Взаиморасчеты в банке 82 / 1739

[Елена Назарова]

Отличная тема. Особенно актуальна, если работать с договором аренды банковской сейфовой ячейки в Сбер Банке.

Да, тема важная, и не только для случая со Сбер банком.
Полторы недели назад была сделка, покупка ипотечниками ВТБ ( отделение на Соколе) квартиры в Одинцовском районе.
Я делала сопровождение со стороны покупателей.
К нотариусу записаны были как обычно, по времени "на после закладки",
Накануне сделки узнали все, что оказывается, традиционное сначала ЗАКЛАДКА, потом подписание ДКП ,
в ВТБ решением высокого начальства отменили для случаев всех нотариусов, кроме Федорченко.
А у нас то ОБЛАСТЬ! Нотариус -понятно, другой.
Если бы я была со стороны продавцов, не пошла бы на сделку.
Но хоть я и от покупателей, всё равно грустно стало , сделка под угрозой срыва, ведь откажутся продавцы от сделки, и что делать?
И я, и риэлтор продавцов и на горячую линию ВТБ, и к начальству ВТБ-шному, и куда только не кидались,
я по наивности пыталась им рассказать о юридических последствиях и рисках продавцов, ответ был один-
раз ВТБ даёт деньги, то его условие, привезти им ПЕРЕД закладкой подписанный ( в данном случае нотариально) ДКП,
и только потом они начинают процедуру оформления денежную ( и ещё мне и разъясняли , что я-то что нервничаю, покупатели ведь без рисков. А ничего, что нам могут и отказаться продавать??? Отвечают- "уговаривайте продавцов".)
С областью я нечасто работаю, поэтому такого просто не знала о этом ВТБ-шном нововведении,
а риэлтор продавцов как раз по Одинцовскому району много работает, но тоже ничего не слышала про это условие ВТБ
( звонила я потом коллегам своим, посоветоваться, из троих один только знал уже об этом).
а банковские до последнего молчали, как партизаны, только накануне вскользь сказали, как о само собой разумеещемся

Коллега Дмитрий уже подсказал - эта практика уже давно. Сначала нотариат, затем ячейка.
Практически нереально совершить сделку с неполной суммой в дкп. Риски огромные у продавца.
В случае Вашем - нотариат прошли, все экземпляры дкп у продавцов. Номер кредитного договора передадут устно или по смс, или накануне. Далее закладка. Сейчас мало где иначе.

Банки можно понять - недавно мне рассказали, как продавец отказался продавать, после подписания кд и перечисления денег на счет покупателя. Возились три дня, отменяя кд.
Люди, они же с тараканами.

Ирина, с банками не поспоришь, уж куда деваться ( можно только пообсуждать , в форуме например
Но только потому, что деваться некуда, приходится банковские правила игры принимать
А так, остаюсь при своём мнении: уж очень не равноценные риски у покупателя и продавца.
В приведённом Вами примере- в случае отказа ПРОДАВЦА- бедняги, возились аж три дня, отменяя кд.
Сочувствую, конечно.
Но если бы ПОКУПАТЕЛЬ отказался, после подписания дкп, да ещё не захотел бы по обоюдному согласию дкп расторгать,
то продавец тогда бы по СУДу расторгал бы дкп, а это намного сложнее и намного дольше, "чем три дня возиться "

[Елена Назарова]

Но если бы ПОКУПАТЕЛЬ отказался, после подписания дкп, да ещё не захотел бы по обоюдному согласию дкп расторгать,
то продавец тогда бы по СУДу расторгал бы дкп, а это намного сложнее и намного дольше, "чем три дня возиться "

Да и вот ещё повторюсь, буду благодарна, кто бы подсказал, ведь новые документы будут по основанию Решение суда, так?
то есть потом 5 лет ждать, что бы без налогов продать?
Или я ошибаюсь и на самом деле не так?

[Минеева Татьяна]

[quote="Елена Назарова" post_id=1704409 time=1523373745 user_id=149343]Но если бы ПОКУПАТЕЛЬ отказался, после подписания дкп, да ещё не захотел бы по обоюдному согласию дкп расторгать,[/quote]
Как вариант для укрепления отношений между сторонами сделки- брать от покупателя существенную сумму задатка, можно прям перед сделкой тыщ 200....

[Asti495]

Вот насколько мне разъяснило начальство ВТБ банковское,( а я полдня и через горячую линию, везде им звонила),
исключение-только для Федорченко.
Объясняют так, якобы они не уверены в текстах других нотариусов.

