Почем будут брать метры ? 55 / 9955

В стране сейчас кризис и очень сильно он затронул строительный бизнес, очень многие проекты заморожены, многие риелторы подыскивают новую работу. попробую разобраться отчего «стройка» так сильно пострадала. Основной причиной такого большого провала является «мыльный пузырь» цен на недвижимость после того как четыре года назад пузырь начал активно надуваться началось разделение между реальной стоимостью квартиры и продажной. Квартира стала не местом для жилья а средством, даже не для сохранения, а зарабатывания денег. Естественно с того момента цена должна была идти вверх без остановок, и она шла дойдя в конце концов до (астрономично маразматичных) размеров (2,5 миллиона за 2х комнатную квартиру площадью 54 кв.м. Рязань, к примеру я построил в 2008г. дом площадью 100кв.м и он обошелся мне в 1,3 миллиона , включая все коммуникации, евроотделку, и мебель).
Но наступил кризис, кредиты кончились, инвесторы перестали вкладывать, и сразу захотели зафиксировать прибыль. Но вот незадача, конечному покупателю цена уже давно не по карману.

Приведу небольшой расчет по Рязани. (все данные взяты с Рязаньстата каждый может повторить для своего города)

Средняя Зарплата 12310р. на конец 2008г.
Прожиточный минимум на взрослого 4772
Прожиточный минимум на ребенка 4241
Стоимость 2х комнатной квартиры 2,2 миллиона. ноябрь 2008г. сейчас 2 миллиона.

Купить квартиру сразу за наличные, 95% населения не могут, большинство сделок тут горизонтальные обмены, съезды разъезды, оставшиеся 5 % квартиры как правило уже купили. Остается ипотека.
В 2008 г. в рязани по ипотеке было куплено только 7% квартир (530 квартир) , что не удивительно расчет кредитного калькулятора показывает.
свои /заемные = 20/80
срок =15 лет
Процент =14
Квартира 2,2 миллиона
платеж в месяц не более 40% совокупного дохода. (ХОТЯТ БАНКИ)

первоначальный взнос 440т.р.(20%)
сумма кредита 1760 т.р (80%)
ежемесячный платеж =20,5 т.р.
совокупный семейный доход 50 т.р. мес.

Теперь возьмем среднюю семью 2 взрослых 1 ребенок.
Зарплата минус прожиточный минимум.
12310*2-4772*2-4241=10825р.
то есть приблизительно с такой суммы средняя семья может теоретически выплачивать за квартиру.
(Но теория не практика так что реально эта сумма около 8-9 т.р мес.)

подставим в кредитный калькулятор и получим.

свои /заемные = 20/80
срок =15 лет
Процент =14
Квартира -???
платеж в месяц 10 т.р.

получаем
первоначальный взнос 215т.р.(20%)
сумма кредита 860 т.р (80%)
Стоимость квартиры 1075 т.р.
при такой цене на квартиру теоретически начнет работать ипотека для среднего покупателя.

Так может быть квартир сейчас строится так мало что их и хватает только для богатых.

Вернемся к статистике. В 2008г. в Рязани было построенно 5532 квартир общей площадью 386620 кв.м. в среднем по 70 кв. м. квартира.

население Рязани 600 т.ч. предположим что квартир всем хватает и в каждой квартире живет 3 человека, получаем 200 т.кв. пусть срок эксплуатации квартиры 50 лет. значит в год нужно строить 4 т.кв. для поддержания жилого фонда. далее в 2008 году родилось 10663 умерло 19809. итого минус 9,2 т. чел. миграция плюс 2768 чел. итого минус 6378 чел., или плюс 2126 квартир.
итого: построено 5532квартиры + 2126 квартир освободилось. = 7658 кв.
Нужно для поддержания фонда 4000т .кв. то есть видно что строят для всех а не только для богатых.
Но купить квартиру могут только 15 % людей что составляет только 1200квартир, что не хватает даже восстановление жилого фонда. Все остальные ( не знаю закупок государства) следует признать инвестиционными.

P.S. В объявлениях цены встали намертво, но вчера на остановке объявление 2-шка улучшенно планировки, и.т.д. вторичка 1,65 м.р.

Я не знаю что будет конкретно.
Но тут есть товарищи, которые говорят о том что у метров нет вообще цны т.к. жильё могут просто национализировать и раздать всем нуждающимся. Если так будет то думаю что мерить метр ценой не актуально. Вспомните в СССР за что давали метры.
А вообще непонятно чего они там хотят. Может Медведев и правда всю страну обеспечить сможет недвижимостью.
Тогда она точно свою инвестиционную значимость потеряет.
А вот в Москве я бы начал покупать жильё от 30000-45000 рублей за метр. Хотя ещё подумал бы.

Novichok писал(а):
Вспомните в СССР за что давали метры.

В СССР иногда метры, а иногда и сроки давали ни за что!
А иногда и было за что - а ничего не давали!
Топикстартеру:

Почем будут брать метры ?

Никто пока не знает. Но если станет известно - то сначала это станет известно на НЕРСе

елена викторовна писал(а):
Никто пока не знает. Но если станет известно - то сначала это станет известно на НЕРСе

Это уж точняк!

Не знаю, я мелкий , строю на заказ котеджи , цены низкие, заказы в очереди на весь 2009г . Но у меня и метр с отделкой 10-12 т.р поэтому пока не страшно. вот если цены до сопоставимых упадут, ](*,)

тогда все может быть.

