Доклад Репченко О.Н. на выставке Недвижимость-2009 64 / 8427
03 апр. 2009
Не буду останавливаться подробно - на сегодняшнем круглом столе (в МДХ) в рамках выставки "Недвижимость 2009г" проводимый IRN.RU "Московский рынок недвижимости выходит из кризиса !"
надеюсь увидим этот доклад на сайте
Олег Николаевич Репченко увидел и рассказал что сейчас в апреле-мае будет как бы плечо и поддержка московского рынка жилья на уровне цен 2004 г. - 4 тыс.$ за кв.м. Т.е. происходит замедление падения при приближении цен этому к уровню.
Однако, вторая волна падения за этим уровнем поддержки к лету как мне показалось по его мнению маловероятна.
Если посмотреть на приведенный им график стоимости кв.м. московских квартир с точки зрения технического анализа - то явно видна классическая биржевая фигура : голова и два плеча. Далее хочется продлить линию к телу - т.е. падение до второго уровня поддержки четко описанного Репченко О.Н. следующего уровня - 2 тыс. $ за кв.м.
Среди факторов, описанных Олегом Николаевичем, в своём неплохом надо сказать и понятным простому обывателю докладе, он, как мне кажется упустил три важных момента которые будут способствовать дальнейшему понижению цен на московском рынке:
1. Сильное падение доходности от аренды. Как в коммерческом секторе, так и в жилом.
Арендная плата никак не компенсирует да же падение цены в сопоставимый период времени (месяц) на квартиру.
При этом как отметил Олег Николаевич наш банковский сектор выстоял, и процентные ставки по вкладам надежных банков с государственным участием перекрывают доходность от аренды в несколько раз.
2.Падение доходов основной массы населения, не позволит взять ипотечный кредит на высоких (от 15%) процентных ставках. Т.е. Ипотека закрыта, что возвращает рынок на 2004 г.
3. Кроме того большое количество ипотечных квартир в ближайшее время будет распродаваться из-за невозможности выплачивать повысившиеся платежи в рублях по ранее взятым валютным кредитам. В.ч. из-за невозможности компенсировать эти платежи упавшей арендой.
Здесь стоит отметить немаловажный фактор падения оценки залога - зачем человеку выплачивать за квартиру стоимостью в 200 тыс.$ (цена 2008 г. 1 комн. кв-ры)в течении 15 лет, если в итоге она сегодня стоит на рынке 100 тыс.$ ?
4. Большой размер в Москве инвестиционно-новостроечных квартир накопленный за 2000-2008 г. Требующих дальнейших вложений в отделку и оснащение, которую не способна компенсировать аренда.
Эта масса способна на 2-3 года компенсировать полную остановку строительства новых объектов в Москве. Её запас точно не просчитан и не известен, но фактор "тёмных окон" широко всем известен.
Так что июнь-август по моему мнению мы увидим дальнейшее падение до второго дна рынка - 2 тыс.$ за кв.м.
Ни а какой стабилизации рынка недвижимости и остановке падения цен , в сегодняшних условиях мировой и внутренней экономики нельзя говорить!
надеюсь увидим этот доклад на сайте
Олег Николаевич Репченко увидел и рассказал что сейчас в апреле-мае будет как бы плечо и поддержка московского рынка жилья на уровне цен 2004 г. - 4 тыс.$ за кв.м. Т.е. происходит замедление падения при приближении цен этому к уровню.
Однако, вторая волна падения за этим уровнем поддержки к лету как мне показалось по его мнению маловероятна.
Если посмотреть на приведенный им график стоимости кв.м. московских квартир с точки зрения технического анализа - то явно видна классическая биржевая фигура : голова и два плеча. Далее хочется продлить линию к телу - т.е. падение до второго уровня поддержки четко описанного Репченко О.Н. следующего уровня - 2 тыс. $ за кв.м.
Среди факторов, описанных Олегом Николаевичем, в своём неплохом надо сказать и понятным простому обывателю докладе, он, как мне кажется упустил три важных момента которые будут способствовать дальнейшему понижению цен на московском рынке:
1. Сильное падение доходности от аренды. Как в коммерческом секторе, так и в жилом.
