Парадоксы инфляции и рынок жилья 28 / 6095

diogen

Выношу на обсуждение свой взгляд на происходящие события:

Попадает все? внешняя ссылка

Эксперты Института глобализации и социальных движений предполагают возможность скорого падения отечественного рынка жилья. Такая перспектива выстраивается на основе анализа общемировых экономических процессов, которые могут болезненно отразиться на положении среднего класса в России и системе ипотечного кредитования в частности. Об этом говорится в экспертном докладе «Кризис глобальной экономики и Россия», опубликованном на сайте института (внешняя ссылка).
Средства массовой информации озвучили выкладки, приводимые экспертами, причем сделали это более детально, чем сами специалисты по кризису. В частности, достоянием общественности стал показатель возможного падения цен на недвижимость — до 50% от существующего уровня. В докладе столь конкретной величины не указывается вовсе, там только сообщается, что из-за инфляции среднему классу будет все труднее платить по ипотеке, поскольку данные отчисления будут приводить людей на грань семейного банкротства. В результате люди, по мысли экспертов, начнут в массовом порядке отказываться от заложенного недвижимого имущества, оно перейдет к банкам, но продать его по старой высокой цене будет невозможно, потому что спрос на жилье упадет. Такова в кратком пересказе часть доклада экспертов, посвященная отечественной недвижимости.
Относиться к прогнозам специалистов по глобализации и кризисам можно двояко. Инфляционное сокращение реальных доходов той части населения, которая относится к потенциальным покупателям жилой недвижимости, - жизненная реальность. Однако, по мнению автора этих строк, ее следствием, заметным на рынке недвижимости столичного региона, является, как ни парадоксально, резкий рост покупательской активности. Период спокойных накоплений и медленного удешевления денег закончился. По всей видимости — этой весной.
Начало инфляционных передряг обычно сопровождается стремлением зафиксировать накопленное. Что мы и наблюдаем. На протяжении нескольких месяцев почти во всех крупных новостроечных районах ближнего Подмосковья квартиры расходились очень хорошими темпами. В качестве примера можно указать микрорайон «Юбилейный» в новых Химках. В начале марта «Миэль» объявил о продаже квартир в практически построенных домах. Тогда их насчитывалось более 700. К лету осталось менее 300. Иначе говоря, только одна эта позиция ближнего Подмосковья показала продажи более 400 квартир примерно за 90 дней. Не зря топ-менеджер группы ПИК, создававшей «Юбилейный», Сергей Канаев назвал эту часть химкинской недвижимости очень популярной.
Но дело в том, что подобных локальных точек покупательской активности много. Это почти все ближнее Подмосковье. Исключение составляют проекты, изначально не рассчитанные на массового покупателя или же те, где были допущены проектные ошибки (чрезмерные площади, неправильно выбранное место и пр.), затрудняющие маркетинговую кампанию.
Не сильно отстают от Подмосковья и дома средней руки в Москве, которые позиционируются как недвижимость бизнес-класса. Заметное отличие лишь одно: если около Москвы люди интересуются небольшими квартирами, то в Москве спрос почему-то ориентирован в большей мере на вполне солидные площади. При том, что покупателей с деньгами, которые сразу оплачивают свою квартиру, мало — вряд ли больше 5% от общего числа.
Разумеется, сделки с новостройками затрудняются тем, что далеко не все объекты можно аккредитовать. И еще много чем затрудняются. Но тем не менее продавцы на жизнь вроде бы не жалуются, как они любили это делать года полтора назад, когда рынок на какое-то время просто остановился. Со скачком покупательской способности рубля ситуация изменилась. Здесь было бы уместно вспомнить аналогию с продажей горячих пирожков, но из-за некоторой банальности такого приема, мы от нее воздержимся.
Зато продолжим тему приобретений недвижимости: на рынок стали выходить инвесторы с недостаточными для приобретения полноценной квартиры деньгами. Что любопытно, как правило, такие участники рынка не являются потенциальными ипотечными заемщиками. Дело в том, что в настоящее время средняя сумма ипотечного кредита составляет 150-180 тыс. долл. - аннуитет по такому долгу можете сосчитать самостоятельно. Здесь как раз специалисты института глобализации правы — бремя ипотеки в условиях инфляции и отсутствия роста личных доходов заемщика (а именно на такую сдержанную перспективу и ориентируются многие люди) становится тяжелее и начинает вытеснять из семейных бюджетов расходы, связанные с повышением качества жизни (отдых, покупка бытовой техники и пр.). В данной ситуации от займов лучше отказаться.
А следствием отказа от ипотеки становится интерес к недвижимости минималистского ценового формата — квартирам в дальнем Подмосковье и даже в смежных со столичным регионах, вложения в землю шестисосточного формата и пр. Результатом же подобного интереса является следующий за ним ценовой рост.
Получается любопытная картина. Отложенный спрос в условиях скачка инфляции способствует не падению, а росту цен на недвижимость. Может быть, временному и в какой-то мере стихийному, поскольку покупательского интереса на следующую волну продавцов недвижимости, иные из которых живут уже с повысившимися ценовыми представлениями, может уже не хватить. Кстати — почти три сотни квартир в том же «Юбилейном» остаются в продаже по сей день. По всей видимости, недвижимость такого рода в силу своих потребительских характеристик (близость к городу, комплексная застройка с собственной социальной инфраструктурой) найдет покупателя, но не сразу.
Так или иначе, обвала цен на жилую недвижимость в абсолютном исчислении ждать не приходится. Скорее наоборот. Рискнем предположить, что если недвижимость и будет дешеветь, в денежном выражении заметно этого не станет. Парадоксально, конечно, но такова жизнь.
Что же касается повышенного спроса на недвижимость, то вряд ли его хватит на долгое время. Говоря обобщенно, основная часть представителей сегодняшнего спроса - рублевые миллионеры, которые ощущают, что их финансовые запасы могут скоро обесцениться. Инвестиционный интерес к жилью окажется близок к завершению тогда, когда эта группа исчерпает текущие запасы - либо купив что-либо, либо дождавшись печального момента существенного обесценивания денег и ухода из состава потенциальных покупателей недвижимости. Возможно, такое время Х наступит через год, возможно раньше, а может быть, и позже. В практике отечественного рынка недвижимости прогнозы - дело неблагодарное.