С недвижимостью в городе все грустно, знакомые риэлторы уволились, у одного с сентября ни одной продажи. Вроде застройщики с риэлторами договорились цены держат, стройки заморозили, но настроение у всех очень грустное, продажи в нуле , многих застройщиков давят кредиты, они будут терпеть только до лета, потом все, начнется сброс квартир. Из личного разговора падение до 15-25 т.р за квадрат, сданного новостроя.

sepavi писал(а):
Вроде застройщики с риэлторами договорились цены держат ... стройки заморозили ... продажи в нуле

Непонятно зачем риэлторам договариватся, разве что, только для того, что-бы вторичка зашевелилась, но да бог с ним -- их дело.

... они будут терпеть только до лета, потом все, начнется сброс квартир. Из личного разговора падение до 15-25 т.р за квадрат, сданного новостроя.

Даешь дешевое жилье , быстрей сделки начнуться. Лишь бы деньги к тому времени у народа не кончились :-k

Заговор риэлторов с девелоперами против рынка - это было бы очень круто, если бы не было так смешно

По теме. Пока топикстартер не поставил проблему, даже не думал на эту тему. Считал, что оценить величину отложенного спроса невозможно. Теперь задумался.
Во-первых, вопрос поставлен в принципе правильно, но не очень грамотно. Цена метра интересует инвестора, а их в недвижимости почти не осталось. Я бы переопределил вопрос следующим образом. Какой должна быть цена квартиры, чтобы на неё нашелся реальный покупатель? И тут уже можно сделать некоторые прикидки.
Из общения с моим риэлтором, а также из некоторых других источников я сделал вывод, что на Московском рынке постоянно фигурируют суммы порядка 100 000 долларов. 80 тыщ, 100 тыщ, 4 млн. рублей, все где-то около этого. Это среднеминимальные суммы (о как я загнул

), которыми располагают люди УЖЕ настроившиеся на покупку квартиры, но пока не способные приобрести ее. Возможно, это и есть тот самый пресловутый "отложенный спрос"

Если размер среднестатистической однушки 35 м2., то цена за метр в Москве должна быть где-то в районе 3000 долларов чтобы начались покупки.
Как-то так получается по моей информации

ЗЫ В октябре в одной московской немаленькой инвестиционной конторе один аналитик просчитал вероятный сценарий падения цены недвижимости. У него получилось 2500 долларов за метр. Все (и я в том числе) тогда у виска пальцем крутили

А почему, собственно, в расчетах все исходят из того, что имеющие деньги нацелены на покупку однушки?

На мой взгляд, человек, скопивший (именно, что не укравший или получивший в наследство) около 100 тыс. долларов - это вряд ли сильно молодой, ему, скорее, за 25 или ближе к 30, частенко он женат, имеет ребенка... Кто будет задумываться об однушке? Думаю, двушка минимум.
Далее. В расчетах о приемлемых платежах по ипотеке отсутствует важный фактор - стоимость съёмного жилья. В той же Рязани: зачем платить 10 000 за 1-к квартиру, если можно за 7 - 8 тысяч снять двушку с хорошим ремонтом, почти в центре? Как мне кажется, неплохо бы выяснить этот "порог чувствительности", когда платеж за ипотеку воспринимается более выгодным, чем съём. Но, тут чистая психология: кому-то платить 10 за 1-комнатную комфортнее, чем 8 за съемную, кому-то наоборот...
В моем, к примеру, случае: цена, при которой я начну серьёзно думать о заходе на рынок - около 2 000 за квадрат, в Москве. При этом - уровень "серъезности" будет зависеть от многих факторов:
- динамика цен
- прогнозируемость и величина дохода
- доступность кредита

наивный прохожий писал(а):
Как мне кажется, неплохо бы выяснить этот "порог чувствительности", когда платеж за ипотеку воспринимается более выгодным, чем съём. Но, тут чистая психология

На то она и психология, что никакой математический "порог чувствительности" не выяснить. Если квартира стоит 7 лямов, а её аренда 30тыр/мес, то окупается она за 233 месяца или за 20 лет и это при наличии суммы на руках. Ни с какой стороны это выгодным мероприятием в условиях стабильных цен не назовёшь - вся гонка была из-за роста цен. А будет дальнейший рост цен или нет - сейчас вопрос, то что россияне не наблюдали ещё ни одного обвала на недвижке не является гарантией того, что их не будет в будущем. Цена аренды должна расти значительно быстрее цены квартир, а то, что она на таком низком уровне - лишь свидетельство того, что "дефицит жилья" это лишь придаток к фразе "поэтому всегда будет только расти". На мой взгляд, инвестиционную недвижимость начнут покупать тогда, когда "каждый чистильщик обуви будет давать советы о том, что вкладываться в недвижимость это плохая затея" (с) Хотя вполне может быть, что недвижка в ближайшее время ещё раз или два сильно надуется, так как на проникновение культуры инвестиций и соответственно инструментов на нашу территорию нужно время...)

mikki писал(а):
ЗЫ В октябре в одной московской немаленькой инвестиционной конторе один аналитик просчитал вероятный сценарий падения цены недвижимости. У него получилось 2500 долларов за метр. Все (и я в том числе) тогда у виска пальцем крутили

Мы тоже в декабре на http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=13 ... mp;start=0 определили "локальное дно" в Москве на уровне 100 тыс.руб. за 1 кв.метр.
Думаю, что 100 тыс. руб. будет сильной психологической поддержкой, но в реале может сходить на 90 тыр. за 1 кв.метр.
Правда будет это осенью 2009 или весной 2010 г. и тогда курс может быть и 40 и 50 и 60 руб. за доллар. Поэтому курс в долларах может быть и ниже 2000 за 1 кв.метр