Прогнозы на 2008 год в России. Кто был прав, а кто нет из аналитиков 30 / 4293

Интересно, что всю первую половину 2008 года большинство аналитиков и представителей PR-служб компаний кричали в захлеб о росте цен, хотя шла стагнация, а когда цены пошли вниз прошло несколько месяцев, прежде чем наконец все признали, что имеется спад. И никто так и не извинился за свою ложь. Такие вот правила игры.

Евгений Еременко писал(а):
И никто так и не извинился за свою ложь.

Что значит ложь и зачем извиняться? Это даже не ошибка, это форс-мажор.

Червяков Игорь писал(а):
Что значит ложь и зачем извиняться? Это даже не ошибка, это форс-мажор.

Игорь, здесь о другом идет речь.
реально рынок встал уже в июне по большинству типов жилья, при этом индекс ИРН фотошопили аж до сентября, протащив на 500 у.е. вверх еще, так думаю чтоб распродаться девелоперам, и на него же "аналитики" и ссылались, когда повторяли мантру про рост.
форс-мажора там никакого не было, это была игра на обувание или разувание "буратин", которым с неба упали 5 золотых в виде, как тогда казалось, дешевого и доступного ипотечного кредита.

60-100% роста и потом еще по 20-25% каждый год - это вообще классика жанра от Миэль.

Червяков Игорь писал(а):
Это даже не ошибка, это форс-мажор.

Сравнимый с атакой астероидов или пришельцев.

В общем, что сказать? Полгода-год назад всего несколько человек говорили о снижении цен. Это вызывало неприятие и смех. Когда же снижение пошло реально, большинство компаний продолжали играть на повышение, упорно твердя о росте. Лица разного ранга делали заявления на этот счет, имея уже совсем иные цифры на руках. Затем "независимые" аналитики начали осторожно говорить о стабилизации и коррекции. Считаю, что подобные действия можно расценивать как мошенничество - сознательный ввод публики в заблуждение с целью поддержания продаж.
Я конечно понимаю, что никто не сожалеет и извинений даже формальных не будет. Это вопрос риторический.

Fast++ писал(а):
реально рынок встал уже в июне по большинству типов жилья

т.е. вы хотите сказать, что аналитики, уже весной 2008 года могли предположить, что рынок встанет с июня, июля после зимнего разгона цен (!!!) и уже осенью мы получим то что получили?

Евгений Еременко
Вы ведь составили свое мнение о таких "аналитиках". Так же и другие. Многие статьи в крупных изданиях и на интернет-порталах попахивают откровенной "джинсой", но свою задачу они выполняют, часть обывателей им верит.

Евгений Еременко писал(а):
Полгода-год назад всего несколько человек говорили о снижении цен

год назад все перло вверх и со страшной силой. В январе ваще все сдувало с прилавков с криком ура. Вот полгода назад, я понимаю, но кто и что говорил, Евгений?

Причем здесь аналитика? Речь идет о мониторинге. Когда несколько месяцев застой и далее цены идут вниз заявлять о продолжающемся росте не этично.

Обзор от Миэли в середине августа:

Цены на недвижимость немного сбавили темпы роста, но все еще продолжают увеличиваться. Как сообщает Аналитический консалтинговый центр холдинга "МИЭЛЬ", в период с 18 по 24 августа 2008 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы составила $7405/кв.м., на подмосковном рынке жилья - $3504/кв.м. Таким образом, еженедельный прирост составил 0,3% как на московском, так и на подмосковном рынках.

В июле 2008 года по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области составила 80,6 тыс. руб./кв. м. За месяц цена предложения увеличилась на 2,8%. Относительно начала года прирост составил 29%.
В зависимости от территориального местоположения в ряде зон цена осталась неизменной, приросты по направлениям варьировались от 2,3% до 4,6%.
«Таким образом, на вторичном рынке области зафиксировано снижение темпов роста цены, увеличение объема выставленных на продажу квартир и доли нового предложения. Следует отметить неизменность цены в ряде зон удаления, а также возросшее количество квартир в монолитных домах. Кроме того, цена вновь выставленных объектов в прошедшем месяце росла медленнее цены всего предложения на рынке, что свидетельствует о начале периода стабилизации, - отмечает генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков. В дальнейшем следует ожидать дальнейшего снижения темпов роста цен и увеличения объема предложения».

