Почему покупать жилье больше не выгодно 201 / 8224

А мне тут попалась статья
Продавая ранее сдававшуюся в аренду квартиру собственник может потерять заметную часть ее стоимости. Об этом сообщает «Российская газета».

В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.

Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.

В реальности законное оформление бизнеса по сдаче недвижимости невыгодно многим из тех, кто зарабатывает на аренде. Так, например, в Москве около 90% сдачи жилья происходит нелегально, при этом меры государства по решению этой проблемы пока не особенно эффективны.

09.11.17, 09:42
Dmitry_The_Zhdyn писал(а):
Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (то есть он может быть быстро продан при большом объеме продажи). В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти рублевые или валютные (для опасающихся девальвации рубля) депозиты в банках до 700 тыс. руб.

Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом.

Читать статью полностью:
внешняя ссылка

Знаете, в чём главная ошибках таких псевдо-"аналитиков"?

Никто не думает про ВРЕМЯ. Недвижимость - это долговременный актив.

Сравнивая риски и доходность различных инструментов, надо обязательно учитывать горизонт и цели инвестирования.

Недвижимость это проверенный актив не для краткосрочных спекуляций, а для долговременной защиты от инфляции.

В отличие от "высококлассных корпоративных облигаций" (привет Энрону и прочим внезапно исчезнувшим титанам

), у недвижимости действительно практически нулевая вероятность дефолта. Это реальный актив, а не бумажный.

09.11.17, 16:45
Ланалика писал(а):
Власти должны сделать больше выделенных линий, пустить по ним транспорт, который будет ходить по расписанию, в кторый приятно бкдет войти ..и только тогда можно говорить, что машина роскошь.

Да, быть может, она будет роскошью по ощущениям от обладания, когда
-исчезнут пробки,
-все пересядут на исключительно удобный ОТ
-и наша жизнь превратится в сказку))
пока же она роскошь исключительно по расходам на нее

Т.е. купил = автоматом попал))

P.S. Хотя есть таакие машины, в которых хочется жить))
внешняя ссылка

09.11.17, 16:45
Ланалика писал(а):
больше выделенных линий

и запретить таксистам по ним ездить. носятся болезные...

И ещё один важный момент. Очень многие "анализы" российских "аналитиков" - это плагиатский пересказ западных дискуссий.

При этом, они не учитывают, что страновые ситуации кардинально разные.

В США, возможно, действительно выгоднее снять дом, вместо того чтоб платить каждый год $18,000 налога на собственность, не говоря про цену, которая даже при крайне низких ипотечных ставках (3-4%) может быть существенно выше чем стоимость аренды.

В Москве налога на собственность практически нет (это копейки). Коммунальные платежи тоже существенно ниже. Стоимость аренды не намного ниже чем ипотека, а если учитывать инфляционный/валютный/контрагентный риск, то выше.

При этом в США, положил деньги в банк - $250,000 каждого счёта защищено; положил деньги в брокерскую компанию - $500,000 в каждой компании защищено. При этом валюта стабильная, рынки развитые, инфляция не зашкаливает.

Совершенно другая математика риска rent-vs-own, не так ли?

Вижу, тема уже ушла в сторону от топика. Пардон, лень было всю тему читать.

Машины - благо. Велосипедисты - зло. Discuss.

09.11.17, 18:15
Solar писал(а):
у недвижимости действительно практически нулевая вероятность дефолта.

упущено важно дополнение. Ваша фраза будет более красноречива так:

"у недвижимости В Ливии(/Донецке/ и тд) действительно практически нулевая вероятность дефолта."
вот так - красота.
К сожалению метаморфозы случаются.
Если говорить про мрн, то банально - переезд газпрома в первое время нехило так хатки просели в окрестных хрущах на тогда еще НЕ падающем рынке.
А что если газпром всеж так капитально переедет? а если Федеральные органы власти переедут в Васюкиштон DC? ну отстроят новый город, чисто для фед власти. А если тенденция в открытии крупных пром предприятий глубоко ЗА мкадом будет усиливаться??? Как долго в таких условиях ЧИСТО ГИПОТЕТИЧЕСКИХ мск выстоит???
не... физтех,мгу, ну там бауманка или маи - остануться, будут как-то тянуть молодежь(спрос на аренду) но это капли в море. Как минимум мск сравняется с Питером по ценам. что, можно назвать обвалом.
Факторов много. но вот категорично утверждать...брр. возвращаясь к началу - война все ценники вмиг спишет...

09.11.17, 18:59
Vinek писал(а):
Факторов много. но вот категорично утверждать...брр. возвращаясь к началу - война все ценники вмиг спишет...

Если война, то ваши "депозиты/ОФЗ/ячейка" 100% гарантированно обнулятся. И не вернутся никогда.

А в квартиру бомба то ли попадет, то ли нет. Война закончится, квартира останется.

Если боитесь войны, то надо валить из России, а не хранить свои сбережения в сберегательной кассе, ЛОЛ.

Вообще не понимаю, откуда у русских обывателей настолько кратковременный горизонт?

"А вдруг я куплю, а завтра цены в два раза упадут?"

А вы что, покупаете сегодня чтоб завтра продать?

Русские обыватели, (в отличие от тех же американцев, которые постоянно переезжают из штата в штат, как будто у них шлея под хвост попала), в основном сидят сиднем в своих хатках, как будто приросли корнями, не вытащить. По 10, 20, 30, 40, 50 лет живут в одном и том же месте, в одном и том же городе!

Абсолютно ведь нет такого, что "сегодня я работаю в Москве, через год уеду во Владивосток, через три вернусь в Питер, через пять перееду в Сочи... ой нет предложили выгодную работу в Тюмени, а жена хочет на пенсию к родителям в Казань"...

Но почему-то на недвижимость смотрят как будто это краткосрочный актив. Странно.

09.11.17, 16:57
JuliaC писал(а):
В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.

Какая чушь. Если кто то из налоговиков следует этому, гнать таких надо вшею и не подпускать даже на порог налоговой.