В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

klimat писал(а):
... я замечаю одно общее правило - инвестиционные квартиры должны быть крайне ликвидны, быть "ниже" рынка (хотя бы хотелок) на момент покупки и в перспективном именно районе, месте...
При этом абсолютная цена квартры (для инвестиции) может быть вторичным фактором....

Раскройте чуть подробнее момент про то что" инвестиционная квартира, на ваш взгляд, должна быть в перспективном раййне(месте)" . На мой взгляд в Москве например покупаемая инвестиционная квартира может быть в любом район и месте ,даже в Капотне ,Бирелево или Зеленограде. Тут скорее важен вопрос цены. И если в указанных мной районах, которые перспективными я не знаю с какой точки зрения можно назвать, попадается дешевая квартира к примеру на 20-25% дешевле рынка то почему бы ее не купить, если с документами все в порядке? Все равно же спрс на дешевое жилье есть и ее купят. Понятно что в пешеходной близости от метро продавать легче и спрос на такие выше.Но там и ценник при покупке будет выше, соответственно и дельта при продаже ниже.

А мне больше нравится слово Флуктуация чем дисперсия. и 30% это не разлет . Разлет на самом деле 50 % вверх и 50 % вниз от нормы ( в золоте) Да при том тогда от низов до верхов в 4 раза - довольно неплохо в стабильных деньгах!!!!!!!!!!

Вчера посмотрел фильм "мистер Брукс". Интересная тема про землю под кладбище в качестве долгосрочных инвестиций. Актуально особенно в кризис.
Никто не занимался? как переводить ? Может у кого есть готовые предложения?

Это бизнес уголовников Там одна ходка - за год в университете считается. Вы хотя бы " на подкурсах " были? га га га

Piter писал(а):
klimat писал(а):
... я замечаю одно общее правило - инвестиционные квартиры должны быть крайне ликвидны, быть "ниже" рынка (хотя бы хотелок) на момент покупки и в перспективном именно районе, месте...
При этом абсолютная цена квартры (для инвестиции) может быть вторичным фактором....

Раскройте чуть подробнее момент про то что" инвестиционная квартира, на ваш взгляд, должна быть в перспективном раййне(месте)" . На мой взгляд в Москве например покупаемая инвестиционная квартира может быть в любом район и месте ,даже в Капотне ,Бирелево или Зеленограде. Тут скорее важен вопрос цены.

Присоединяюсь к мнению, что инвестиционная квартира должна быть хорошо ликвидна. А за счет чего эта ликвидность не столь существенно: это м.б. за счет отсутствия видимых недостатков при разумной цене или из за того, что это в принципе очень дешевый вариант для запроса "любая квартира в Москве"

или другая причина .

Например, самые дешевые квартиры в Капотне уходили раньше (в 2003/04) нормально. В них расселяли опустившихся жильцов коммуналок с долгами или при разъезде по суду. Плюс МНПЗ работает, а рабочим тоже нужны квартиры. Предполагаю, что и сейчас спрос есть (как рабочие МНПЗ, так и китайцы) А, например, в Братеево, при том, что качество квартир и жизни выше, ликвидность была очень низкая. Потому, что цена уже была выше Капотни, а делать там объективно нечего, с дорогой большие проблемы, при том что уже были новые районы по той же цене с лучшим качеством жизни (Жулебино, Митино, Новокосино)... Сейчас после ввода в Братеево метро ситуация конечно изменится.

Бирюлево вообще очень разное и можно найти как ликвидные, так и никакие по ликвидности варианты.

Зеленоград вообще не понятно как в этот список (инвестиционно непривлекательных) попал, там вроде свой вполне сложившийся рынок и город очень неплохой.

Piter писал(а):
если в указанных мной районах, которые перспективными я не знаю с какой точки зрения можно назвать, попадается дешевая квартира к примеру на 20-25% дешевле рынка то почему бы ее не купить, если с документами все в порядке?

Может потому, что квартиры с таким дисконтом продаются с обременение? или это не вся квартира а доля, или это первый этаж хотя указан второй

Валерий Александрович писал(а):
TAlexeyFT писал(а):
Я снимал двушку 2 года, причем в свежем доме с двумя детьми, платил 28 потом 32 (комуналка отдельно). При попытке сделать регу на меня и детей, ценник поднимался до 35 (хозяйка там теряла какие-то бонусы). Сейчас я живу в ипотечной однушке в соседнем доме . Из ремонта сделал только обои и хороший ламинат - мебели пока нет, спим на резиновых матрасах. Плачу всего на 5 тыш больше.

За объект много хуже - меньше на 1 комнату, без мебели и пр.

Можно сравнить только свою однушку со свой двушкой, либо арендную однушку с арендной двушкой.
Обои лучше, потолок белее, ламинат - вообще ни в какое сравнение, планировка более грамотная. В съемной я бы из кухни комнату не сделал, а здесь - пожалуйста. Про ОБЪЕКТИВНОСТЬ написал ниже.