Арендная плата никак не компенсирует да же падение цены в сопоставимый период времени (месяц) на квартиру.
При этом как отметил Олег Николаевич наш банковский сектор выстоял, и процентные ставки по вкладам надежных банков с государственным участием перекрывают доходность от аренды в несколько раз.
2.Падение доходов основной массы населения, не позволит взять ипотечный кредит на высоких (от 15%) процентных ставках. Т.е. Ипотека закрыта, что возвращает рынок на 2004 г.
3. Кроме того большое количество ипотечных квартир в ближайшее время будет распродаваться из-за невозможности выплачивать повысившиеся платежи в рублях по ранее взятым валютным кредитам. В.ч. из-за невозможности компенсировать эти платежи упавшей арендой.
Здесь стоит отметить немаловажный фактор падения оценки залога - зачем человеку выплачивать за квартиру стоимостью в 200 тыс.$ (цена 2008 г. 1 комн. кв-ры)в течении 15 лет, если в итоге она сегодня стоит на рынке 100 тыс.$ ?
4. Большой размер в Москве инвестиционно-новостроечных квартир накопленный за 2000-2008 г. Требующих дальнейших вложений в отделку и оснащение, которую не способна компенсировать аренда.
Эта масса способна на 2-3 года компенсировать полную остановку строительства новых объектов в Москве. Её запас точно не просчитан и не известен, но фактор "тёмных окон" широко всем известен.
Так что июнь-август по моему мнению мы увидим дальнейшее падение до второго дна рынка - 2 тыс.$ за кв.м.
Ни а какой стабилизации рынка недвижимости и остановке падения цен , в сегодняшних условиях мировой и внутренней экономики нельзя говорить!
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
04 апр. 2009
Кстати то что скорее всего рынок будет щупать второе дно говорят мин.цены застройщиков на почти построенное жильё:
НДВ-недвижимость, ул. Ботаническая вл.11 (Все в САД!) - 70 тыс. руб. за кв.м. ~2.000$
ПИК, ул. Заповедная 90 тыс.руб. за кв.м. ~2.650 $
Даже в верхнем бизнесс-классе Мирах, продаёт Кутузовский проспект по 129 тыс.руб. за кв.м. ~ 3.800$
А как правило в этом сегменте стоимость равна х2 от цены эконом класса.
Так что, наиболее дальновидные застройщики пытается "вычерпать" платёжеспособный спрос на себя, пока рынок не достиг второго дна.
НДВ-недвижимость, ул. Ботаническая вл.11 (Все в САД!) - 70 тыс. руб. за кв.м. ~2.000$
ПИК, ул. Заповедная 90 тыс.руб. за кв.м. ~2.650 $
Даже в верхнем бизнесс-классе Мирах, продаёт Кутузовский проспект по 129 тыс.руб. за кв.м. ~ 3.800$
А как правило в этом сегменте стоимость равна х2 от цены эконом класса.
Так что, наиболее дальновидные застройщики пытается "вычерпать" платёжеспособный спрос на себя, пока рынок не достиг второго дна.
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
04 апр. 2009
Кстати если взглянуть на рублевый график Олега Николоаевича, то окажеться что пока падения цен еще и не было, были лишь колебания цен, которые можно соотнести со статистическим "шумом" и проблемами колебания курса рубля.
Так что и здесь следуя логике, можно думать что начнется и рублевое снижение цен после стагнации 6 месяцев.
Так что и здесь следуя логике, можно думать что начнется и рублевое снижение цен после стагнации 6 месяцев.
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
04 апр. 2009
Не согласен по ряду пунктов.
В 2004 зарплаты были в РАЗЫ ниже чем сейчас. Посмотрите хотя бы на з.п. машинистов и водителей. (А вообще по-моему скромному опыту квартиры не зарплаты покупают, так что лучше на объем денежной массы смотреть)
Если бы у нас можно было просто отдать квартиру банку, то да. А так полюбому придется платить, так что бросать никто не будет.
