В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

Igor_363 писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Altonn писал(а):
Земля - та же недвижимость....

Небольшая неточность - только земля и есть - недвижимость, остальное - производные...

Вроде как везде квартиры недвижимостью называют. А тут такое новаторство - производные

Никакого новаторства - главный фактор влияющий на цену недвижимости - место расположения, т.е. место на карте (конкретная земля). Обладая квартирой ТЕОРЕТИЧЕСКИ Вы являетесь и собственником соответствующей части земли под домом, только никто не скажет где она конкретно

Рентополучатель писал(а):
"12% по ипотеке минус 5% по аренде" ----это нельзя вычитать!
Платежи по ипотеке будут падать, а по аренде расти.

Просто супер! Оказывается ипотека это "безпроиграшная лотерея", а тот факт что "тупые америкосы" наступили на "ипотечные грабли" вас не настораживает?

Что будет с ипотечными ставками --> объёмами ипотечного кредитования --> платежеспособным спросом на недвижимость --> ценами на недвижимость при инфляционном/дефляционном сценарии развития кризиса?

Igor_363 писал(а):
30% если найдете где доходность, выложите здесь, на форуме, очччч интересно

А пока вот более реальный пример.
У вас 3 000 000 рублей. Есть возможность ипотеки 1 000 000 под 12% годовых, доходность по сдаче квартиры в аренду 5% годовых, есть возможность разместить на депозите под 8% годовых. Инфляция 10% годовых. Цена 1-комнатной квартиры в Подмосковье 3 000 000 рублей, в Москве на 4 000 000 рублей. Предполагается, что есть где жить, и что остаток доходов после покрытия всех текущих расходов составляет в точности необходимую доплату для ипотеки (1 000 000 разделисть на 12 месяцев умножить на разность: 12% по ипотеке минус 5% за аренду).
Ваши действия, что будете делать?

Сегодняшнее занятие приносит в месяц 25% "грязными" и около 5% чистыми, т.е. 60% годовых, подробности - моё личное дело.

Был бы любителем "коллекционировать" недвижимость, купил бы 2-3-4 квартиры по договору пожизненной ренты в Москве.

Рентополучатель писал(а):
У кого достаточно образования? Коментарии!!! Прошу!!!

Именно про ЭТО и пишу тут, надоело уже повторять всё по 10-му разу.

Igor_363 писал(а):
cineproof писал(а):
Во всех расчетах не учитывается амортизация. А она родимая обязательно присутствует собственной квартире - хоть ипотечной, хоть нет. А в арендуемом жилье отсутствует.
Сколько бы квартира не стоила изначально, всегда есть временнОй срок, если ничего с квартирой не делать, её стоимость начинает стремиться к нулю....

Для примера возьмем 5-этажный кирпичный дом с бетонными перекрытиями, центральным горячим водоснабжением, внешними стенами толщиной 70 см. Срок службы такого дома... я бы оценил лет в 120-150, из них лет 30-40 уже прошло, осталось лет 90-110.

К тому же из ветхого жилья переселяют бесплатно в новые дома.

Сильно ошибаетесь, текущие ремонты потребуются лет через 5 минимум с момента запуска дома в эксплуатацию - аварии, последствия некачественного строительства, человеческий фактор и т.п. С коробкой мало что произойдёт, а вот коммуникации, окна/двери...

klimat писал(а):
Да, пример неоднозначен хотя бы потому, что наличие ремонта на цену не влияет, скорее на ликвидность....

И на привлекательность для арендаторов, но речь шла не о ремонте, а об износе, амортизации коробки и коммуникаций всего дома.

Валерий Александрович писал(а):
klimat писал(а):
Да, пример неоднозначен хотя бы потому, что наличие ремонта на цену не влияет, скорее на ликвидность....

И на привлекательность для арендаторов, но речь шла не о ремонте, а об износе, амортизации коробки и коммуникаций всего дома.

Ну капремонт по идее входит в коммунальные платежи....
Косметический ремонт - дело такое, вкуса что-ли... бабки живут и ничего....

Зависит от формы собственности объекта - в кондоминиуме, кооперативе, в частном доме всё сделаете за свой счёт...

Валерий Александрович писал(а):
В Вашем случае, если Вам нравится "коллекционировать" недвижимость, жить в которой Вы не собираетесь, предпочтительнее была покупка квартиры через договор пожизненной ренты, Вам квартира обойдётся 25-40% рынка, месячные платежи минимальны 3-5 000 руб.

Я про ренту мало что знаю, наверняка там свои подводные камни. Посему не рискну. Хотя натыкался на объявления с удивительными ценами.
Про коллекционирование. Коплю квадратные метры, исключительно потому, что именно они мне в конечном итоге и нужны. Фактически коплю квадратные метры, которые превращу в жилье для семьи и отдельное жилье для подрастающего поколения. Папа в свое время подарил мне большую трехкомнатную квартиру через год после свадьбы.По идее я должен так же поступить по отношению к своему ребенку. И мой случай не единичный.
Теперь по теме спора. Не забываем тему. Не буду приводить цитаты. То что вы, лично вы, успешно вкладываете и оборачиваете деньги, никак к теме не относится. Мы говорим о толпе, чье поведение формирует будущие цены недвижимости. Билл Гейтс мог не хуже успехами похвастаться, от этого толпа билами гейтсами не станет.
Про пример. С 30% и 8%. Я изначально предполагал без капитализации процентов, не суть, будь по Вашему. Реально долго разбирать. Вы там ошиблись (скажем прямо - с 2400 надо брать проценты банку), но не суть. Это тот пример, когда исключение подтверждает правило. Просто с годами доля банка в стоимости растущей квартиры уменьшается, уменьшая кредитное плечо. И начиная с какого-то момента кредитное плечо не компенсирует потери по процентам. Проще рассматривать один год (блин реально времени мало), просчитал прибыль - выгоднее квартира, второй год - доля моих денег в квартире такая то, банка - такая -то, просчитал прибыль - (допустим) не выгодно (мы теоретически рассуждаем), продал квартиру, расплатился с банком вложил в альтернативный вариант, или опять влез в недвижимость с большим кредитным плечом. Надеюсь, объяснил.
Еще раз. Если рассматривать обывателей, кои бил гейтсами не являются, кои имеют свой стабильный заработок и не собираются менять способы заработка. Им в сегодняшних реалиях, если есть возможность и потребность в покупке недвижимости, стоит брать кредит. Ессно подстраховав себя со всех щелей. как я например.

Боюсь быть неправильно понятым. Недавно видел манифестацию возле ворот нашего банка. Транспаранты, лозунги, журналисты. Подхожу, спрашиваю. Кто вас так обидел. Ипотечники. взяли кредит в валюте (йены, франки, доллары). Процент был маленький, вот они и соблазнились. А она (валюта) наглым образом выросла. Тперь они просят/требуют, чтобы им по старому курсу считали кредиты.
- Реструктуризацией пробовали воспользоваться? Наш банк идет навстречу, то се, сам писал. Увеличьте срок кредита, возьмите каникулы - платить только проценты на время пока доходы не увеличатся.
- Уже реструктурировали на 30 лет. Уже проценты платить не можем. А банк квартиру отбирает.
Блин. Господа. О чем вы думаете? О чем думаете, беря кредит на 20 лет? Беря кредит, в платежах которых основная сумма - проценты???? О чем думаете, пытаясь обмануть банк в своих доходах? Беря кредит в валюте, имея рублевые доходы..... Что там у вас в голове крутится???? Какие черви вам мозг съели в этот момент????
Почему-то у меня к ним ни грамма сочувствия. Сравниваю с собой. Нафиг, я не хочу оплачивать им безбедную жизнь. Если есть желающие/сочувствующие, пусть отыщут и оплатят им их кредиты.