Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

В связи с многочисленными спорами о возможности применения задатка для обеспечения обязательств сторон по предварительному договору законодателями в рамках реформы гражданского законодательства приняты в первом чтении поправки в статьи о задатке, которые позволяют применять его в этом случае. Так что в ближайшее время возможно этот вопрос будет снят окончательно.

Хорошая новость. Давно пора это сделать.

Добрый день Господа!
Я физ лицо(нас двое собственников по 1/2 доли),в первый раз решили продать квартиру, которую два года назад купили у моего родного брата.
Сразу обратилися в АН, заключили договор и... появился покупатель.
АН подготовило для нас предварительный дкп (скан прилагаю).
Вопросы:
1.стоит ли нам беспокоиться, если вдруг покупатель решит не покупать квартиру? (денег пока нет, ждет свою продажу, а там ипотека).
Как мы на покупателя в данном случае сможем воздействовать и как нам стоит еще подстраховаться. Тему читал, ГК читал, по задатку читал-короче каша в голове.
2. т.к. менее трех лет, нам платить ндфл. Цена продажи 1,56 млн(покупка1,3млн)., нам на руки 1,5. Обязано ли АН нам выдать документ на эти 60 тысяч комиссии и сможем ли мы в налоговой уменьшить базу на эти 60,0 тыс.?
Спасибо!

apmmap писал(а):
2. т.к. менее трех лет, нам платить ндфл. Цена продажи 1,56 млн(покупка1,3млн)., нам на руки 1,5. Обязано ли АН нам выдать документ на эти 60 тысяч комиссии и сможем ли мы в налоговой уменьшить базу на эти 60,0 тыс.?

Если вас двое собственников, продайте двумя договорами (каждый свою долю), тогда налог не придётся платить вообще, поскольку каждый получит доход менее 1 млн.
Если покупатель будет категорически возражать (например, если у него ипотека), поговорите с агентом, чтобы в ДКП была указана та сумма, которую Вы получаете на руки, а покупатель пусть оплатит услуги агентства. Агентству и покупателю большой разницы нет, а Вам лишние налоги платить.

Если агент адекватный, он поможет Вам минимизировать сумму налога, а то и вовсе оформить так, чтобы его не пришлось платить.

спасибо большое за наводку, вот еще бы по первому вопросу бы... .

Да и еще, покупатель на столько уверен в покупке, что рвется уже делать ремонт и все такое, мы ему договор о безвозмездном пользовании квартирой дали на 22 дня.
Главные пункты: полный риск за утрату, порчу и ущерб третьим лицам и т.п. на ссудополучателе будет и неделимые улучшения не компенсируются в случае чего.
Есть ли какие подводные камни по данному поводу?

zavrelena писал(а):
Если вас двое собственников, продайте двумя договорами (каждый свою долю), тогда налог не придётся платить вообще, поскольку каждый получит доход менее 1 млн.

а разве вычет не распределяется пропорционально между двумя со собственниками?

apmmap писал(а):
zavrelena писал(а):
Если вас двое собственников, продайте двумя договорами (каждый свою долю), тогда налог не придётся платить вообще, поскольку каждый получит доход менее 1 млн.

а разве вычет не распределяется пропорционально между двумя со собственниками?

Распределяется. Только если оформить одним договором, то пропорционально будет распределяться один миллион на двоих. А если каждый заключит договор на свою долю, то каждый и получит вычет по 1 млн.

Подскажите пожалуйста, ситуация - я покупатель заключил договор аванса с одним из продавцов (всего два продавца квартиры). В договоре прописаны два срока.
1. Крайний срок предоставления копий документов на квартиру (по факту риэлтор продавца предоставила копии на неделю позже).
2. Срок действия договора. В срок они не смогли выйти на сделку. Оповещал о возможной дате сделки по смс и whatsupp. По whatsupp риэтлор ответила что один из продавцов не сможет в срок. Также утверждает что к нотариусу надо записываться заранее (за неделю) и за два дня до сделки нотариально не получится заверить договор.

Перенесли сделку на две недели вперед. ничего не подписывали. Спустя три дня после окончания срока действия авансового договора у меня изменились обстоятельства и на сделку теперь выйти не могу.
Мне аванс возвращать не хотят, говорят вернут только за вычетом понесенных расходов продавца. Короче предстоит судиться. Готовлю досудебную претензию.

Вопрос могу ли я взыскать по авансовому договору с них прописанную в договоре неустойку ? имеет ли смысл попросить суд рассмотреть аванс как задаток ?

Прилагаю основные пункты договора:

Код: внешняя ссылка

СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ

1. Стороны обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры расположенной по адресу: 

4. До подписания настоящего Соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма аванса входит в цену Объекта. 

7. Продавец обязуется:
7.1. Перед подписанием настоящего соглашения предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи Объекта документы.
7.2. В срок до «_______»_______________________2017 г. включительно предоставить Покупателю дополнительно следующие документы: кадастровый паспорт; расширенную (архивную) выписку из домовой книги; копии документов являющихся основанием возникновения прав собственности продавца; копии паспортов Продавцов Объекта недвижимости; поэтажный план и экспликация; 

7.6. Явиться лично и обеспечить личную явку всех собственников Объекта. Обеспечить явку пользователей Объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из Объекта), супругов собственников Объекта (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга/и на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с Покупателем (устно или письменно) день, время и место для: 
подписания договора купли-продажи Объекта;
подачи документов на государственную регистрацию.


8. В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему Соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по Соглашению или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с Продавцом в течение срока действия договора, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 6 настоящего Соглашения), сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств и предъявления Покупателем соответствующего требования. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

9. В случае незаключения сделки купли-продажи указанной квартиры по вине Покупателя в течение срока действия договора, сумма аванса остается у Продавца в качестве неустойки.

10. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст. 416 ГК РФ), в случае отказа кредитной организацией Покупателя (ПАО Сбербанк) от одобрения сделки или предоставления кредитных средств, а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п.10.1 соглашения), Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю.

Traverse писал(а):
Вопрос могу ли я взыскать по авансовому договору с них прописанную в договоре неустойку ?

Всё решит судья

Traverse писал(а):
я покупатель заключил договор аванса с одним из продавцов (всего два продавца квартиры).

Можно подробнее?