Во ЧТО можно вложить вырученные деньги?
1) ФР не предлагать, инвесторы в недвижимость в основной массе никогда акции не купят.
2) Держать в деньгах? Но если ситуация будет ухудшаться, то или гипер или запрет хождения валюты, или крах банковской системы нас ждет в любом случае.
3) А если кризис закончится, то отрастет все моментально (не забываем про дефицит новостроек).
В Марфино в построенных домах 140 тыр/м в однушке. 70 тыр - это на уровне фундамента.
Остальные примеры - недострой, с непонятными перспективами.
Предсказывать по графикам за последние 8 лет пытались неоднократно, пока, - все пальцем в небо.
Святослав писал(а):2.Падение доходов основной массы населения, не позволит взять ипотечный кредит на высоких (от 15%) процентных ставках. Т.е. Ипотека закрыта, что возвращает рынок на 2004 г.
В 2004 зарплаты были в РАЗЫ ниже чем сейчас. Посмотрите хотя бы на з.п. машинистов и водителей. (А вообще по-моему скромному опыту квартиры не зарплаты покупают, так что лучше на объем денежной массы смотреть)
Святослав писал(а):Здесь стоит отметить немаловажный фактор падения оценки залога - зачем человеку выплачивать за квартиру стоимостью в 200 тыс.$ (цена 2008 г. 1 комн. кв-ры)в течении 15 лет, если в итоге она сегодня стоит на рынке 100 тыс.$ ?
Если бы у нас можно было просто отдать квартиру банку, то да. А так полюбому придется платить, так что бросать никто не будет.
Святослав писал(а):4. Большой размер в Москве инвестиционно-новостроечных квартир накопленный за 2000-2008 г. Требующих дальнейших вложений в отделку и оснащение, которую не способна компенсировать аренда.
Эта масса способна на 2-3 года компенсировать полную остановку строительства новых объектов в Москве. Её запас точно не просчитан и не известен, но фактор "тёмных окон" широко всем известен.
Во ЧТО можно вложить вырученные деньги?
1) ФР не предлагать, инвесторы в недвижимость в основной массе никогда акции не купят.
2) Держать в деньгах? Но если ситуация будет ухудшаться, то или гипер или запрет хождения валюты, или крах банковской системы нас ждет в любом случае.
3) А если кризис закончится, то отрастет все моментально (не забываем про дефицит новостроек).
Святослав писал(а):Кстати то что скорее всего рынок будет щупать второе дно говорят мин.цены застройщиков на почти построенное жильё:
НДВ-недвижимость, ул. Ботаническая вл.11 (Все в САД!) - 70 тыс. руб. за кв.м. ~2.000$
ПИК, ул. Заповедная 90 тыс.руб. за кв.м. ~2.650 $
Даже в верхнем бизнесс-классе Мирах, продаёт Кутузовский проспект по 129 тыс.руб. за кв.м. ~ 3.800$
В Марфино в построенных домах 140 тыр/м в однушке. 70 тыр - это на уровне фундамента.
Остальные примеры - недострой, с непонятными перспективами.
Святослав писал(а):Кстати если взглянуть на рублевый график Олега Николоаевича, то окажеться что пока падения цен еще и не было, были лишь колебания цен, которые можно соотнести со статистическим "шумом" и проблемами колебания курса рубля.
Так что и здесь следуя логике, можно думать что начнется и рублевое снижение цен после стагнации 6 месяцев.
Предсказывать по графикам за последние 8 лет пытались неоднократно, пока, - все пальцем в небо.
04 апр. 2009
Запаведная ул., Беговая ул., Ленинский пр-т (было по 100 тыс.руб. за метр) и т.п и т.д. - дома построены !
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
04 апр. 2009
Святослав писал(а):Запаведная ул., Беговая ул., Ленинский пр-т (было по 100 тыс.руб. за метр) и т.п и т.д. - дома построены !
Эти дома не сданы.
Действительно, согласен, есть интересные предложения, но перечисленные Вами объекты имеют те или иные изъяны.
