Как взять задаток в ненотариальной форме? 39 / 560

Людмила Воронина писал(а):
Ilandr1
ВЫ лучше расскажите, что Вас сподвигло настаивать на задатке при продаже квартиры? Боитесь,что покупатель передумает? И останетесь у разбитого корыта?

Не Ilandr1, а я автор темы. Есть резервные покупатели по меньшей цене без ибатеки. Чтобы как выразился makler, не просрать их.
В случае чего можно снизить цену на сумму полученного задатка.

makler@mail.ru писал(а):
просрет единственного покупателя,

Il Andr

Людмила Воронина писал(а):
Ilandr1ВЫ лучше расскажите, что Вас сподвигло настаивать на задатке при продаже квартиры? Боитесь,что покупатель передумает? И останетесь у разбитого корыта?

Дык это не я. Это ТС настаивает. Я никогда не настаивал на задатке. (И более того, когда продавал свою недвижимость ни разу не брал даже аванса).

Сами формулировки ТС меня несколько коробят. Можно подумать, покупатель очень хочет приобрести копии документов ТС, а не саму квартиру:

Zuntell писал(а):
Под задаток предполается выдать покупателю копии правоустанавливающих документов, личных паспортов и др. для прповерки ипотечным банком. Покупатель нонятное дело хочет получить все это бесплатно без задатка (косит под лоха и

Мне вообще не нравится идея с задатком чисто по этическим соображениям. Одно дело аванс, вроде как покупатель подтвердил серьезность намерений, и если у него что-то пошло не так, ты ему возвращаешь аванс. А здесь получается как бы наказываешь человека (покупателя), пользуясь его неприятностями.

Хотя я в другой теме писал про своих потенциальных покупателей. Так вот те сразу говорят: задаток не дадим, только аванс. Я им говорю: давайте я вам просто расписку напишу в получении аванса, если вы хотите дать аванс, какой смысл заморачиваться с соглашениями? Нет, говорят, хотим "Соглашение об авансе". Присылают свое соглашение, читаю: предмет соглашения сформулирован как договор купли-продажи, ответственность в любых случаях (даже при отсутствии вины) возлагается на меня (т.е. продавца). Эдакий гибрид аванса для покупателя и задатка для продавца. Как-то уж грубо все это выглядело.

Zuntell
А комплект документов по квартире в т.ч.для оценки есть?
Перепланировки - нет? :nez-nayu:

Святослав Теплов писал(а):
А комплект документов по квартире в т.ч.для оценки есть?
Перепланировки - нет?

Комплект есть, перепланировки нет.

Zuntell писал(а):
Если будет задаток, то после отказа предыдущего покупателя, следующий сможет получить цену ниже на сумму задатка.

Русская Матрешка, однако :lol:

Пока тут на форуме сидите, уже отправили бы доки на одобрение, уже бы ответ получили (утрирую немного по срокам, но это не долго, если все готово).

Zuntell писал(а):
... а форма для основного договора отчуждения долевого имущества установлена нотариальная

По этому поводу есть позиции судов. Есть разъяснения, к примеру, Высшего арбитражного суда, где в основном говорится, что предварительный договор – договор организационного типа, на его основании имущество не отчуждается; требования по регистрации и нотариальному удостоверению (не относится к его форме). Есть практика СОЮ, где суды в основном разделяют эту позицию. В то же время, к примеру, есть судебные акты московского региона, где суд сказал, что должно быть нотариальное удостоверение предварительного договора (правда, там были доли в ООО, а по закону об ООО по общему правилу такие сделки должны быть нотариально удостоверены, ст. 11 закона).

Требования к форме гражданско-правовых сделок, в т.ч. предварительного договора, устанавливаются гражданским законодательством, прежде всего, - Гражданским кодексом. А в ГК нет ничего про обязательность нотариального удостоверения сделок с долями в праве собственности на недвижимость. Но есть требования Закона о гос. регистрации недвижимости к нотариальному удостоверению сделок с долями (ст. 42).

Вопрос: может ли этот закон в принципе устанавливать форму гражданско-правовых сделок? Типа Lex specialis derogat generali. По-хорошему - нет.

Почему? Ну хотя бы потому, что (в отличие от закона об ООО) этот закон в основном содержит нормы публичного (административного) права и регулирует другие отношения. В ст. 1 (Предмет регулирования) этого закона (о государственной регистрации недвижимости) сформулированы отношения, которые он регулирует:
«…отношения, возникающие в связи с осуществлением … государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …. государственного кадастрового учета….. ведением Единого государственного реестра ….». Т.е. касается он других юридических фактов – административных актов. Получается, что требования к форме гражданско-правовых сделок этот закон устанавливать не может (разные отрасли права).

При желании и настроении можно обосновать ровно противоположную позицию.

Ilandr1
Значит, если ТС хочет принять именно задаток, и иметь при этом ясные судебные перспективы, в случае отказа покупателя от приобретения объекта, нужно нотариальное удостоверение.
И зачем переругались?

чао писал(а):
Значит, если ТС хочет принять именно задаток, и иметь при этом ясные судебные перспективы

Нет, на мой взгляд, перспективы не совсем ясные.

чао писал(а):
в случае отказа покупателя от приобретения объекта, нужно нотариальное удостоверение.

Нет, у меня большие сомнения в обязательности нотариального удостоверения: по-разному можно повернуть. Это, если ТС хочет уж совсем подстраховаться, то-да. А потом "задаток" - способ обеспечения исполнения обязательств, кто сказал, что здесь может быть только предварительный договор и почему именно задаток? Можно ж что-то еще придумать, если, конечно, покупатель не пошлет ТС куда подальше.