Эскроу счет для расчета по недвижимости 21 / 1901
04 июн. 2015
sergeySPb писал(а):30 млн - это уже коммерческая недвижимость.
Очень интересно, если сделка по продаже недвижимости происходит между физическим и юридическим лицом, а банк внезапно банкротится, то 10 млн рублей попадут ли в сраховку АСВ? Вот если бы сделка была между двумя физиками, тогда да, попадут в сраховку.
30млн - это средний бизнес-класс.
Делается в ВТБ и делов то.
Хотя если эскроу будет созмеримо по стоимости с ячейкой или чуть дороже, то вполне себе инструмент для сделок до 10млн.
И еще смотреть надо, работает ли при сделке в 3-4 квартиры.
05 июн. 2015
Cчета экстроу для сделки по недвижимости страхуются для физических лиц. Вот тут подробнее: А вот если застройщик, юридическое лицо, продает квартиру физическому лицу квартиру, но банк вдруг банкротится, то застройщику ведь деньги не передадут? Застройщик не попадет под гарантию АСВ.
Ну хорошо, банк банкротится именно в тот месяц, когда регистрируется сделка по новостройке. Наверняка застройщик предложит покупателю расторгнуть сделку купли-продажи, чтобы снова продать эту квартиру, но в другом банке. А у меня сомнения, в этом случае АСВ вернет ли покупателю деньги за квартиру, которые застряли в банке?
Ну хорошо, банк банкротится именно в тот месяц, когда регистрируется сделка по новостройке. Наверняка застройщик предложит покупателю расторгнуть сделку купли-продажи, чтобы снова продать эту квартиру, но в другом банке. А у меня сомнения, в этом случае АСВ вернет ли покупателю деньги за квартиру, которые застряли в банке?
05 июн. 2015
sergeySPb писал(а):Ну хорошо, банк банкротится именно в тот месяц, когда регистрируется сделка по новостройке.
Не бывает. ДДУ регистрируется, а потом оплата.
05 июн. 2015
sergeySPb писал(а):Я услышал, что буквально два месяца назад появился новый инструмент для расчета за продаваемую недвижимость. Это банковский счет эскроу ... ov_eskrou/ Помните, были разговоры, что аккредитив не страхуется АСВ, если у банка отзовут лицензию. А вот счет эскроу при сделке с недвижимостью страхуется аж на десять миллионов рублей!
Вот тут в статье написано про отличие эскроу от аккредитива
Мне очень любопытно, а сейчас возможно ли произвести сделку через счет эскроу? Хоть один банк предоставляет ли такую услугу?
У Дельта кредита для своих заемщиков есть и уже давно 3 варианта расчета: ячейка, аккредитив и через счет (видимо это и есть счет эскроу). Раза 3 проводила сделку через счет очень удобно. Но квартира должна быть свободной, а в ДКП полная стоимость.
05 июн. 2015
Тататьяна писал(а):через счет очень удобно. Но квартира должна быть свободной, а в ДКП полная стоимость.
В том то и дело. Чуть посложней - проблемы.
09 июн. 2015
Новые законы должны публиковать в Российской газете. Однако я не нахожу публикаций за 2015 год о новой форме расчетов через счет эскроу.
Вот тут читал, что только думают о новом механизме сделки: либо через счет нотариуса, либо через счет эскроу банка.
Вот тут читал, что только думают о новом механизме сделки: либо через счет нотариуса, либо через счет эскроу банка.
10 июн. 2015
Посмотрел передачу
Там говорят, что уже сейчас нотариус может зарегистрировать сделку по недвижимости за 1 день электронным способом. Однако сейчас в Петербурге регистрация перехода права собственности занимает несколько недель.
Наверняка на форуме поднимался вопрос про регистрацию за 1 день. Но я не могу найти тему.
Там говорят, что уже сейчас нотариус может зарегистрировать сделку по недвижимости за 1 день электронным способом. Однако сейчас в Петербурге регистрация перехода права собственности занимает несколько недель.
Наверняка на форуме поднимался вопрос про регистрацию за 1 день. Но я не могу найти тему.
10 июн. 2015
Кучка всего на тему одним файлом.
10 июн. 2015
sergeySPb писал(а):Там говорят,
Так и я сказать могу
17 июн. 2015
Эскроу
По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (ст. 860.7 ГК РФ).
Бенефициаром по сделке выступает сторона — получатель денежных средств, в то время как владельцем счета является, как правило, продавец товара, работы или услуги или посредник.