А вот от Агента 002 на конец августа - здесь и ранее они очень осторожно говорят о ситуации и первыми среди компаний потом признали, что цены корректируются вниз:

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в августе рост цен на вторичном рынке жилой недвижимости замедлился, а изменения основных показателей являются минимальными по отношению к предыдущим месяцам. Так, в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра выросла на 0,8% по сравнению с июлем и составила $5770, а в бизнес-классе квадратный метр подорожал на 0,5%, что соответствует $8785. Более динамично росли цены только на элитное жилье – 1,7% ($15864).
Объем предложения вырос в элитном сегменте на 1,5% (7553 объекта) и бизнес-классе - на 2,6% (7498 объектов). В эконом-классе предложение остается минимальным – 11440 квартир (снижение составляет 13,3%).
Эксперты Бюро Недвижимости «Агент 002» отмечают снижение активности во всех сегментах. Спрос на квартиры сохраняется только в сегменте эконом-класса. Большинство покупок совершалось с использованием ипотечных кредитов, их более 80%.

А вот от Рвей 1 сентября:

Согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY с 18 по 24 августа 2008 года средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья, рассчитанные по всем классам снизились на 1,7%.
Цены предложения на жилье бизнес-класса (квартиры в монолитных и кирпичных домах) снизились на 1,9%. Средние цены в объявлениях продавцов квартир эконом-класса (квартиры в панельных и блочных домах) снизились на 1,6%.
Жилье эконом-класса подешевело за семь дней во всех округах, кроме Зеленограда. Максимальное снижение – в Западном округе, где оно составило 2,1% Жилье бизнес-класса продавцы предлагали дешевле, чем неделю назад на всей территории Москвы, кроме Юго-Западного округа. На западе города цена предложений понижены сразу на 3,8%.(Подробнее – на портале RWAY)

Чувствуете разницу в оценке ситуации? А что было дальше:

Опять Миэль - 1 сентября (одновременно с сообщением от Рвея о снижении):

За прошедшую неделю, цены на недвижимость московского региона вновь выросли. Как сообщает Аналитический консалтинговый центр холдинга "МИЭЛЬ", в период с 25 по 31 августа 2008 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы составила $7462/кв.м., на подмосковном рынке жилья - $3533/кв.м. Таким образом, еженедельный прирост, как на московском, так и на подмосковном рынках, составил 0,8%.

По данным "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" в июле 2008 года на регулярном рынке жилья Москвы отмечено снижение темпов роста цены и увеличение объема предложения.
В июле цены повысились на 2,6% и были зафиксированы на уровне 171,0 тыс. руб./кв. м. С начала года уровень средних цен повысился на 27,3%.
"Следует отметить, что в июле цена нового предложения росла медленнее и на данном этапе не отличается от среднего значения по рынку. В дальнейшем следует ожидать сохранения ценовых приростов на прежнем уровне и возвращения объемом предложения утраченных в период отпусков позиций,- комментирует Владислав Луцков, генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ".

Наконец почти сенсация от Агента 002:

Инвесторы покидают рынок недвижимости, но обещают вернуться

Начало осени на столичном рынке жилой недвижимости ознаменовалось кардинальным разворотом в настроениях многих частных инвесторов. Замедление темпов роста цен наблюдалось с июня, что объясняется традиционным снижением деловой активности, характерной для летнего периода. Очередной волны подорожания ожидали с середины августа. Однако надежды на возобновление, похоже, не оправдались, а первые данные в сентябре показали обратную динамику. Количество квартир растет, а цены продолжают меняться. Это не может не подтолкнуть тех людей, кто купил столичные квартиры, избавиться от существующих «накоплений», особенно на фоне падения рынка акций и открывающихся в связи с этим перспектив наиболее выгодных вложений в фондовый рынок.