Валерий Александрович писал(а):

TAlexeyFT писал(а):
Какие бонусы.
1. Уверен, что пока плачу - не сгонят. При найме, платишь не платишь - все равно выпрут. Не через год, так через два. А это материальные потери, и моральные и не только для меня, но и для всей семьи из 4-х человек.

Банк вполне может "придумать" причину (почитайте договор) и потребовать вернуть кредит в полном объёме в течение месяца - проблем будет гораздо больше (материальных и моральных), чем при поиске новой квартиры для аренды.

если выгонит банк - проблем будет больше, но факт быть выгнанным при регулярных платежах минимальный, а в арендном жилье 100% шанс, что выпрут.

Валерий Александрович писал(а):
TAlexeyFT писал(а):
2. Ни с кем не советуюсь, какой кран оставить, какой потолок покрасить, какой шкаф выкинуть на помойку и куда деть самовар "хозяйки".
3. Не жду очередного повышения оплаты за квартиру.
4. Делю и отгораживаю от соседей тамбуры и проч., расширяя свое пространство, требую свое. С соседями бьемся на "равных".

Выбирая квартиру для аренды, выбирайте прежде всего её хозяев - поверьте, имею богатый опыт - с нормальными хозяевами подобных проблем не возникает, все договорённости и просьбы - выполняются.

Конечно у меня не такой богатый опыт как у Вас в выборе арендаторов, но по личному опыту и опыту моих коллег, после внесения залога "нормальные" хозяева немного преображаются в нехорошую сторону, но риэлторы обычно об этом не знают, возьмут свой "бонус" и поминай как звали.

Валерий Александрович писал(а):
TAlexeyFT писал(а):
5. Имеем нормальную постоянную регистрацию - а это отсутствие геморроя с гибдд, детскими зубными врачами, нормальные мед-полиса на которые врачи не плюются, минимум проблем с бюрократией, не надо по каждой фигне на родину гонять.
6. Не покупаю в квартиру абы что, а делаю всё качественно, на века, или хотя бы на ближайшие лет 10. Каждый угол в квартире планирую максимально рационально и делаю именно то, что надо, а не что от хозяйки досталось.
7. Комуналка, телефон - как хочу, со счетчиками или без, какой тарифный план и т.п. все оплачиваю через инет.

В съёмную нормальную НИЧЕГО покупать не надо - всё есть или приобретается хозяевами, в случае необходимости, с пропиской нет проблем - временная на срок договора аренды, коммуналку нормальные хозяева сами оптимизируют.

временной "прописки" не бывает, прописка обычно - это клеймо в паспорте из того региона откуда прибыл, а (временная)регистрация по месту пребывания, о которой Вы говорите, решает мизер всех проблем. Удовольствие малое прикреплять детей к поликлинике с клеймом из другого региона(и мед. полисом то же). Если продавать машину - всё равно ехать снимать с учета там, ставить то же там. Если временная рега - то только временная постановка, каждый год продлевать. Если с налоговой разобраться - опять по месту постоянной регистрации. Про потреб. кредиты продолжать?

Валерий Александрович писал(а):

TAlexeyFT писал(а):
В целом по ощущению, по степени комфорта, качество жизни на данный момент существенно выше, несмотря на меньшую ЖП и резиновые матрасы. И уровень стресса у всей семьи стал на порядок меньше. Так что генетически человек запрограммирован на обустройство своего "гнезда", а не скитанием с ветки на ветку.
Единственный недостаток у ипотеки - "отсутствие заднего хода".

ОБЪЕКТИВНО - условия жизни и качество для Вашей семьи ухудшились, а Вы пишете про субъективные ощущения (это у Вас в голове и можно быстро поменять на другие), у других людей в точно такой же ситуации они могут быть совсем иными. У ипотеки основной недостаток - Вы сильно зависите от прихоти банка, а в суде (не дай Бог) у Вас будут разные весовые категории...

Как раз все живут по субъективным ощущениям - т.к. это правильно. не всё меряется м^2. Вы как риелторы немного зациклены на м^2 - это ваша работа, ваша жизнь. Вот я компьютерщик, я уверен что для меня ОБЪЕКТИВНО Ваш комп безнадежно устарел(предположим), мне было бы противно даже сидеть за таким, но по Вашим субъективным ощущениям он Вам нравиться. И Вы как потребитель будете правы и Вас не будут волновать, что Вашей памяти уже нет в продаже, а в мать не поставите ни один из новых процессоров. Он вам нравиться, он вас устраивает и вам нет ни какого дела, что Ваш проц работает в 10 раз медленнее, чем современные.
Поэтому ОБЪЕКТИВНО можете считать и вымерять, что хотите, но то что вижу я Вы и что мне нравиться - вы не сможете оценить при всём желании.