Согласование текста ДКП во всех банках обязательно.
Делаете ДКП, дополнив рыбу банка как надо, и отправляете его нотариусу с пометкой "А банк сказал, что ДКП вот такой будет",
этот же ДКП отправляете в банк с пометкой "А нотариус сказал, что ДКП вот такой будет" и спите спокойно, ДКП вот такой и будет, т.к. оба согласятся, потому что ни банк, ни нотариус не могут же ошибаться в том, какой им ДКП нужен.
Ни нотариусы, ни ВТБ, ни Сбер еще ни разу не выеживались по поводу того, что они друг другу не говорили.

раз ВТБ даёт деньги, то его условие, привезти им ПЕРЕД закладкой подписанный ( в данном случае нотариально) ДКП

Привезите нотариуса на сделку.

[Asti495]

Но если бы ПОКУПАТЕЛЬ отказался, после подписания дкп, да ещё не захотел бы по обоюдному согласию дкп расторгать,
то продавец тогда бы по СУДу расторгал бы дкп, а это намного сложнее и намного дольше, "чем три дня возиться "

Да и вот ещё повторюсь, буду благодарна, кто бы подсказал, ведь новые документы будут по основанию Решение суда, так?
то есть потом 5 лет ждать, что бы без налогов продать?
Или я ошибаюсь и на самом деле не так?

Вот Вас сглючило под вечер))
Какие новые документы-то? От одного подписания ДКП право собственности же не возникает.
Вы вспомните фишки-то, когда мы госрегистрации прав собственности в росреестре специально месяцами порой удерживаем на приостановках
Для чего мы это делаем и какой механизм работает?)
Вот здесь такой же принцип

п.2 ст. 8.1 ГК РФ:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено "законом".
п.6 ст. 8.1 ГК РФ:
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
п.2 ст. 223 ГК:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ну заключили продавец и покупатель ДКП. Сам ДКП госрегистрации не подлежит, а право собственности не переходило (у покупателя оно не возникло и продолжает на продавце быть), т.к. никто его регистрировать по ДКП не собирается, значит и срок владения у продавца не прерывается.
Вы ж только ДКП будете расторгать по суду, а документы-основания у продавца останутся те же, что и были, все по той же причине - право собственности не переходило к покупателю в результате только лишь заключения ДКП, а значит и не возникает снова у продавца в результате его расторжения. Оно как было на продавце, так и осталось. Решение суда будет касаться только непосредственно ДКП, но расторгаться нужно будет обязательно. Оставить как есть, нельзя. Продажу до расторжения надо останавливать. Далее в истории квартиры и как документ-основание Решение суда упоминаться не будет, т.к. не является документом, на основании которого возникло право собственности у продавца (оно ж у него никуда и не девалось).

[Антипов Александр]

Январь-февраль этого года, продажа земельного участка в МО, покупатель ипотечному, продавцов двое по 1/2. Утро подписание кредитного покупателем, Сбер в МО, закладка, после обеда в другом городе МО нотариальное подписание, на следующий день покупатель отвёз нотариальный ДКП в банк.
Как вариант, можно попробовать нотариуса на сделку пригласить, ну и прописывать в ДКП все, что тут рекомендовали, в случае чего чтобы хотя бы по суду возвращать..
А так да, неприятная ситуация, проще может перекредитовываться или искать другой объект, или покупателя..

[Елена Назарова]

Вот насколько мне разъяснило начальство ВТБ банковское,( а я полдня и через горячую линию, везде им звонила),
исключение-только для Федорченко.
Объясняют так, якобы они не уверены в текстах других нотариусов.

Согласование текста ДКП во всех банках обязательно.
Делаете ДКП, дополнив рыбу банка как надо, и отправляете его нотариусу с пометкой "А банк сказал, что ДКП вот такой будет",
этот же ДКП отправляете в банк с пометкой "А нотариус сказал, что ДКП вот такой будет" и спите спокойно, ДКП вот такой и будет, т.к. оба согласятся, потому что ни банк, ни нотариус не могут же ошибаться в том, какой им ДКП нужен.
Ни нотариусы, ни ВТБ, ни Сбер еще ни разу не выеживались по поводу того, что они друг другу не говорили.


Аsti495, спасибо за совет, но я писала не об этом.
Согласование текстов ДКП это понятно , и само собой разумеется..
И в данном моем случае так и было. Всё согласовали, банк давал свою часть текста , которую отправляли нотариусу, а составленный текст от нотариуса в банк, и их ВСЁ УСТРОИЛО! Это за несколько дней всё сделано до сделки.
Но несмотря на проведённое согласование и подтверждение банка, что им текст нотариуса полностью подходит,
они накануне сделки, за день, сказали, что сначала уже подписанный заверенный ДКП, а потом закладка.