Про wellhouse:
Да и про стальные в инете негатива прилично...
04 апр. 2009
Василий 2008 писал(а):В 2004 зарплаты были в РАЗЫ ниже чем сейчас. Посмотрите хотя бы на з.п. машинистов и водителей. (А вообще по-моему скромному опыту квартиры не зарплаты покупают, так что лучше на объем денежной массы смотреть)
Но и расходы то же были намного ниже. Цены на все только растут. Скоро народ начннёт проедать в прямом смысле слова накопления. Много семей где некоторые потяряли работу.
Если бы у нас можно было просто отдать квартиру банку, то да. А так полюбому придется платить, так что бросать никто не будет.
Да, банку отдать не выгодно. Будут просто продавать с дисконтом
Во ЧТО можно вложить вырученные деньги?
1) ФР не предлагать, инвесторы в недвижимость в основной массе никогда акции не купят.
2) Держать в деньгах? Но если ситуация будет ухудшаться, то или гипер или запрет хождения валюты, или крах банковской системы нас ждет в любом случае.
Наконец то все поймут, особенно при их дефиците что просто деньги это то же неплохо. Государственные банки никто не отменял.
3) А если кризис закончится, то отрастет все моментально (не забываем про дефицит новостроек).
Какой дефицит проехайтесь по новым раойнам Москвы и большо того Подмосковья вечером !
Никуда ничего не отрастёт, возьмите пример Япониии и не тешься себя надеждой возвратом к 6 тыс. $ за кв.м. Тот же Стерниг это уже понял.
В Марфино в построенных домах 140 тыр/м в однушке. 70 тыр - это на уровне фундамента.
Остальные примеры - недострой, с непонятными перспективами.
Уже ответил, масса примеров готового жилья.
Предсказывать по графикам за последние 8 лет пытались неоднократно, пока, - все пальцем в небо.
Нет, последний раз Репченко весной 2008 г. очень четко показал что будет спад, но ему никто в начале не поверил, а осенью когда это стало очевидно всем его стали обвинять что он обвалил рынок !
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
04 апр. 2009
Святослав писал(а):
Даже в верхнем бизнесс-классе Мирах, продаёт Кутузовский проспект по 129 тыс.руб. за кв.м. ~ 3.800$
А как правило в этом сегменте стоимость равна х2 от цены эконом класса.
Кутузовский проспект по 129 тыс. - это Кутузовская миля, где построено 4 этажа. Миракс продал 50 квартир поэтой цене и акцию прекратил. Сейчас там опять цены высокие. В построенных "Форте Кутузов" и "Кутузовской Ривьере" цены по 7.000
Построенные дома типа на Беговой и Аэробус стОят сейчас по 120.000 и продажи идут.
Доброе имя лучше большого богатства (Прит.22:1)
С Уважением,
Александр Мальцев
С Уважением,
Александр Мальцев
04 апр. 2009
Как мне кажется, Репченко, если и не играет на повышение, то точно не на понижение. Точнее, ему необходимо совместить некоторую объективность и не рассориться с рекламодателями.
Технический анализ это интересный инструмент, но всегда ли он хорошо работает? Репченко утверждает, что снижение цен продолжается, но темпы снижения уменьшаются. И он предполагает, что в конце весны ЦЕНЫ достигнут уровня поддержки в 4000 долларов. А вот многие другие источники, в частности Риалпрайс, зафиксировали прекращение падения цен. Казалось бы интересный вопрос, кто прав. Мне кажется, что это не имеет значения.
Какая разница за какую цену выставляют квартиры, которые все равно не продаются? По моей информации всплеск активности в феврале (в основном в виде телефонных звонков) практически закончился. Если я не прав и на рынке недвижимости продажи идут во всю, то дальнейшие рассуждения бессмысленны. Но что-то подсказывает мне, что это не так
4000 долларов за квадрат (без элитки) это не 2004, а 2006-2007. В 2004 было 2000 за квадрат. После 2004 началась массовая ипотека, но самое главное активнейшее спекулятивное инвестирование. В 2005-2006 цены росли как на дрожжах.
