-чуть получше. Какие-то детальки, типа почему так, можно найти у меня в блоге
15 нояб. 2009
Без ипотеки даже при самом благоприятном состоянии экономики рублёвый ценник так и будет топтаться на месте.
В Подмосковье ситуация чуть-чуть получше
Получше для кого? Для застройщиков, покупателей, риэлторов?
Для покупателей получше, когда цены идут вниз и есть выбор квартир.
Для риэлторов, когда максимально (количество сделок * комиссию).
Для застройщиков, когда максимальная прибыль, а не отсутствие продаж при дутых ценниках.
Так что заявление, что "движение цен вверх - это получше" мягко говоря бредовое.
Вспоминается анекдот про ковбоя
15 нояб. 2009
Process писал(а):Без ипотеки даже при самом благоприятном состоянии экономики рублёвый ценник так и будет топтаться на месте.
В Подмосковье ситуация чуть-чуть получше
Получше для кого? Для застройщиков, покупателей, риэлторов?
Для покупателей получше, когда цены идут вниз и есть выбор квартир.
Для риэлторов, когда максимально (количество сделок * комиссию).
Для застройщиков, когда максимальная прибыль, а не отсутствие продаж при дутых ценниках.
Так что заявление, что "движение цен вверх - это получше" мягко говоря бредовое.
Вспоминается анекдот про ковбоя
А так они и вниз не особо сильно то идут.
Напрашивается вопрос -ЧТО ПРОИСХОДИТ
И кто манипулирует ценами?
15 нояб. 2009
Alex800 писал(а):И кто манипулирует ценами?
Не нужно искать империалистический заговор.
На сегодняшний момент ценами манипулирует исключительно сознание продавцов, которым последние 6-7 лет все, кому не лень, вдували в уши, что московская недвижимость всегда в цене. Теперь потребуется столько же времени, чтобы сознание людей отошло от этого стериотипа.
Вопрос нужно задавать по другому: кто виноват в сложившейся ситуации?
15 нояб. 2009
aanssk писал(а):Alex800 писал(а):И кто манипулирует ценами?
Не нужно искать империалистический заговор.
На сегодняшний момент ценами манипулирует исключительно сознание продавцов, которым последние 6-7 лет все, кому не лень, вдували в уши, что московская недвижимость всегда в цене. Теперь потребуется столько же времени, чтобы сознание людей отошло от этого стериотипа.
Вопрос нужно задавать по другому: кто виноват в сложившейся ситуации?
Ну тк ясен пень - империалисты!
У них кризис - а мы отдуваемся
Завтра будет лучше, чем вчера.....
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Ирина1510 и 3 гостя