Рассмотрим особенности счета эскроу, значимые при его практическом использовании:
до возникновения установленных в договоре оснований депонент и бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами;
зачисление на счет эскроу иных денежных средств, кроме депонируемой суммы, указанной в договоре, не допускается (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ);
банк не вправе списывать свои комиссии за счет средств, находящихся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
закрытие счета эскроу происходит по истечении срока действия договора или при его прекращении по другим основаниям;
объектом депонирования могут быть только деньги. В мировой практике объектом депонирования могут выступать также вещи, ценные бумаги, подлежащие передаче по сделке, но российское законодательство этого пока не позволяет.
Единственным способом распоряжения средствами, находящимися на счете эскроу, в период действия договора является их выдача бенефициару или перечисление на указанный им счет при возникновении оснований, предусмотренных договором. Основаниями для передачи денежных средств могут являться следующие обстоятельства: исполнение стороной условий сделки и предоставление подтверждающих документов (например, предъявление накладной при отгрузке товара), наступление определенного договором срока или события. При этом установлено, что банк обязан выдать или перечислить денежные средства либо в установленный договором срок, либо, при отсутствии срока в договоре, в течение десяти дней с момента указанных оснований (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).
Основным назначением инструмента эскроу является минимизация рисков. Он позволяет сторонам сделки зарезервировать средства на период разрешения различных рискованных вопросов, которые должны быть урегулированы в процессе исполнения сделки. Это может быть риск отказа стороны от исполнения обязательства (например, по поставке товара). В таком случае договором эскроу может быть предусмотрена выплата денежных средств при предъявлении документов, подтверждающих отгрузку товара. Еще один пример — риск подрядчика по оплате стоимости выполненных работ: в таком случае договором предусматривается, что выдача или перечисление денежных средств происходит после предъявления подписанного обеими сторонами акта выполненных работ.
Кроме того, данный вид счета может являться альтернативой расчетам по аккредитиву.
Напомним, что при расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель (ст. 867 ГК РФ). Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. При этом банк производит проверку только по внешним признакам.
Основное отличие эскроу от аккредитива заключается в том, что первый, помимо платежа против определенного комплекта документов, предусматривает также возможность согласовать условия оплаты наступлением какого-либо события. Кроме того, расчеты по аккредитиву производятся по «стандартным» документам после их проверки по внешним признакам. При этом банк не вправе проверять фактическое исполнение обязательства. Для эскроу регулирование гораздо более гибкое. Стороны вправе предусмотреть специальную процедуру, при которой банк может не только запросить документы, но и проверить фактическое исполнение договорных обязательств.
Также данный вид счета может стать удобной альтернативой расчетов с использованием банковской ячейки. Схема расчетов с использованием банковских ячеек на практике часто используется для сделок с недвижимым имуществом. Денежные средства могут размещаться на период с даты подачи документов на регистрацию права и до завершения процедуры регистрации.
В западных странах также широко распространена практика использования счета эскроу в M&A транзакциях (сделки по слиянию и поглощению) для минимизации рисков.
Среди таких рисков, как правило, выделяются следующие: риск неисполнения стороной обязательства, регуляторный риск и риски, связанные с оценкой бизнеса. Регуляторный риск — это вероятность неполучения разрешения каких-либо государственных органов (например, согласия ФАС России на сделку). Для исключения потерь стороны могут предусмотреть в договоре возврат аванса, выплачиваемого до закрытия сделки по приобретению бизнеса в случае возникновения таких обстоятельств. Чтобы предотвратить ущерб по рискам, связанным с оценкой, стороны часто предусматривают в контрактах условие о возврате части стоимости бизнеса, если по результатам проведенного юридического или финансового аудита (due diligence) будут обнаружены обязательства компании (группы компаний), являющейся объектом приобретения, или иные существенные риски для продавца, о которых он не знал ранее.
Резервирование денег по соглашению сторон может быть способом защиты интересов как продавца, так и покупателя на случай, если в ходе реализации сделки возникают какие-либо регуляторные проблемы или не удается обеспечить условия, от которых зависит возможность закрытия сделки.
Также в сделках по слиянию и поглощению счета эскроу часто используются для обеспечения исполнения обязательств сторон по возмещению возможных убытков (indemnity), связанных с имущественными претензиями (исками) третьих лиц и регуляторных органов, нарушением гарантий и заверений и т.п. Причем средства в этих случаях могут резервироваться на значительный период после даты закрытия сделки, когда такие риски сохраняются.
По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (ст. 860.7 ГК РФ).
Бенефициаром по сделке выступает сторона — получатель денежных средств, в то время как владельцем счета является, как правило, продавец товара, работы или услуги или посредник.
