Цены продажи какого сегмента жилья будут падать сильнее? 808 / 14243

18.03.23, 13:21
eugen писал(а):
Да все равно остается льготная ипотека под 7%, что позволяет новостройкам быть сильно дороже вторички в тех самых «вкусных» сегментах.

Зачем тогда ПИК с середины 2022 начал давать скидки за оплату наличными, без ипотеки? И ввёл программу суперльготных и околонулевых ипотек? Я у тому что видимо одними льготниками под 7% нужный пул покупателей не набрать. То есть либо цены снижать, либо объём строительства сокращать.

18.03.23, 14:19
grappler писал(а):

18.03.23, 13:21
eugen писал(а):
Да все равно остается льготная ипотека под 7%, что позволяет новостройкам быть сильно дороже вторички в тех самых «вкусных» сегментах.
Зачем тогда ПИК с середины 2022 начал давать скидки за оплату наличными, без ипотеки? И ввёл программу суперльготных и околонулевых ипотек? Я у тому что видимо одними льготниками под 7% нужный пул покупателей не набрать. То есть либо цены снижать, либо объём строительства сокращать.

Да откуда ж я знаю!
Я думаю они выберут сокращение строительства, что создаст дефицит на горизонте 3,5-5 лет.

18.03.23, 14:42
eugen писал(а):

18.03.23, 14:19
grappler писал(а):

18.03.23, 13:21
eugen писал(а):
Да все равно остается льготная ипотека под 7%, что позволяет новостройкам быть сильно дороже вторички в тех самых «вкусных» сегментах.
Зачем тогда ПИК с середины 2022 начал давать скидки за оплату наличными, без ипотеки? И ввёл программу суперльготных и околонулевых ипотек? Я у тому что видимо одними льготниками под 7% нужный пул покупателей не набрать. То есть либо цены снижать, либо объём строительства сокращать.
Да откуда ж я знаю!
Я думаю они выберут сокращение строительства, что создаст дефицит на горизонте 3,5-5 лет.

Застройщики полезли на рынок облигаций со ставкой в полтора - два раза от ключевой, зачем им деньги под такой процент, если они строить не собираются?

18.03.23, 14:42
eugen писал(а):
Я думаю они выберут сокращение строительства, что создаст дефицит на горизонте 3,5-5 лет.

Если мы говорим о перспективах 2023-2024, то картина вырисовывается следующая. Застройщики живут за счет маржи, которая грубо считается как «(цена продажи(1) х об’ем продажи(2)) - (себестоимость(3)х об’ем строительства(4))».
На себестоимость строительства (3) влияние застройщиков ограничено (таджики не будут работать ниже некоего предела, сталевары не будут отпускать арматуру ниже своей маржи). Так что ее можно условно принять за константу.
Об’ем строительства (4) регулируется застройщиком, но на горизонте 3-4 года, т.к. цикл строительства 4-5 лет, (а для модной сейчас комплексной застройки и того больше), площадки, ~~взятки~~ бюджеты GR освоены, есть кредитные договоры, и т.д., Но намного его уменьшать ~~застойщику~~ застройщику не выгодно, т.к. конкуренты спят и видят как отгрызть долю рынка. К тому же каждый метр прибыли хоть сколько-то, но приносит, иначе бы никто ничего не строил. Конечно, строители уже начали сокращать [будущие об’емы, но задачи продать запущенные никто не отменял - ведь они не могут закрыть контору и повесить табличку «буду через 5 лет»

Об’ем продаж (2) зависит от цены продажи (1) через кривую «спрос/предложение». Но платежеспособный спрос по текущим ценам низок, так что оперировать застрои могут только ценой.
Т.о. получается, что на горизонте 1-2 года им ничего не остается, как снижать цены. В противном случае покупатели окончательно уйдут на вторичку.

18.03.23, 17:08
Baland писал(а):

18.03.23, 14:42
eugen писал(а):
Я думаю они выберут сокращение строительства, что создаст дефицит на горизонте 3,5-5 лет.
Если мы говорим о перспективах 2023-2024, то картина вырисовывается следующая. Застройщики живут за счет маржи, которая грубо считается как «(цена продажи(1) х об’ем продажи(2)) - (себестоимость(3)х об’ем строительства(4))».
На себестоимость строительства (3) влияние застройщиков ограничено (таджики не будут работать ниже некоего предела, сталевары не будут отпускать арматуру ниже своей маржи). Так что ее можно условно принять за константу.
Об’ем строительства (4) регулируется застройщиком, но на горизонте 3-4 года, т.к. цикл строительства 4-5 лет, (а для модной сейчас комплексной застройки и того больше), площадки, ~~взятки~~ бюджеты GR освоены, есть кредитные договоры, и т.д., Но намного его уменьшать ~~застойщику~~ застройщику не выгодно, т.к. конкуренты спят и видят как отгрызть долю рынка. К тому же каждый метр прибыли хоть сколько-то, но приносит, иначе бы никто ничего не строил. Конечно, строители уже начали сокращать [будущие об’емы, но задачи продать запущенные никто не отменял - ведь они не могут закрыть контору и повесить табличку «буду через 5 лет»
Об’ем продаж (2) зависит от цены продажи (1) через кривую «спрос/предложение». Но платежеспособный спрос по текущим ценам низок, так что оперировать застрои могут только ценой.
Т.о. получается, что на горизонте 1-2 года им ничего не остается, как снижать цены. В противном случае покупатели окончательно уйдут на вторичку.

Да ничего они не снизят. Повысятся цены на новостройки к концу года с инфляцией как минимум!
Все «кошечкины слезы» о высоких ценах исходят от инвесторов. Да, все привыкли лежа на печке отлично иметь на новострое с 2017 по 2022 годы. Эта раздача денег и эпоха для 95% игроков физлиц закончилась. Все падение продаж застроев связано с уходом ИНВЕСТОРОВ, конечники для себя как покупали так и продолжат это делать и застроищики это знают!

18.03.23, 17:22
eugen писал(а):
се «кошечкины слезы» о высоких ценах исходят от инвесторов.

нет уже инвесторов на рынке, весь домкад сидит в облигациях с 21 года.

18.03.23, 17:47
Jdun писал(а):

18.03.23, 17:22
eugen писал(а):
се «кошечкины слезы» о высоких ценах исходят от инвесторов.
нет уже инвесторов на рынке, весь домкад сидит в облигациях с 21 года.

Есть/были и будут. Только вылезет выгодное предложение - коршуном все слетаются и сообщают о добыче на домкад, когда уже сами схватили и ужо нет! Ибо самим мало.
Как говорится, где мы были там уже нету;)

18.03.23, 09:18
Павел_К писал(а):

18.03.23, 08:42
ruzik писал(а):
никакого обвала не случится. Он возможен в одном случае, его все понимают, но считают, что он невозможен. Скорее всего при таком развитии сделки будут приостановлены законодательно и рынка не будет в принципе
Под «одним случаем» вы имеете в виду глобальную войну с введением военного положения во всей стране и всеобщей мобилизацией?

Вы назвали глобальные потрясения, которые ещё не имели влияние ни на жизнь, ни на мрн
Но на конкретно мрн может повлиять и более точечные локальные события, которые очень не хочется, чтобы происходили, но они оч вероятны

18.03.23, 18:48
ruzik писал(а):
Но на конкретно мрн может повлиять и более точечные локальные события

Какие например?

18.03.23, 17:22
eugen писал(а):
Да ничего они не снизят. Повысятся цены на новостройки к концу года с инфляцией как минимум!

Инфляция означает снижение доходов населения, денег на ипотечные платежи у населения станет меньше (будут вынуждены больше тратить на продукты питания и прочие товары/услуги первой необходимости). А подавляющее большинство покупателей - ипотечники эконом класса, влезающие в ипотеку на пределе своих возможностей. Так что инфляционные процессы для сложившегося рынка новостроек - это скорее минус, чем плюс.

Цены продажи какого сегмента жилья будут падать сильнее? 808 / 14243

Цены продажи какого сегмента жилья будут падать сильнее ? (до 10 вариантов ответа)