раз ВТБ даёт деньги, то его условие, привезти им ПЕРЕД закладкой подписанный ( в данном случае нотариально) ДКП

Привезите нотариуса на сделку.

Да, Аsti495, отчасти нахождение нотариуса рядом с банком снимет риски продавца, но только отчасти. ( Бывает, что нотариусы рядом с банком, и даже ( как к примеру, в Форе на Китай городе, и во многих других) территориально прямо в помещении депозитария находятся).
Разговор о том, что последовательность , алгоритм сделки нарушена и это опасно в одностороннем порядке именно для продавца.
Схема сначала закладка, потом ДКП выверена с 90-х так, что разбуди среди ночи риэлтора любого, кто ещё до эпохи ппф начал работать, и спроси, как на экзамене:"что сначала?"
Однозначный ответ- закладка, а потом ДКП, так как дкп расторгается ( если не по обоюдному согласию) только через СУД.
До эпохи глобальной ипотеки и диктата условий порядка проведения сделок банками так и было всегда.

[Елена Назарова]

Но если бы ПОКУПАТЕЛЬ отказался, после подписания дкп, да ещё не захотел бы по обоюдному согласию дкп расторгать,
то продавец тогда бы по СУДу расторгал бы дкп, а это намного сложнее и намного дольше, "чем три дня возиться "

Да и вот ещё повторюсь, буду благодарна, кто бы подсказал, ведь новые документы будут по основанию Решение суда, так?
то есть потом 5 лет ждать, что бы без налогов продать?
Или я ошибаюсь и на самом деле не так?

Вот Вас сглючило под вечер))
Какие новые документы-то? От одного подписания ДКП право собственности же не возникает.
Вы вспомните фишки-то, когда мы госрегистрации прав собственности в росреестре специально месяцами порой удерживаем на приостановках
Для чего мы это делаем и какой механизм работает?)
Вот здесь такой же принцип

п.2 ст. 8.1 ГК РФ:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено "законом".
п.6 ст. 8.1 ГК РФ:
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
п.2 ст. 223 ГК:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ну заключили продавец и покупатель ДКП. Сам ДКП госрегистрации не подлежит, а право собственности не переходило (у покупателя оно не возникло и продолжает на продавце быть), т.к. никто его регистрировать по ДКП не собирается, значит и срок владения у продавца не прерывается.
Вы ж только ДКП будете расторгать по суду, а документы-основания у продавца останутся те же, что и были, все по той же причине - право собственности не переходило к покупателю в результате только лишь заключения ДКП, а значит и не возникает снова у продавца в результате его расторжения. Оно как было на продавце, так и осталось. Решение суда будет касаться только непосредственно ДКП, но расторгаться нужно будет обязательно. Оставить как есть, нельзя. Продажу до расторжения надо останавливать. Далее в истории квартиры и как документ-основание Решение суда упоминаться не будет, т.к. не является документом, на основании которого возникло право собственности у продавца (оно ж у него никуда и не девалось).

Asti495, хорошо бы, как Вы пишете, что бы на практике так и было бы, ведь Регистрация НЕ произошла, только ДКП расторгается, значит, документ-основание будет после расторжения прежний.
Наверное, Вы правы, но я не уверена наверняка, может, меня и заглючило, я ж не спорю .
Но до конца не уверена, что после расторжения ДКП не надо будет перерегистрировать с основанием Решение суда?
Вот практику бы судебную посмотреть, но это долго искать, некогда

[Елена Назарова]

Январь-февраль этого года, продажа земельного участка в МО, покупатель ипотечному, продавцов двое по 1/2. Утро подписание кредитного покупателем, Сбер в МО, закладка, после обеда в другом городе МО нотариальное подписание, на следующий день покупатель отвёз нотариальный ДКП в банк.
Как вариант, можно попробовать нотариуса на сделку пригласить, ну и прописывать в ДКП все, что тут рекомендовали, в случае чего чтобы хотя бы по суду возвращать..
А так да, неприятная ситуация, проще может перекредитовываться или искать другой объект, или покупателя..

Вот и я пишу,да, неприятная,
ведь это только сказать просто- или перекредитоваться в другом банке, или другую квартиру искать( если продавцы откажут),
а на практике проще идти на риск (на Авось), так как много других факторов , по которым искать другой банк и другую квартиру неудобно совсем

[Антон Смолев]

Но до конца не уверена, что после расторжения ДКП не надо будет перерегистрировать с основанием Решение суда?

Асти правильно указала Вам. Переход права не состоялся, никаких новых документов из числа правоустанавливающих у вас не прибавится.