Василий написал, что в 2004 зарплаты были в разы меньше. Во-первых, у кого меньше? У машинистов метро? Возможно. Только они ли покупали квартир в Москве? Во-вторых, ситуация в экономике была стабильно положительной. Сейчас наоборот. Инвестировать в недвижимость сейчас мало кому придет в голову. Правда при одном условии. Если ситуация в банковском секторе будет более-менее стабильной. Про ипотеку можно надолго забыть. Таким образом ситуация вернулась именно в 2004 год с ценой 2000 за квадрат.
Но тут есть один нюанс. Большинство сохранило сбережения и даже увеличило в валюте. На мой взгляд, эти накопления и создадут первый серьезный уровень поддержки ЦЕН на РЫНКЕ недвижимости. Подчеркиваю не желаемых ЦЕН продажи, как есть сейчас. А цен, когда реально начнутся серьезные продажи.
Очевидно, что это произойдет где-то между 4000 и 2000 в среднем по Москве. Но судя по тому, что сейчас при 4500 ничего не продается, ценник должен опуститься существенно ближе к 2000.
Технический анализ это интересный инструмент, но всегда ли он хорошо работает? Репченко утверждает, что снижение цен продолжается, но темпы снижения уменьшаются. И он предполагает, что в конце весны ЦЕНЫ достигнут уровня поддержки в 4000 долларов. А вот многие другие источники, в частности Риалпрайс, зафиксировали прекращение падения цен. Казалось бы интересный вопрос, кто прав. Мне кажется, что это не имеет значения.
Какая разница за какую цену выставляют квартиры, которые все равно не продаются? По моей информации всплеск активности в феврале (в основном в виде телефонных звонков) практически закончился. Если я не прав и на рынке недвижимости продажи идут во всю, то дальнейшие рассуждения бессмысленны. Но что-то подсказывает мне, что это не так
4000 долларов за квадрат (без элитки) это не 2004, а 2006-2007. В 2004 было 2000 за квадрат. После 2004 началась массовая ипотека, но самое главное активнейшее спекулятивное инвестирование. В 2005-2006 цены росли как на дрожжах.
Василий написал, что в 2004 зарплаты были в разы меньше. Во-первых, у кого меньше? У машинистов метро? Возможно. Только они ли покупали квартир в Москве? Во-вторых, ситуация в экономике была стабильно положительной. Сейчас наоборот. Инвестировать в недвижимость сейчас мало кому придет в голову. Правда при одном условии. Если ситуация в банковском секторе будет более-менее стабильной. Про ипотеку можно надолго забыть. Таким образом ситуация вернулась именно в 2004 год с ценой 2000 за квадрат.
Но тут есть один нюанс. Большинство сохранило сбережения и даже увеличило в валюте. На мой взгляд, эти накопления и создадут первый серьезный уровень поддержки ЦЕН на РЫНКЕ недвижимости. Подчеркиваю не желаемых ЦЕН продажи, как есть сейчас. А цен, когда реально начнутся серьезные продажи.
Очевидно, что это произойдет где-то между 4000 и 2000 в среднем по Москве. Но судя по тому, что сейчас при 4500 ничего не продается, ценник должен опуститься существенно ближе к 2000.
04 апр. 2009
mikki
Да, именно этот вариант опускания до второго дна (2тыс.$ за кв.м.) наиболее и вероятен.
Аренда даёт четкие ориентиры по стоимости.
18.000 руб. * 100 = 1,8 млн. руб. стоимость однокомнатной квартры
или ~54,5 тыс.$ по курсу 33 руб. за $
как раз курс 32 руб.за $ был в феврале 2003 года
Да, именно этот вариант опускания до второго дна (2тыс.$ за кв.м.) наиболее и вероятен.
Аренда даёт четкие ориентиры по стоимости.
18.000 руб. * 100 = 1,8 млн. руб. стоимость однокомнатной квартры
или ~54,5 тыс.$ по курсу 33 руб. за $
как раз курс 32 руб.за $ был в феврале 2003 года
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 годаКто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