Валерий Александрович писал(а):

TAlexeyFT писал(а):
А так, сторонники Аренды, на мой взгляд:
- либо достаточно богатые люди - у которых стоимость аренды составляет не более 10-20% дохода и которые сами ставят условия арендаторам, выбирая лучшие предложения на рынке.
- либо парни до 30-35 лет., без семьи, не любящие быть прижатыми к стене.

Мне 45 лет, дочке 10, сейчас живу в собственной квартире (купленной на явно недооценённом рынке - сейчас подорожала в 4 раза), но именно сегодня квартиру покупать не стал бы - больно высока вероятность её удешевления. Дело не в богатстве, а в правильном выборе хозяев арендуемой квартиры и грамотном договоре аренды (с арендодателем Вы уже в одной весовой категории).

Ну что сказать, половина всех Ваших доводов сводиться к тому, что банки - это зло, надо было всего навсего найти найти нормальных сговорчивых арендаторов.

1. Ребенок ходит в школу, имеет друзей. Прошлый собственник резко повысил цену, ищем новое жилье? Впорос: Какова вероятность найти подходящее арендное жилье рядом со школой в месячный срок? - нулевая!. Было такое стал искать. Про регистрацию -вообще абзац, даже и заикаться не стоит, боятся как бы квартиру не оттяпал.

2. Законов и ассоциаций защищающих нанимателей - вообще нет. Поэтому сказать, что мы с собственником в равных условиях - бред. Я лучше буду в "неравных" условиях, но с нормальных договором и четко прописанными пунктами с юр. лицом.

Igor_363 писал(а):
В целом сказано хорошо, но без учета, что не все квартиры покупаются для проживания собственников.
Полно инвестиционных квартир. Думаю, что именно они обрушили МРН в конце 2008-го.
Если пройти вечером по Москве, будет видно, что горят далеко не все окна. Не все квартиры используются для проживания.
А те, что используются, далеко не все заняты собственниками - во многих живут арендаторы, т.е. для собственников это инвест.вариант со всеми вытекающими.
Кроме доходов населения важны прибыли компаний и иностранные инвестиции в РФ. При этом во всех случаях падение ставки по потеке приведет к увеличению спроса и как следствие к удорожанию квартир.

Да, всё сказанное присутствует. Вот государство на то и существует, что если инвестирование в жилую недвижимость мешает ее доступности, то государство должно вмешаться, через налоги, через создание более привлекательных объектов для инвестирования, можно подумать, что в России нечего другого строить и создавать не нужно, кроме квартир. Но государство это не дядя или дяди, а само общество, которое в массе своей на самом деле ничего создавать не хочет, а излишки падающие с доходов от нефти и газа хочет нахомячить в привычной ценности доступной с советских времён - в квартире.
Поэтому ничего не поменяется. И жилая недвижимость если и станет более дружелюбной для своего конечного потребителя, то уже это будет в какой-то другой стране, т.е. никогда.
Вот что мешает на новых московских территориях начать массовую застройку, причём не налепленными друг на друга панелями без инфраструктуры как местами в подмосковье, а строить современные городские кварталы со всем сопутствующим. Если сейчас средняя цена в Подмосковье 60-70 т.р. (где-то 90, где-то 50), то учитывая еще массовость, можно строить и продавать как минимум по такой же цене, как максимум еще дешевле. Это эконом, ничто не мешает там возводить комфорт класс и продавать его за 80-90 т.р. и на это уже найдется спрос. И кто тогда сможет продать старую советскую панельку за 150? И будет ли это сделано? Нет, вместо этого идут разговоры о том, когда в Троицке 150 т.р будет стоить

Валерий Александрович писал(а):
Никто себя "уверенно и комфортно" не чувствует, даже Путин с Медведевым , что уж говорить о должниках банков и держателей денег в этих банках... Про Банк Москвы - очень показательно, он входил, кажется, в десятку наиболее надёжных и чем кончилось??? 700 000 руб застрахованных - это хорошо, только всегда ли их СМОГУТ вернуть.
Не говоря уж про ЗАХОТЯТ

Для тех, кто не в курсе:
Банк Москвы сменил собственника и продолжает обслуживать вкладчиков в нормальном режиме.
Новый владелец (ВТБ) сейчас наверное один из наиболее устойчивых к потрясениям.

Сергей Марфин писал(а):
Для тех, кто не в курсе:
Банк Москвы сменил собственника и продолжает обслуживать вкладчиков в нормальном режиме.
Новый владелец (ВТБ) сейчас наверное один из наиболее устойчивых к потрясениям.

Ага, это особенно заметно как их акции колбасит по 10% за день от легкого чиха какой-нибудь премьера Греции или Италии.