В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

А вот рассматривать инструменты, которые очень дешево стоят, относительно квартиры -это тема хорошая. Можно чего закупиться вовремя, а как рынок все оценит по достоинству, пробовать переложиться в кв. метры.

Валерий Александрович писал(а):
Игорь, Вы не смотрите материалы ссылки на которые я даю - в Японии были периоды и инфляции и дефляции но цены с 1991 года упали в НЕСКОЛЬКО РАЗ, в Германии только инфляции, а у цен на недвижимость устойчивый тренд - падение.

Там особо не на что было смотреть. Про Японию - просто кризис, ничего при беглом взгляде не нашел про недвижимость. Ни о чем.
Вторая картинка показывает падение цен в Европе после 2008 г. Чему тут удивляться? Кризис у них был. У нас тоже упали сразу и на много. Теперь повышаются второй год.
Германия на второй картинке не показательна, т.к. идет в разрез со всеми остальными странами (с этой же картинки), это не правило, а исключение.

cineproof писал(а):
И кстати говоря, вчера на вестях24 выступал какой-то знаменитый экономист, к сожалению не подсмотрел кто, так вот он сказал, что все экономики, рост которых основывался на росте недвижимости, всегда после этого роста следовала жёсткая посадка.
В пример приводил ту же пресловутую Японию, еще много других стран, а еще СССР, с чем я согласен.
Предрекал жесткую посадку экономики Китая - там недвижимость уже 50% от ВВП. Россия тоже не исключение - её также ждёт "жёсткая посадка" если экономика будет сильно завязана на недвижимость.

У нас экономика сильно завязана только на нефти.
В недвижимости вообще строить меньше стали.

в Германии не все понятно с арендной, там собственник не может назначить цену с бухты барахты, как у нас. А это сильно влияет на цену -потому что практически вычеркнута инвестиционная составляющая из цены собственности -следовательно там такая картинка по Германии.

Рентополучатель писал(а):
в Германии не все понятно с арендной, там собственник не может назначить цену с бухты барахты, как у нас. А это сильно влияет на цену -потому что практически вычеркнута инвестиционная составляющая из цены собственности -следовательно там такая картинка по Германии.

И правильно. В квартирах люди должны жить, а зарабатывать на вложениях в другие области экономики. В этом казалось бы простом шаге двойной плюс, люди имеют доступное место для жизни, семьи и воспитания детей, это их не напрягает. А в качестве вложения капитала вынуждено ищут другие инструменты, и, если вычесть спекуляции акциями и производными, то вкладывают фактически в развитие экономики и в рост общего благосостояния свой страны.
Теперь вопрос, кому выгодна полукрепостническая система с жилой недвижимостью, которая дефакто существует почти везде в мире?

mirmax писал(а):

И правильно. В квартирах люди должны жить, а зарабатывать на вложениях в другие области экономики. В этом казалось бы простом шаге двойной плюс, люди имеют доступное место для жизни, семьи и воспитания детей, это их не напрягает. А в качестве вложения капитала вынуждено ищут другие инструменты, и, если вычесть спекуляции акциями и производными, то вкладывают фактически в развитие экономики и в рост общего благосостояния свой страны.
Теперь вопрос, кому выгодна полукрепостническая система с жилой недвижимостью, которая дефакто существует почти везде в мире?

а ведь как удобно. сделали пропаганду - человек должен иметь свой угол, чтобы растить детей, и народ начал думать не от том, как воруют чиновники, а копить на заветный угол.причем в случае с длительной ипотекой человек становится зависим на долгое время.

Igor_363 писал(а):
cineproof писал(а):
И кстати говоря, вчера на вестях24 выступал какой-то знаменитый экономист, к сожалению не подсмотрел кто, так вот он сказал, что все экономики, рост которых основывался на росте недвижимости, всегда после этого роста следовала жёсткая посадка.
В пример приводил ту же пресловутую Японию, еще много других стран, а еще СССР, с чем я согласен.
Предрекал жесткую посадку экономики Китая - там недвижимость уже 50% от ВВП. Россия тоже не исключение - её также ждёт "жёсткая посадка" если экономика будет сильно завязана на недвижимость.

У нас экономика сильно завязана только на нефти.
В недвижимости вообще строить меньше стали.

вы видно не в курсе, что уровень строительства в стране это прямой показатель как эта страна себя чувствует.

Altonn писал(а):
Почитал расчеты и мнения форумчан и набросал в экселе несколько графиков со следующими допущениями.
Дано 1 к. кв. стоимостью 5 млн. руб, цена аренды которой сейчас примерно 29000 в мес. и 1,5 млн руб. Инфляция 10%.
Варианты:
1. Вложить деньги в банковский депозит 10% годовых с ежемесячной капитализацией.
2. Взять ипотеку (3,5 млн на 15 лет под 12% годовых, 42 тыс ежемесячных платежей), купить и сдавать. Сдавать можно как
альтруист (20 тыс. руб/мес, поднимая стоимость аренды на 2,5% ежегодно),
реалист (23 руб/мес, +5% ежегодно)
и как жадина (26 руб/мес, +10% ежегодно).
3. Стоимость квартиры может не расти совсем, расти на половину инфляции 5%, или расти на уровне инфляции 10% в год. Для жадины есть бонус-трек падение на 1% ежегодно.
4. Рассмотрен вариант "ипотечник для себя" - покупателю самому негде жить, и он покупает квартиру для себя.
Допущения:
1. чтобы не морочить голову ремонтами, текущими расходами и налогами на квартиру, стоимость аренды снижена против оценки стоимости аренды - 29 тыс. Предполагается что лендлорд тратит эту разницу на поддержание квартиры в адекватном состоянии.
2. предполагается что в случае банковского депозита человеку есть где жить и он не тратит денег на аренду жилья.
3. вариант с падением цен на аренду жилья не рассматривался.
4. так же не рассматривался вариант досрочного погашения кредита с поступивших арендных платежей или реинвестирование арендных платежей в тот же банковский депозит.

Графики
Безымянный.PNG
и расчеты
calc.zip
в атаче.

Как показал расчет:
- "ипотечник для себя" при росте цены на квартиру 7.7% в год сравнивается через 15 лет с "банковским депозитом".
- альтруист и реалист - проигрывают банковскому депозиту в случае если цены на квартиру не растут.
- жадина обыгрывает банковский депозит при нулевом росте цен и сравнивается с ним даже при падении цен на квартиру 1% в год.
- при росте 5% в год даже альтруист сильно обгоняет банковский депозит.

Интересно услышать мнения форумчан. Будет интересно если кто-нибудь сможет рассмотреть другие варианты и поделиться ими здесь.

Если платеж по ипотеке на 15 лет составит 42 000 в месяц, то сдавать новую, купленную по ипотеке однушку достаточно по 23 000 с ежегодным ростом арендной платы на 6.7%.
Расчет такой: 1-й год аренды 23 000, 15-й год аренды 61 000 (это при росте на 6.7% ежегодно: 23 000 х (1+6.7%) в степени 15). В среднем за 15 лет арендный платеж составит 42 000 в месяц (средняя от 23 000 и 61 000), как и платеж по ипотеке. В певые годы придется где-то найти недостающие деньги на ипотечный платеж, во второй половине срока будет излишек (аренда больше ипотечного платежа), в целом за 15 лет все арендные поступления покроют все ипотечные платежи.

Вопрос 1: возможна ли ставка аренды 61 000 в месяц за однушку даже через 15 лет. Сейчас это выглядит слишком большой ставкой, однако если каждый год аренда будет расти такими темпами как 6.7%, то через 15 лет как раз столько и получится.
Вопрос 2: что будет с ценой на квартиру. Если цена будет расти даже половинным темпом инфляции, 5% в год, то через 15 лет цена будет 10 000 000 (5 000 000 х (1+5%) в степени 15). Ипотечный кредит к концу 15-го года будет полностью погашен. Депозит в конце 15-го года будет 6 000 000 (1 500 000 х (1+10%) в степени 15). Если в начале 1-го года депозит превосходил стоимость квартиры на 1 500 000 руб. (1 500 000 - 0), то к концу 15-го года депозит будет уступать стоимости квартиры 4 000 000 (6 000 000 - 10 000 000)

kdvdenis писал(а):
Рентополучатель писал(а):
реальный доход приносит работа, игра на бирже, спекуляции, свой заводик и пр...)

Работа и свой заводик доход приносят, а игра на бирже может и убыток принести

Рентополучатель писал(а):
в Германии не все понятно с арендной, там собственник не может назначить цену с бухты барахты, как у нас. А это сильно влияет на цену -потому что практически вычеркнута инвестиционная составляющая из цены собственности -следовательно там такая картинка по Германии.

Тогда не удивительно почему график Германии идет вразрез с графиками других стран Европы