Московская недвижимость 2019. Прогноз цен 16 / 1330

В этой статье дается прогноз на 2019 год по стоимости квадратного метра квартир города Москвы.
Недвижимость разбита на несколько категорий.

Согласно территориальному признаку- это :
Москва в целом
ЦАО- садовое кольцо + пешком до 15 ти минут за Садовым
Спальные районы – это квартиры , находящиеся в 15-ти минутах пешком от метро и находящиеся в пределах от ТТК и до Мкада и в следующих районах ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО.
2. Согласно количеству комнат:
1-ки, 2-ки, 3-ки, 4+ комнатные и всего
3. Согласно типу дома: Монолит и монолит-кирпичные дома, Панельные дома выше 16-ти этажности, Сталинские дома, Хрущевки

Оценена средняя цена за метр методом, описанным далее в статье.

Согласно средней цене получено изменение цен с 01.01.2018 года по 01.01.2019 года.
Далее обсчитан тренд изменения цены , и на основании тренда дается прогноз на 2019 год. При этом учитывается значимость тренда, что в математической статистике означает то, что значение тренда должно с 95% вероятностью сохранять знак или плюс или минус. То есть тренд, который с 80% вероятностью положительный, но с 20% вероятностью отрицательный мы считаем не значимым и не рассматриваем.
Следующие результаты представлены в виде двух таблиц(указано в процентах):
1.Прогноз на 2018 год, данный год назад
2.Результат 2018 год

Сравним прогноз и результат.
В целом прогноз был -1.69%, а оказался +7.15, что в принципе не есть хорошо, потому что ни спрогнозирован ни тренд, ни примерное значение изменения, но с другой стороны и не плохо, так как падение рынка предсказывалось всего на 1.69%.
Факторы, которые будут двигать недвижимость в 2019 году
1. Главный фактор- это все еще доступная ипотека, и хотя ставки уже поднимают, но пока не критично А значит тренд на 2019 год - это умеренный, консервативный рост
2. Фактор дорогой нефти- 63$ за баррель, также будет влиять положительно на тренд
3. Реновация- снос хрущевок также положительно влияет на тренд
4. Вложение государством в инфраструктуру такую как открытие новых станций метро. Ясно, что как только у дома в пешей доступности появляется станция метро то цена на метр возрастает на 5-10%
5. Улучшение качества недвижимости такое как ремонт покупка более современной мебели- также положительно влияет на тренд
Все эти факторы говорят о том, что тренды заданные в 2018 году могут сохраниться и на 2019 год.
Следующие результаты представлены в виде таблицы(указано в процентах):

Прогноз на 2019 год с разбивкой на тип недвижимости

В целом прогноз по Москве +2.76% .
1. Монолит везде будет расти на 1-3% в год.
2. Хрущевки под воздействием реновации могут подрасти в зависимости от района. Колебание от [1%;+8%]
3. Панель покажет интервал [+1%;+7%].
4.Зато на 3-4-х комнатные квартиры возможен как рост так и падение в интервале [-9%;+5%] в зависимости от района.
5. Сталинки. Сталинки как и Москва в целом будут колебаться от [+1%;+7%]
1.Монолит- график и тренд
2.Хрущевки- график и тренд
3.Панель- график и тренд
4.Сталинки- график и тренд

Спасибо всем за внимание!!!
Всем всего самого самого и до новых встреч!!!

Прогноз в предыдущем году написан здесь:
viewtopic.php?f=13&t=55084

внешняя ссылка

На каких данных построен прогноз?

13.02.19, 21:19
brainstorm13 писал(а):
На каких данных построен прогноз?

На собственных

13.02.19, 21:20
Alexey Moskva писал(а):

13.02.19, 21:19
brainstorm13 писал(а):
На каких данных построен прогноз?
На собственных

на основе цены ваших сделок?

13.02.19, 21:28
brainstorm13 писал(а):

13.02.19, 21:20
Alexey Moskva писал(а):

13.02.19, 21:19
brainstorm13 писал(а):
На каких данных построен прогноз?
На собственных
на основе цены ваших сделок?

нет, винер- качаю базу по-моему с ноября 2015 года

Эх, получить бы данные росреестра по реальным сделкам...

Могу сделать для этих данных хорошую интерактивную визуализацию с дрил-дауном и т.д.

На мой взгляд, полезным будет добавить разбиение по районам и по ценовым диапазонам, а так же по комнатности и площади, может быть по метро, иначе слишком обобщенно.

13.02.19, 21:38
brainstorm13 писал(а):
Эх, получить бы данные росреестра по реальным сделкам...

Могу сделать для этих данных хорошую интерактивную визуализацию с дрил-дауном и т.д.

На мой взгляд, полезным будет добавить разбиение по районам и по ценовым диапазонам, а так же по комнатности и площади, может быть по метро, иначе слишком обобщенно.

Не интересно

Прогноз-это всего лишь информация для размышления.

Маленький шажок к пониманию ситуации

Вся аналитика по всему и по районам и типам домов и количеству комнат есть у меня на сайте

Прогноз-это всего лишь вывод из этой информации

13.02.19, 21:07
Alexey Moskva писал(а):
В целом прогноз был -1.69%, а оказался +7.15, что в принципе не есть хорошо, потому что ни спрогнозирован ни тренд, ни примерное значение изменения

То есть ошиблись на 9%, честь и хвала что сознались, большинство ошибившись идет в полный отказ.

13.02.19, 21:07
Alexey Moskva писал(а):
Прогноз на 2019 год с разбивкой на тип недвижимости
В целом прогноз по Москве +2.76% .

А значит может быть судя по ошибке прошлого года от -7% до +12% ?

Пусть ошибется до -6))

13.02.19, 22:29
Ant писал(а):

13.02.19, 21:07
Alexey Moskva писал(а):
В целом прогноз был -1.69%, а оказался +7.15, что в принципе не есть хорошо, потому что ни спрогнозирован ни тренд, ни примерное значение изменения
То есть ошиблись на 9%, честь и хвала что сознались, большинство ошибившись идет в полный отказ.
13.02.19, 21:07
Alexey Moskva писал(а):
Прогноз на 2019 год с разбивкой на тип недвижимости
В целом прогноз по Москве +2.76% .
А значит может быть судя по ошибке прошлого года от -7% до +12% ?

Это все было не важно. Важно что согласно моему прогнозу часть недвижимости должно было начать расти. А это главный фактор того что вырисовывалось дно. То есть нудно было покупать.

С февраля месяца я занимался покупкой себе третьей квартиры- первые две проиграл на торгах в моссоцгарантии. Третью купил на андропова 38 с балконом и окнами во двор за 5.55млн. Сейчас такая наверное 6.5 стоит

Вот для этого и нужен был прогноз, чтобы понять что мы на дне и пора покупать