Справедливая цена жилья. Вторая версия для Москвы и России 1 / 1741
27 июл. 2007
В ходе обсуждения первой статьи в одном из сообществ ЖЖ выяснилось, что Интернете есть сайт demographia.com, на котором различные специалисты проявляют интерес к мировым демографическим проблемам, в том числе и к проблемам доступности жилья в разных странах мира.
Достаточно важным можно считать определение доступности жилья, которого придерживаются специалисты в ряде экономически развитых стран мира.
Так, специалисты с сайта demographia.com считают жилье доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам семьи (до вычета налогов).
На 2006 год среднее значение составляли следующие значения:
• для Англии - 5,5,
• для США - 3,7,
• для Канады - 3,2.
Причем, по сравнению с 2005 годом, в 2006 году эти значения снизились. Например, в США на целую единичку.
Кстати, в США в трети штатов в 2006 году жилье было доступным, то есть стоило меньше 3 годовых доходов семьи.
Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин «домохозяйство». Его отличие от термина «семья» заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека.
Для новой оценки справедливой цены на жилье в Москве и России сделаем несколько допущений.
Допущение №1: в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы (что примерно соответствует действительности).
Допущение №2: реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза для Москвы.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний официальный ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173), принятый реальный доход – 61 тыс. рублей (=$2346).
Россия - средний официальный ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385), принятый реальный доход – 15 тыс. рублей (=$578).
В России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. метров (российский федеральный стандарт).
В Англии среднестатистический дом имеет площадь 75 кв. метров (английский стандарт).
Справедливая стоимость 1 кв. метра жилья для Москвы:
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 54 = $1564 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 х 2 = $84456 х 2 : 54 = $1564 х 2 = $3128 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по английскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 75 = $1126 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время для России по российскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 = $27720 : 54 = $513 за кв. метр.
В настоящее время для России по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 х1,5 = $27720 х 1,5 : 54 = $513 х1,5 = $770 за кв. метр.
В настоящее время для России по английскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х 12 х 3 = $27720 : 75 = $370 за кв. метр.
С большой степенью вероятности из приведенных расчетов можно сделать вывод о том, что справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:
• в среднем для Москвы – меньше или равно $(1564 – 3128);
• в среднем для России – меньше или равно $(513 – 770).
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения:
• годовой оборот торговли – порядка $70 млрд.;
• численность работающего населения – порядка 6,3 млн. человек;
• значение процента накоплений от доходов – порядка 25%.
Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год или $88890 за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв. метра квартиры в 54 кв. метра в размере $1646.
Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале $(1564 – 3128) больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше $2000 за 1 кв. метр.
Таким образом, можно предположить, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья (не превышала ее полутора значений), которая определяется уровнем доходов домохозяйств.
К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.
Конечно, в вышеприведенных оценках много допущений, но, по мнению экспертов RWAY, эти оценки дают вполне адекватное представление об уровне справедливой цены для столицы в рамках той информации, которая доступна исследователям рынка от управляющей подсистемы рынка.
Кроме того, московский рынок жилья сложно назвать развитым, скорее – это нарождающийся рынок, несмотря на его объемы в денежном выражении.
Чем отличаются развитые рынки жилья от нарождающихся рынков?
Во-первых, развитой системой ипотечного кредитования, поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов.
Во-вторых, меньшим имущественным расслоением общества. Как правило, за рубежом децильный коэффициент равен 6-8, в России – официально больше 15 (в столице – больше 50).
В-третьих, наличием прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости).
В-четвертых, меньшей спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи.
В-пятых, любой развитый рынок является сбалансированным рынком, на котором цены на отдельные товары и услуги сильно коррелированны со среднемировыми аналогами. Вместе с тем, на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики. Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправдано с точки зрения развития национальной экономики.
Есть еще много отличий развитых рынков от нарождающихся рынков. Приведение их подробного перечня не является целью настоящего материала.
Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 года и части 2006 года привел к «разбалансировке» работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши…
Крапин Александр,
ИАА RWAY
Достаточно важным можно считать определение доступности жилья, которого придерживаются специалисты в ряде экономически развитых стран мира.
Так, специалисты с сайта demographia.com считают жилье доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам семьи (до вычета налогов).
На 2006 год среднее значение составляли следующие значения:
• для Англии - 5,5,
• для США - 3,7,
• для Канады - 3,2.
Причем, по сравнению с 2005 годом, в 2006 году эти значения снизились. Например, в США на целую единичку.
Кстати, в США в трети штатов в 2006 году жилье было доступным, то есть стоило меньше 3 годовых доходов семьи.
Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин «домохозяйство». Его отличие от термина «семья» заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека.
Для новой оценки справедливой цены на жилье в Москве и России сделаем несколько допущений.
Допущение №1: в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы (что примерно соответствует действительности).
Допущение №2: реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза для Москвы.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний официальный ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173), принятый реальный доход – 61 тыс. рублей (=$2346).
Россия - средний официальный ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385), принятый реальный доход – 15 тыс. рублей (=$578).
В России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. метров (российский федеральный стандарт).
В Англии среднестатистический дом имеет площадь 75 кв. метров (английский стандарт).
Справедливая стоимость 1 кв. метра жилья для Москвы:
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 54 = $1564 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 х 2 = $84456 х 2 : 54 = $1564 х 2 = $3128 за кв. метр.
В настоящее время для Москвы по английскому стандарту и официальным доходам: $1173 х 2 х 12 х 3 = $84456 : 75 = $1126 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время для России по российскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 = $27720 : 54 = $513 за кв. метр.
В настоящее время для России по российскому стандарту и принятым реальным доходам: $385 х 2 х12 х 3 х1,5 = $27720 х 1,5 : 54 = $513 х1,5 = $770 за кв. метр.
В настоящее время для России по английскому стандарту и официальным доходам: $385 х 2 х 12 х 3 = $27720 : 75 = $370 за кв. метр.
С большой степенью вероятности из приведенных расчетов можно сделать вывод о том, что справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:
• в среднем для Москвы – меньше или равно $(1564 – 3128);
• в среднем для России – меньше или равно $(513 – 770).
Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения:
• годовой оборот торговли – порядка $70 млрд.;
• численность работающего населения – порядка 6,3 млн. человек;
• значение процента накоплений от доходов – порядка 25%.
Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год или $88890 за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв. метра квартиры в 54 кв. метра в размере $1646.
Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале $(1564 – 3128) больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше $2000 за 1 кв. метр.
Таким образом, можно предположить, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья (не превышала ее полутора значений), которая определяется уровнем доходов домохозяйств.
К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.
Конечно, в вышеприведенных оценках много допущений, но, по мнению экспертов RWAY, эти оценки дают вполне адекватное представление об уровне справедливой цены для столицы в рамках той информации, которая доступна исследователям рынка от управляющей подсистемы рынка.
Кроме того, московский рынок жилья сложно назвать развитым, скорее – это нарождающийся рынок, несмотря на его объемы в денежном выражении.
Чем отличаются развитые рынки жилья от нарождающихся рынков?
Во-первых, развитой системой ипотечного кредитования, поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов.
Во-вторых, меньшим имущественным расслоением общества. Как правило, за рубежом децильный коэффициент равен 6-8, в России – официально больше 15 (в столице – больше 50).
В-третьих, наличием прогрессивного налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости).
В-четвертых, меньшей спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи.
В-пятых, любой развитый рынок является сбалансированным рынком, на котором цены на отдельные товары и услуги сильно коррелированны со среднемировыми аналогами. Вместе с тем, на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики. Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправдано с точки зрения развития национальной экономики.
Есть еще много отличий развитых рынков от нарождающихся рынков. Приведение их подробного перечня не является целью настоящего материала.
Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 года и части 2006 года привел к «разбалансировке» работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши…
Крапин Александр,
ИАА RWAY
- лучший сайт по недвижимости, и с этим не поспоришь.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Marja и 5 гостей
