сценарии 2011-2012 годов 21 / 3064

Предлагаю обсудить возможные сценарии рынка недвижимости в 2011-2012 году.

Что предложил Уважаемый Олег Репченко (IRN.RU) - внешняя ссылка

....
Возможные варианты
Как всегда, для принятия решений в бизнесе можно и нужно рассматривать три возможных сценария дальнейшего развития событий, считает Олег Репченко - оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный. На графике 3 эти возможные варианты с учетом особенностей нынешнего рынка показаны в виде пунктирных линий.

«Когда я показываю эти графики специалистам фондового рынка, все в один голос произносят на своем сленге термин «голова и плечи», – улыбается Репченко. – Это фигура разворота рынка: голова символизирует максимальный подъем (средняя самая высокая вершина), а плечи – выравнивание на максимумах поменьше справа и слева. Если такая кривая отражает поведение индекса РТС, Dow Jones или цен на нефть, есть высокая вероятность, что «второе плечо» будет дорисовано. А это означает падение цен на жилье в Москве до уровня $2000 за метр», то есть до уровня стагнации 2004 года.

Подобные анализы хороши, но в них не стоит заигрываться, отмечает руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости». Нужно понимать, что у любого математического поведения какой-то кривой должен быть некий «физический» или в данном случае экономический смысл. Если задаться вопросом, какие причины могли бы способствовать реализации пессимистичного сценария, то они понятны - вторая волна мирового экономического кризиса. Экономика в мире находится не в самых лучших условиях и весь последний год многие специалисты отмечают замедление процессов восстановления. Но тем не менее, если не произойдет катаклизмов, то, скорее всего, пресловутой «второй волны» кризиса мы не увидим. Если бы падение цен на жилье в России могло произойти глубже и без второй волны кризиса, то мы бы уже увидели сигналы к этому за последние два года. Поэтому, по сути, единственная и основная причина, которая могла бы вызвать падение цен на недвижимость второй волной - это вторая волна мирового кризиса.

Единственный аналог современного кризиса, который отмечают эксперты – Великая депрессия 1930-х годов. Тогда как раз были две волны, W-образный кризис, причем промежуток между ними был в четыре года. Поэтому полностью возможность повторения этого сценария исключать нельзя, причины для такого развития событий событий есть самые серьезнейшие. Более подробно об этом – в «Обзоре рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года».

Но если коротко, то причины нынешнего кризиса в излишне развившейся системе кредитования как американской, так и европейской, благодаря которой целые государства «проели» будущие доходы на несколько десятилетий вперед. И в последние годы пытались приучить Россию к такому же образу жизни. Правда, к счастью, в России кредитование не успело приобрести подобных масштабов. Чем это обернулось? США как-то держатся, Германия держится, а вот более слабые экономики других европейских стран – Греции, Испании, Португалии и иже с ними – находятся на уровне дефолта и спасаются только за счет помощи Евросоюза.

И это уже не на уровне отдельных домохозяйств, ощутивших неспособность платить по ипотечному займу, а на уровне целых государств, «проевших» больше, чем заработают за ближайшие 20-30 лет. Европейцам помогает сильная Германия, США решают свои проблемы за счет в основном печатного станка, но шаткость такого положения очевидна.

Поэтому, хотя сценарий «голова и плечи» не стоит рассматривать в качестве наиболее вероятного, его нужно иметь в виду. Аналитический центр внешняя ссылка отнюдь не прогнозирует падение цен на жилье в Москве до $2000 за метр, а только лишь указывает, что такое развитие событий не исключено.

....

Последний абзац выдернутый из статья я выделил намеренно. Кто что думает ?

Святослав писал(а):
Предлагаю обсудить возможные сценарии рынка недвижимости в 2011-2012 году.
...

Обязательно необходимо учитывать фактор "выборных лет" - выборы в Госдуму и Президента.

на графике трендовая 2002-2004 г
еще забыли с 1998-2000, она тоже вероятность имеет, с целями ниже 3 кбаков на 2011-2012г

в принципе, гадать уже бессмысленно, главное запастись двумя сковородами - одной голову прикрывать, другой зад.

мне кажется что рынок 3-х тыс. $ за кв.м. не упадёт. И то это может и не на два года растянуться....

самые частые коррекции к 5-волновке росту - ABC зигзаг,
где "C" идет с одинаковым наклоном с "А" и не меньше по длительности/амплитуде чем "А"
отскок В идет на 38.2-61.8% от падения "A", т.е в нашем случае
до 4700 по индексу ИРН к марту 2011 (или 5200 до конца лета 2010), оттуда примерно на треть - впололам вниз в заключительном пике, до 2500-3000 за квадрат

это как бы чего я жду самого вероятного, а ждать могу неправильно, естессно
флюгер поправляю по ходу пьесы по макропараметрам

Дмитрий Евланов писал(а):
самые частые коррекции к 5-волновке росту - ABC зигзаг,
где "C" идет с одинаковым наклоном с "А" и не меньше по длительности/амплитуде чем "А"
отскок В идет на 38.2-61.8% от падения "A", т.е в нашем случае
до 4700 по индексу ИРН к марту 2011 (или 5200 до конца лета 2010), оттуда примерно на треть - впололам вниз в заключительном пике, до 2500-3000 за квадрат

это как бы чего я жду самого вероятного, а ждать могу неправильно, естессно
флюгер поправляю по ходу пьесы по макропараметрам

использовать ТА при столь малоликвидном, неоднородном товаре, цена о котором явно недостоверна - имхо баловство. Это даже если не затрагивать спор о целесообразности использования ТА вообще.

мне ТА помогает выбирать направление и вероятные цели, исходя из фундаментального вью (по сценарному древу)
а кому-то как граната для обезьяны

Репченко в своем репертуаре - у него верные цифры по аналитике на вчера и на сегодня, но при рисовании прогнозов делает несколько сценариев, чтобы если чего выставить нужный - типа, я уже об этом говорил и рисовал график. Не забывая, правда, его подкорректировать в нужном направлении. Те же самые цифры трактует так, как ему лучше заплатят - ничего нового в общем.

Как-то раз я потратил время на то, чтобы проанализировать "сбываемость" прогнозов г-на Репченко, взял статистику за несколько лет.

Вышла интеерсная картина. За все время его успешного прогнозирования, точность прогнозов составила менее 50%.

Это легко проверяется, сравнением реальных цен к прогнозу.