В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

Валерий Александрович писал(а):
Инвестиционная покупка квартиры с использованием ипотеки - реально убыточна!!! Про это пол ветки - предлагаете повторить ещё раз? "считал тут графики строил, формулы выводил"

Лозунгов было много, а расчетов ни одного. Если есть, ссылочку выложите.

Брать ипотеку при инфляции - самое то. Цены на квартиры вырастут тем больше, чем больше инфляция.
Ипотека же не растет, платежи (если они номинированы в рублях) фиксированы на весь срок.
Отсюда рост дохода (т.к. арендные платежи тоже растут с инфляцией) и стоимости квартиры.
Где тут невыгодность ипотеки?

Главное, чтобы дохода хватало на оплату ежемесячных платежей.

Валерий Александрович писал(а):
Altonn писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Инфляция в 1000% - замечательно - квартиру получите почти бесплатно, а вот всё остальное станет в разы дороже в соотношении цена/зарплата.

И квартира, которую он получит почти бесплатно, станет в разы дороже....

Если считать в его зарплатах, то да, в любом другом АДЕКВАТНОМ пересчёте - подешевеет

А продать её будет почти невозможно и бессмысленно - деньги в гиперинфляционных реалиях не стоят почти НИЧЕГО - через пару месяцев этих денег (со многими 000) хватит только на ужин в приличном ресторане

Какое уж тут улучшение жилищных условий...

Вот такими пустыми лозунгами вы всю ветку и забили.
Ни единого расчета, одни необоснованные выводы.

С чего при большой инфляции квартира будет стоить как ужин? Ее цена увеличится многократно, вместе с инфляцией.
А вот если "сидеть" в деньгах (любой валютной разновидности), то их то и "съест" инфляция на упомянутый вами ужин.

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
Ипотека у меня 10% годовых (у кого-то 12% не суть), доход от аренды - 6% годовых. Лично для меня достаточно 5% годового удорожания квадратных метров в рублях, чтобы я себя чувствовал в плюсе.
Больше скажу. Я буду несказанно рад, если недвижимость вместо роста будет падать, ибо конечная цель у меня - квадратные метры. Мне меньше придется доплачивать до тех хоромов, на которые я нацелился. Что самое обидное - я не один такой. Думаю многие сторонники падения в данной теме также нацелены улучшить свои жилищные условия. Их почему то больше, чем желающих ухудшить.... с чего бы, не пойму.

А инфляция Вас не интересует? 8-9% в год официальная...

bhr, всё грамотно изложил. Тока причем тут инфляция?? ну 8-9%, и дальше что? тут же совершенно верно подмечено - достаточно удорожания 5%

Есть у вас 5 лямов, что простой смертный может сделать? - отнести в банк на депозит под 9%. При 8% инфляции вы имеете 9-8= 1% реальная доходность в год. 50 тыс. руб. с поправкой на инфляцию.

теперь вы на 5 лямов покупаете жилье. Если рост жилья равен росту инфляции 8=8, то с квартиры мы получаем доход 8%роста,+6%аренда, - 8%инфляции = 6% реального дохода в год, т.е. на 5% выше, чем депозит. Таким образом, мы получаем на 5% выше, чем депозит. Тут всё четко. Реальная доходность с поправкой на инфляцию - 300 тыс. рублей. в 6 раз выше, чем от банковского депозита.

Что бы не оказаться в минусах, относительно инфляции, достаточно что бы рост цен на жилье был не ниже {инфляция]-[доход от арнеды] = 8%-6% = 2%..в год!!!

Другое дело - ипотека, если рост квартир идет как и инфляция 8%=8%, то вы получаете доход 8%роста+6%аренда -8%инфляция-12% банк, -6% убытка, т.е. мы потерям 300 тыс. за год с поправкой на инфляцию. для безубыточности ипотеки нужен 6% опережающий инфляцию рост. на текущий момент это 8%инфл+6%аренда = 14% в год. Если меньше, то выгоды в ипотеке нет. Если цены на жилье вообще замерзнут при 8% инфляции, то мы теряем уже +6%аренда-8%инфл-12%банк = 14% -700 тыс в год пересчетом на инфляцию.

У кого достаточно образования? Коментарии!!! Прошу!!!

Рентополучатель писал(а):
У кого достаточно образования? Коментарии!!! Прошу!!!