В докладе столь конкретной величины не указывается вовсе, там только сообщается, что из-за инфляции среднему классу будет все труднее платить по ипотеке, поскольку данные отчисления будут приводить людей на грань семейного банкротства. В результате люди, по мысли экспертов, начнут в массовом порядке отказываться от заложенного недвижимого имущества, оно перейдет к банкам, но продать его по старой высокой цене будет невозможно, потому что спрос на жилье упадет. Такова в кратком пересказе часть доклада экспертов, посвященная отечественной недвижимости.

Фигня все это.

1. Средний класс на инфляции только выигрывает. Хотя кто - как. Большинство - выигрывает. Какова она, "Грань семейного банкротства у среднего класса"? Кто нибудь знает?

2. У нас люди не могут отказываться от заложенного имущества. Потому что у некоторых оно - единственное. На улице им жить что ли?

3. Да-да. Спрос на жилье упадёт. Жду- недождусь этот день. Первым поеду в Мск скупать дешевые квартиры. Кто еще хочет поехать за дешевыми московскими хатами? Записывайтесь.

Брокер писал(а):
2. У нас люди не могут отказываться от заложенного имущества. Потому что у некоторых оно - единственное. На улице им жить что ли?

на заложенное имущество по-мойму критерий "единственное" не распространяется

Брокер писал(а):
3. Да-да. Спрос на жилье упадёт. Жду- недождусь этот день. Первым поеду в Мск скупать дешевые квартиры. Кто еще хочет поехать за дешевыми московскими хатами? Записывайтесь.

совсем вот только что квартиры в Мск раздавали по 4кб за квадрат, я вот купил, а Вы тоже приезжали скупать ?

Fast++ писал(а):
Брокер писал(а):
2. У нас люди не могут отказываться от заложенного имущества. Потому что у некоторых оно - единственное. На улице им жить что ли?
на заложенное имущество по-мойму критерий "единственное" не распространяется
Брокер писал(а):
3. Да-да. Спрос на жилье упадёт. Жду- недождусь этот день. Первым поеду в Мск скупать дешевые квартиры. Кто еще хочет поехать за дешевыми московскими хатами? Записывайтесь.
совсем вот только что квартиры в Мск раздавали по 4кб за квадрат, я вот купил, а Вы тоже приезжали скупать ?

Речь не про критерий. Речь про крышу над головой и семью, которую надо содержать и где-то растить детей.

Квартиры не скупал. Мне у нас хватает возможностей заработать. Иногда даже пописать времени нет.

Для выселения должников уже давно узаконена соответствующая процедура. Если кто столкнется - уверяю вас - силами приставов или нет, но так или иначе вас выселят.

Брокер, наверное хорошо, что Вы занятой человек, но в туалет все же ходить надо

Брокер писал(а):
Речь не про критерий. Речь про крышу над головой и семью, которую надо содержать и где-то растить детей.

но мы ведем речь не о моральной стороне дела. Банку до балды чужие проблемы, он выдал кредит и есть залоговое имущество, которое можно взыскать по суду. Крышей над головой прекрасно служит домик в деревне (покупается на часть выплаченных по ипотеке средств банку) или арендованное жилье.

Объясните мне пожалуйста, как я выигрываю от инфляции? Типа мой бизнес лучше развивается от того, что помидоры дорожают? Так я не их продаю, а информацию риэлторам и иже с ними. А цены у нас корректируются редко - не будешь прайс переписывать еженедельно, как ценник в магазине. А вот зарплату сотрудникам индексировать приходиться. Не то, чтобы я жаловался - денежки идут - но я это связываю с успешной работой коллектива, а не с инфляцией.

А расскажите про "Грань семейного банкротства у среднего класса". Ничего не знаю про это. Интересно узнать.

Брокер писал(а):
Квартиры не скупал. Мне у нас хватает возможностей заработать. Иногда даже пописать времени нет.

значит "первым поеду скупать квартиры в Москве" это так, для красного словца ?
все гораздо проще, квартиры может и подешевееют , но доступнее вряд ли станут

Евгений Еременко писал(а):
Объясните мне пожалуйста, как я выигрываю от инфляции? Типа мой бизнес лучше развивается от того, что помидоры дорожают? Так я не их продаю, а информацию риэлторам и иже с ними. А цены у нас корректируются редко - не будешь прайс переписывать еженедельно, как ценник в магазине. А вот зарплату сотрудникам индексировать приходиться. Не то, чтобы я жаловался - денежки идут - но я это связываю с успешной работой коллектива, а не с инфляцией.

Средний класс - в основном бизнесмены. Они продают товар. Если деньги дешевеют (инфляция) то товар быстрее раскупается и т.д. и т.п. Подробнее объяснить?