Определение внешнего износа 1 / 6895
14 авг. 2004
Предлагаю на обсуждение формулу определения внешнего (экономического) износа.
Для расчета берутся официальные данные из бюджета города, общая доходная часть бюджета, и собственные доходы города за вычетом дотаций и т.д.). Эти данные являются общедоступными и корректируются каждый год.
Что такое - внешний (экономический) износ?
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. (Источник 1)
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.
Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Он рассчитывается двумя способами:
Методом связанных пар продаж
Методом капитализации рентных потерь
Экономический износ = Потери в арендной плате Х Валовой рентный мультипликатор (Источник 2)
Внешний износ определяется как снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке. Внешний износ всегда было принято считать неустранимым. (Словарь терминов по оценке недвижимости)
Все по разному, трактуют внешний износ, вопрос так когда возникает внешний износ.
На примере:
В Челябинской области есть город Юрюзань.
В советское время в этом небольшом городе выпускали холодильники «Юрюзань» на механическом заводе, который был единственным, город процветал, строили многоэтажные дома и т.д.. Потом завод приватизировали и успешно обанкротили. Сейчас холодильники не делают. Люди уезжают. Цены на квартиры смешные. Город медленно умирает.
Так вот гибель градообразующего завода привела к снижению денежного потока в этот город, к уменьшению денежной массы, что наглядно видно, если посмотреть бюджет города. Это привело к увеличению ВНЕШНЕГО ИЗНОСА, к снижению рыночной стоимости земельных участком, и стоимости строений. К снижению рыночной стоимости недвижимости не только на окраинах города, но и в центе города.
Формула для определения внешнего (экономического) износа
Ивнеш = (1 – (собственные средства доходной части бюджета города) / (численность города) / 4500) .
при условии что Дс/Ч меньше 4500 руб/чел.
Отношение собственных средств доходной части бюджета города к численности населения города меньше 4500 рублей на человека, приводит к тому, что у инвестора исчезает предпринимательский доход, строите становиться не выгодно.
Стоимость замещения здания = Себестоимость строительства + Прибыли предпринимателя – Все виды износа.
В данном случае внешний износ играет важнейшую роль в формуле:
РС = РС земельного участка + стоимость замещения участка.
Для расчета берутся официальные данные из бюджета города, общая доходная часть бюджета, и собственные доходы города за вычетом дотаций и т.д.). Эти данные являются общедоступными и корректируются каждый год.
Что такое - внешний (экономический) износ?
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. (Источник 1)
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.
Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Он рассчитывается двумя способами:
Методом связанных пар продаж
Методом капитализации рентных потерь
Экономический износ = Потери в арендной плате Х Валовой рентный мультипликатор (Источник 2)
Внешний износ определяется как снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке. Внешний износ всегда было принято считать неустранимым. (Словарь терминов по оценке недвижимости)
Все по разному, трактуют внешний износ, вопрос так когда возникает внешний износ.
На примере:
В Челябинской области есть город Юрюзань.
В советское время в этом небольшом городе выпускали холодильники «Юрюзань» на механическом заводе, который был единственным, город процветал, строили многоэтажные дома и т.д.. Потом завод приватизировали и успешно обанкротили. Сейчас холодильники не делают. Люди уезжают. Цены на квартиры смешные. Город медленно умирает.
Так вот гибель градообразующего завода привела к снижению денежного потока в этот город, к уменьшению денежной массы, что наглядно видно, если посмотреть бюджет города. Это привело к увеличению ВНЕШНЕГО ИЗНОСА, к снижению рыночной стоимости земельных участком, и стоимости строений. К снижению рыночной стоимости недвижимости не только на окраинах города, но и в центе города.
Формула для определения внешнего (экономического) износа
Ивнеш = (1 – (собственные средства доходной части бюджета города) / (численность города) / 4500) .
при условии что Дс/Ч меньше 4500 руб/чел.
Отношение собственных средств доходной части бюджета города к численности населения города меньше 4500 рублей на человека, приводит к тому, что у инвестора исчезает предпринимательский доход, строите становиться не выгодно.
Стоимость замещения здания = Себестоимость строительства + Прибыли предпринимателя – Все виды износа.
В данном случае внешний износ играет важнейшую роль в формуле:
РС = РС земельного участка + стоимость замещения участка.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: 9n9, Vadim Rama и 9 гостей