Занятные графики.Очень наглядно видно что с осени 2008 г. сохранятся надо было в золоте.Тогда сейчас на то же кол-во золота можно вместо 1 .к.кв купить уже 3 к.кв

Рентополучатель

TAlexeyFT писал(а):
Другое дело - ипотека, если рост квартир идет как и инфляция 8%=8%, то вы получаете доход 8%роста+6%аренда -8%инфляция-12% банк, -6% убытка, т.е. мы потерям 300 тыс. за год с поправкой на инфляцию. для безубыточности ипотеки нужен 6% опережающий инфляцию рост. на текущий момент это 8%инфл+6%аренда = 14% в год. Если меньше, то выгоды в ипотеке нет. Если цены на жилье вообще замерзнут при 8% инфляции, то мы теряем уже +6%аренда-8%инфл-12%банк = 14% -700 тыс в год пересчетом на инфляцию.

Тут все классно , но вы забыли приведение потока ипотечных платежей к современной стоимости
Здесь вы указали инфл 8% Значит если ваш платеж годовой 12% то через год он будет равен 11,04 а еще через год 8,832% и т.д
11,04 %
10,16 %
9,34 %
8,60 %
7,91 %
7,28 %
6,69 %
6,16 %
5,67 %
5,21 %
4,80 %
4,41 %
4,06 %
3,73 %
3,44 %
Сумма за 15 лет 98,49 %
Значит доход от ипотеки - это чистая аренда от жильцов вы ни грамма банку НЕ ПЕРЕПЛАЧИВАЕТЕ !!!!!!!!!!!
но на самом деле инфл 20% и поток платежей в процентах таков:
9,60 %
7,68 %
6,14 %
4,92 %
3,93 %
3,15 %
2,52 %
2,01 %
1,61 %
1,29 %
1,03 %
0,82 %
0,66 %
0,53 %
0,42 %
Сумма за 15 лет 46,31 % Вывод надо брать рублевую ипотеку на ликвидную квартиру у метро 2 мин пешком. Вы будете еще в плюсе на 54%

Igor_363

Валерий Александрович писал(а):
Altonn писал(а):
Земля - та же недвижимость....

Небольшая неточность - только земля и есть - недвижимость, остальное - производные...

Вроде как везде квартиры недвижимостью называют. А тут такое новаторство - производные #-o

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
про кредитное плечо уже писал. Разъясняю. Дорогие 600 тыр первого взноса, которые я мог бы "более выгодно" вложить (лично я бы пачкаться не стал), пусть даже с 30% прибылью (блин, где бы найти такую доходность?) поставим на одну чашу весов. И 12% (всего лишь) дохода от удорожания недвижимости стоимостью 3 млн, на другую чашу весов. Второе выгоднее. С учетом потерь на проценты банку, и с учетом сдачи внайм.

Ну да, спасибо, что разъяснили за 10 лет 10% ипотеки:
600 000*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3*1,3= 8 271 509
3 000 000*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08*1,08= 6 476 775
И там и там без учёта инфляции - она будет одинаковая.

30% если найдете где доходность, выложите здесь, на форуме, очччч интересно

А пока вот более реальный пример.
У вас 3 000 000 рублей. Есть возможность ипотеки 1 000 000 под 12% годовых, доходность по сдаче квартиры в аренду 5% годовых, есть возможность разместить на депозите под 8% годовых. Инфляция 10% годовых. Цена 1-комнатной квартиры в Подмосковье 3 000 000 рублей, в Москве на 4 000 000 рублей. Предполагается, что есть где жить, и что остаток доходов после покрытия всех текущих расходов составляет в точности необходимую доплату для ипотеки (1 000 000 разделисть на 12 месяцев умножить на разность: 12% по ипотеке минус 5% за аренду).
Ваши действия, что будете делать?

"12% по ипотеке минус 5% по аренде" ----это нельзя вычитать!
Платежи по ипотеке будут падать, а по аренде расти.

Рентополучатель писал(а):
"12% по ипотеке минус 5% по аренде" ----это нельзя вычитать!
Платежи по ипотеке будут падать, а по аренде расти.

Почему?... Хотя точно! 12% по ипотеке идет не от всей стоимости квартиры, а от 1 000 000, а 5% по аренде идет от всей стоимости квартиры: 3 000 000 (если в Подмосковье) и 4 000 000 (если в Москве).
Но для примера это совершенно не суть, т.к. предполагается что остаток зарплаты после всех текущих расходов в точности покроет разность между ежемесячным платежом по ипотеке и ежемесячным доходом от аренды.