Сейчас одними из самых обсуждаемых тем в различных блогах и форумах, посвященных рынку недвижимости, опять стали различные версии падения цен на жилье и советы, что делать в этой ситуации. По словам ведущего аналитика Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяны Макеевой, наиболее популярным вариантом для многих инвесторов сейчас является продажа или залог квартиры с целью дальнейшего приобретения акций крупнейших отечественных компаний, как, например, «Газпром». Данное решение может весной принести инвестору более 70% дохода. Напомним, что капитализация компании снизилась с $360 до $200 млрд., а стоимость акций находится на самом низком уровне. Многие эксперты считают, что уже в начале 2009 года акции гиганта достигнут прежнего уровня, и их продажа с учетом предстоящего снижения цен на недвижимость (в пределах 15-20%) позволит приобрести квартиру с существенным дисконтом.

Конечно, временное снижение доходности вполне приемлемо для большинства частных инвесторов. Такое развитие ситуации обычно воспринимается как временные колебания в рамках допустимых значений. Настораживает другой факт, о котором говорят на протяжении последних месяцев все эксперты, – снижение платежеспособного спроса привело к тому, что рынок не способен переварить все накопленные активы только в одном эконом-классе, не говоря уже о других сегментах.
В нынешней ситуации решение инвесторов разменять свой актив на более доходный - не абстрактное предположение специалистов рынка недвижимости, а закономерное, предсказуемое поведение, цель которого - увеличить прибыльности инвестиций. Достаточно объявленной коррекции продержаться всего несколько месяцев, и 20-30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен.

Уже сейчас эксперты Бюро Недвижимости «Агент 002» фиксируют увеличение выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-классе в среднем на 2,5% в неделю. Более того, по словам директора по продажам «Агент 002» Валерия Барнинца, еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно, а дисконт в данном случае достигает 20-30%. В ближайшие два-три месяца количество квартир, поступающих в продажу, будет только увеличиваться.

Таким образом, самым доходным вариантом для инвестора на ближайший год может стать продажа или залог квартиры и покупка акций отечественных топливных и энергетических компаний сроком на 6-8 месяцев с дальнейшей продажей и покупкой жилой недвижимости в момент наибольшего снижения цен на жилье. Развитие ситуации повышает привлекательность фондового рынка и у инвесторов возникает большой соблазн для того, чтобы вывести средства из стабильного, но не столь доходного сектора недвижимости в пользу более рискованных и доходных инвестиций рынка акций. Какая стратегия станет преобладающей, мы узнаем в ближайшее время.

И только в середине октября Миэли признал коррекцию, но объяснил это колебаниями курса валют (14 окт):

За прошедшую неделю цены на вторичном рынке жилья московского региона изменились в сторону небольшого уменьшения. По данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", в период с 6 по 12 октября 2008 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы составила $7369/кв.м., на подмосковном рынке жилья - $3539/кв.м. Таким образом, еженедельный прирост составил - 1,5% и - 1,2% соответственно.

"В сентябре непосредственное влияние на регулярный рынок жилья Москвы продолжило оказывать колебание курса валют, учитываемое при пересчете — при неизменной долларовой цене предложения, рублевые прибавили 4,6%, — отмечает Генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ" Владислав Луцков. — Из тенденций месяца следует отметить, что в большей мере дорожало качественное жилье в престижных округах столицы. В дальнейшем наиболее вероятный сценарий на регулярном рынке столицы в условиях сложившейся финансовой ситуации — сохранения цены предложения на прежнем уровне при стагнации спроса".

К этому моменту мысль о падение цен уже стала повсеместной и об этом наконец заговорили вслух...

А что здесь удивительного - устроили в Москве кормушку для избранных, нагоняли спрос как могли, Ресин вон до сих пор твердит большого падения не будет! Да на недвиге в Москве при наличии административного ресурса зарабатывали больше чем на торговле наркотиками! И допустить что пирамида рухнет никто не мог да и не позволили бы - за кромольные мысли высказанные в слух могли и от кормушки отлучить!
Меня всегда интересовало почему в Москве не строят крупные мировые строительные компании - неужели не было интереса к нашему рынку - или не пускали?