Рассмотрим особенности счета эскроу, значимые при его практическом использовании:
до возникновения установленных в договоре оснований депонент и бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами;
зачисление на счет эскроу иных денежных средств, кроме депонируемой суммы, указанной в договоре, не допускается (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ);
банк не вправе списывать свои комиссии за счет средств, находящихся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
закрытие счета эскроу происходит по истечении срока действия договора или при его прекращении по другим основаниям;
объектом депонирования могут быть только деньги. В мировой практике объектом депонирования могут выступать также вещи, ценные бумаги, подлежащие передаче по сделке, но российское законодательство этого пока не позволяет.
Единственным способом распоряжения средствами, находящимися на счете эскроу, в период действия договора является их выдача бенефициару или перечисление на указанный им счет при возникновении оснований, предусмотренных договором. Основаниями для передачи денежных средств могут являться следующие обстоятельства: исполнение стороной условий сделки и предоставление подтверждающих документов (например, предъявление накладной при отгрузке товара), наступление определенного договором срока или события. При этом установлено, что банк обязан выдать или перечислить денежные средства либо в установленный договором срок, либо, при отсутствии срока в договоре, в течение десяти дней с момента указанных оснований (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).
Основным назначением инструмента эскроу является минимизация рисков. Он позволяет сторонам сделки зарезервировать средства на период разрешения различных рискованных вопросов, которые должны быть урегулированы в процессе исполнения сделки. Это может быть риск отказа стороны от исполнения обязательства (например, по поставке товара). В таком случае договором эскроу может быть предусмотрена выплата денежных средств при предъявлении документов, подтверждающих отгрузку товара. Еще один пример — риск подрядчика по оплате стоимости выполненных работ: в таком случае договором предусматривается, что выдача или перечисление денежных средств происходит после предъявления подписанного обеими сторонами акта выполненных работ.
Кроме того, данный вид счета может являться альтернативой расчетам по аккредитиву.
Напомним, что при расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель (ст. 867 ГК РФ). Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. При этом банк производит проверку только по внешним признакам.
Основное отличие эскроу от аккредитива заключается в том, что первый, помимо платежа против определенного комплекта документов, предусматривает также возможность согласовать условия оплаты наступлением какого-либо события. Кроме того, расчеты по аккредитиву производятся по «стандартным» документам после их проверки по внешним признакам. При этом банк не вправе проверять фактическое исполнение обязательства. Для эскроу регулирование гораздо более гибкое. Стороны вправе предусмотреть специальную процедуру, при которой банк может не только запросить документы, но и проверить фактическое исполнение договорных обязательств.
Также данный вид счета может стать удобной альтернативой расчетов с использованием банковской ячейки. Схема расчетов с использованием банковских ячеек на практике часто используется для сделок с недвижимым имуществом. Денежные средства могут размещаться на период с даты подачи документов на регистрацию права и до завершения процедуры регистрации.
В западных странах также широко распространена практика использования счета эскроу в M&A транзакциях (сделки по слиянию и поглощению) для минимизации рисков.
Среди таких рисков, как правило, выделяются следующие: риск неисполнения стороной обязательства, регуляторный риск и риски, связанные с оценкой бизнеса. Регуляторный риск — это вероятность неполучения разрешения каких-либо государственных органов (например, согласия ФАС России на сделку). Для исключения потерь стороны могут предусмотреть в договоре возврат аванса, выплачиваемого до закрытия сделки по приобретению бизнеса в случае возникновения таких обстоятельств. Чтобы предотвратить ущерб по рискам, связанным с оценкой, стороны часто предусматривают в контрактах условие о возврате части стоимости бизнеса, если по результатам проведенного юридического или финансового аудита (due diligence) будут обнаружены обязательства компании (группы компаний), являющейся объектом приобретения, или иные существенные риски для продавца, о которых он не знал ранее.
Резервирование денег по соглашению сторон может быть способом защиты интересов как продавца, так и покупателя на случай, если в ходе реализации сделки возникают какие-либо регуляторные проблемы или не удается обеспечить условия, от которых зависит возможность закрытия сделки.
Также в сделках по слиянию и поглощению счета эскроу часто используются для обеспечения исполнения обязательств сторон по возмещению возможных убытков (indemnity), связанных с имущественными претензиями (исками) третьих лиц и регуляторных органов, нарушением гарантий и заверений и т.п. Причем средства в этих случаях могут резервироваться на значительный период после даты закрытия сделки, когда такие риски сохраняются.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостя
