Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

Владимир Грохотов.
ЭтоЕщеКто нам очень помог этим объяснением.
Просто я хотела ему отправить исковое заявление, чтобы он более подробно узнал ситуацию. Но у него, наверное, почта переполнена, не отправляется.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Преддоговор составлен юридически "криво", почему просто не списали понятие задатка из ст. 380 ГК РФ, не указали срок действия преддоговора, не воспользовались вместо задатка штрафом ? Однако, теоретические споры о том, можно ли обеспечить безденежные обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи задатком, здесь также не при чем. Расчет покупателя скорее всего строится в надежде на другие нормы закона, практика применения которых в судах никогда не была противоречива.

Для того, чтобы вернуть деньги, покупатель пытается расторгнуть договор. В случае, если ему это удастся, в соответствии со ст. 453 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору , обеспеченные задатком прекратятся, а в силу акцессорной природы задатка (п. 3 ст. 329 ГК РФ), как способа обеспечения обязательств, будет прекращено и соглашение сторон о самом задатке. В этой связи вопрос состоит в том, а на каком основании покупатель хочет расторгнуть договор ? На какую норму закона в исковом заявлении он ссылается ? Такого основания для расторжения договора, как невозможность исполнения договора одной из его сторон, нет. Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору, если эта возможность не предусмотрена самим договором или законом, не допускается.

В связи с тем, что в предварительном договоре указано, что квартира приобретается за счет кредитных средств, я вижу лишь одну возможность это сделать, а именно в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств из которых исходили стороны договора при его заключении при условии, что покупатель докажет четыре факта:

а) в момент заключения предварительного договора стороны (и покупатель и продавец) исходили из того, что никаких препятствий для получения кредитных средств, за счет которых будет приобретаться квартира, нет;
б) отказ банка в предоставлении кредитных средств вызван причинами, которые покупатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, исходя из условий банкоского кредитования;
в) заключение основного договора купли-продажи повлечет для покупателя (!) такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был в праве рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи;
г) из существа предварительного договора не вытекает, что риск отказа банка в предоставлении денежных средств несет покупетель.

Ваша задача в этом случае, доказать обратное, а также то, что Вы настаивали все это время на заключении основного договора, а не сидели молча. А грамотно было бы, раз уж указали в договоре, что квартира покупается за счет кредитных средств, также указать, кто из вас несет в связи с этим риски неисполнения договора, а также, что отказ банка в выдаче кредита не является основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ и т.д., ведь до кучи в этом случае можно притянуть за уши ст. 416 ГК РФ.

Я Вам в личку пыталась отправить исковое, но у меня почему-то оно так и висит в исходящих. Поэтому попытаюсь изложить суть здесь.

Покупатель утверждает, цитирую:
"Без получения ипотечного кредита я не имею возможности исполнить принятые на себя обязательства по оплате полной стоимости квартиры, о чем было известно на момент подписания договора ответчикам. Таким образом, принятые на себя обязательства по оплате полной стоимости квартиры в сумме 1550 000 рублей я не имею возможности исполнить по независящим от меня причинам. Считаю, что отказ в получении ипотечного кредита является существенным изменением обстоятельств для меня, в связи с чем я не имею возможности заключить договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с ч.1 ст.381 ГК РФ в следствии невозможности исполнения обязательств задаток должен быть возвращен в полном объеме.
На основании изложенного, в соответствии с ч.1 ст.381, 416, 451 ГК РФ прошу суд:
1.Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
2. Взыскать с ответчиков солидарно в мою пользу 100 000 рублей

Прочитал статью и кажется понял.. Речь не идет о вине сторон (как у нас, в ГКРК), тут речь идет об ответственности, что еще лучше для Вас.. Ответственность за возможный отказ банком в кредите уж всяко не может лежать на Вас.. А всяко на покупателе.. А он, либо его юристы-советчики, видимо, этого не уловили.. Вот он и поперся в суд.. Я не удивлюсь, если он еще и справку с ПНД о недееспособности раздобудет :lol:

РС терпеть не могу покупателей, у которых ни денег ни возможности оформить ипотеку.. Зато гонору! Ставят себя так, будто город способны купить но им не нравится... Сколько крови попили.. :evil:

Вы нам расскажете, как у вас всё будет складываться?

ЭтоЕщеКто

Сергей А. Саяпин писал(а):
Коллеги, о чем вы?

Был заключен предварительный договор.
Был внесен задаток.
Задаток поименован как задаток.
Ссылка на 380, 381 стоит.
Какие еще нужны основания чтобы оставить задаток себе?

Сергей, задаток - это способ обеспечения обязательства, он не можете существовать без него. При этом, если обязательство, которым обеспечен задаток является недействительным или прекращено, то и соглашение о задатке также будеть являться недействительным или будет прекрашено автоматически одновременно с прекращением обеспеченного задатком обязательства. Покупатель согласшение о задатке и т.д. не оспаривает, он пытается расторнуть сам договор, обязательства по которому обеспечены задатком. Если ему это удастся, все обязательства сторон по договору, обеспеченные задатком, а следовательно и само соглашение о задатке прекратятся. А сделать он это пытатется, как я и предполагал, в порядке ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны договора при его заключении. Поэтому сейчас спор идет не о том, у кого должен остаться задаток, а о том, имеет право или нет покупатель расторнуть договор. Если ему это удастся, спора о задатке не будет, так как соглашение о задатке просто прекратится.

Лена C писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Преддоговор составлен юридически "криво", почему просто не списали понятие задатка из ст. 380 ГК РФ, не указали срок действия преддоговора, не воспользовались вместо задатка штрафом ? Однако, теоретические споры о том, можно ли обеспечить безденежные обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи задатком, здесь также не при чем. Расчет покупателя скорее всего строится в надежде на другие нормы закона, практика применения которых в судах никогда не была противоречива.

Для того, чтобы вернуть деньги, покупатель пытается расторгнуть договор. В случае, если ему это удастся, в соответствии со ст. 453 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору , обеспеченные задатком прекратятся, а в силу акцессорной природы задатка (п. 3 ст. 329 ГК РФ), как способа обеспечения обязательств, будет прекращено и соглашение сторон о самом задатке. В этой связи вопрос состоит в том, а на каком основании покупатель хочет расторгнуть договор ? На какую норму закона в исковом заявлении он ссылается ? Такого основания для расторжения договора, как невозможность исполнения договора одной из его сторон, нет. Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору, если эта возможность не предусмотрена самим договором или законом, не допускается.

В связи с тем, что в предварительном договоре указано, что квартира приобретается за счет кредитных средств, я вижу лишь одну возможность это сделать, а именно в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств из которых исходили стороны договора при его заключении при условии, что покупатель докажет четыре факта:

а) в момент заключения предварительного договора стороны (и покупатель и продавец) исходили из того, что никаких препятствий для получения кредитных средств, за счет которых будет приобретаться квартира, нет;
б) отказ банка в предоставлении кредитных средств вызван причинами, которые покупатель не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, исходя из условий банкоского кредитования;
в) заключение основного договора купли-продажи повлечет для покупателя (!) такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был в праве рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи;
г) из существа предварительного договора не вытекает, что риск отказа банка в предоставлении денежных средств несет покупетель.

Ваша задача в этом случае, доказать обратное, а также то, что Вы настаивали все это время на заключении основного договора, а не сидели молча. А грамотно было бы, раз уж указали в договоре, что квартира покупается за счет кредитных средств, также указать, кто из вас несет в связи с этим риски неисполнения договора, а также, что отказ банка в выдаче кредита не является основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ и т.д., ведь до кучи в этом случае можно притянуть за уши ст. 416 ГК РФ.

Я Вам в личку пыталась отправить исковое, но у меня почему-то оно так и висит в исходящих. Поэтому попытаюсь изложить суть здесь.

Покупатель утверждает, цитирую:
"Без получения ипотечного кредита я не имею возможности исполнить принятые на себя обязательства по оплате полной стоимости квартиры, о чем было известно на момент подписания договора ответчикам. Таким образом, принятые на себя обязательства по оплате полной стоимости квартиры в сумме 1550 000 рублей я не имею возможности исполнить по независящим от меня причинам. Считаю, что отказ в получении ипотечного кредита является существенным изменением обстоятельств для меня, в связи с чем я не имею возможности заключить договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с ч.1 ст.381 ГК РФ в следствии невозможности исполнения обязательств задаток должен быть возвращен в полном объеме.
На основании изложенного, в соответствии с ч.1 ст.381, 416, 451 ГК РФ прошу суд:
1.Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
2. Взыскать с ответчиков солидарно в мою пользу 100 000 рублей

Что я собственно и предполагал. В этом случае стройте свою защиту, подкрепляя ее документально и свидетельскими показаниями, исходя из опровержения указанных мной в п. а), б), в), г) обстоятельств. Удачи.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Поэтому сейчас спор идет не о том, у кого должен остаться задаток, а о том, имеет право или нет покупатель расторнуть договор. Если ему это удастся, спора о задатке не будет, так как соглашение о задатке просто прекратится.

Правильно ли я понимаю: если заключаешь предварительный договор - то смысла в передаче задатка нет и если предается задаток, то лучше никаких предварительных договоров не заключать?
Ну или кто-нибудь объясните..

Предварительный договор носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка не может быть реализована. Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, применение задатка к предварительному договору представляется недопустимым. Это позиция Самарского обл. суда. Следуя данной позиции задаток как правило удается вернуть.

Вот реальная практика Самарской области! Ситуация схожая с Вашей.
Мировой судья: Мелкумова Э.Г.
Апелляционная инстанция: Левина М.В. г. Самара

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 44Г / ***
ПРЕЗИДИУМА САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
11 марта 2010 года Президиум Самарского областного суда в составе:
Председателя: Дроздовой Л.П.
Членов: Шабанова Н.М., Доминова Ю.В. Вагулиной Л.М., Филатовой Г.В., Маркиной Т.И., Бондаревой Л.М., Аганиной Л.А., Перова А.В.
рассмотрел истребованное у мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области по надзорной жалобе А*** И.А. на решение и.о. мирового судьи судебного участка от 21 июля 2009 года и определение Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года по делу по иску А*** И.А. к С*** Н.В. о возврате задатка, по которому судьей Самарского областного суда Тарасовой С.М. вынесено определение от 24 февраля 2010 года о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Тарасовой С.М., объяснения С*** Н.В., Президиум
У С Т А Н О В И Л :
А*** И.А. обратилась в суд с иском к С*** Н.В. о возврате задатка. В иске указала, что 13 декабря 2007 года между нею и ответчицей заключен договор о намерениях совершить сделку купли-продажи квартиры по адресу: г. Самара, ул. Л***, дом № 51, квартира № 1, - за 1 480 000 рублей. Для подтверждения серьезности намерений она (истица) передала ответчице 30 000 рублей в качестве задатка. С*** Н.В. была поставлена в известность, что квартира приобретается с использованием ипотечных средств банка «КитФинанс», у которого особые требования к перегородкам и перекрытиям. При передаче задатка С*** Н.В. убедила, что перегородки в квартире железобетонные. Передав задаток, истица отнесла документы в отношении покупаемой ею квартиры в банк и страховую компанию «Наста». Впоследствии оценщиком было установлено, что перегородки в квартире деревянные, в связи с чем страховая компания отказала в страховании квартиры, после чего банк также отказал в кредитовании.
Ссылаясь на то, что сделка по купле-продаже квартиры не состоялась, однако ответчица отказалась вернуть полученные ею денежные средства, А*** И.А. просила взыскать с С*** Н.В. 30 000 рублей, а также возместить за счет ответчицы расходы, связанные с оплатой оформления доверенности в сумме 510 рублей и оплатой услуг представителя в сумме 10 000 рублей.
Определением от 21 июля 2009 года мировым судьей принят отказ от иска в части возмещения расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере 10 000 рублей и оплатой доверенности в сумме 510 рублей. Производство по делу в части взыскания указанных сумм с С*** Н.В. прекращено.
Решением и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года в иске А*** И.А. к С*** Н.В. о взыскании задатка отказано.
Определением Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года решение и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года оставлено без изменения.
В надзорной жалобе А*** И.А. просит отменить решение и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года и апелляционное определение Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум считает, что жалоба А*** И.А. подлежит удовлетворению, решение и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года и апелляционное определение Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года – отмене, как постановленные с существенным нарушением норм материального права.
Отказывая в иске, мировой судья исходила из того, что соглашение о задатке в нарушение п.п. 1 и 2 ст. 380 ГК РФ в письменном виде заключено не было. Расписка, подтверждающая факт передачи денежных средств, не отбиралось. Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи денег, не представлено.
Соглашаясь с выводами мирового судьи, суд апелляционной инстанции также указал, что договор о намерениях совершения сделки купли-продажи с использованием задатка от 13 декабря 2007 указывает лишь на намерение стороны передать задаток. Договором не предусмотрено, что ответчиком получен задаток от истицы в момент подписания данного договора либо до или после его подписания. Истицей не представлено соглашение о задатке либо расписка, подтверждающая факт передачи денег. Место жительства С*** Н.В. не известно.
Между тем, согласно части 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что 13 декабря 2009 года С*** Н.В. (продавцом) и А*** И.А. (покупателем) подписан договор о намерениях совершения сделки купли-продажи с использованием задатка. Согласно п. 1.1 и п. 2.1 договора Продавец обязуется продать, а Покупатель купить недвижимое имущество, состоящее из однокомнатной квартиры, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Л***, дом № 51, квартира № 1. Стоимость продажи указанного недвижимого имущества по соглашению сторон составляет 1 480 000 рублей. Пункт 2.3 договора предусматривает, что «в качестве серьезности своих намерений и в соответствии со ст. 380 ГК РФ для обеспечения выполнения своих обязательств продавец в лице представителя принимает от покупателя задаток в сумме 30 000 рублей. В случае совершения сделки купли-продажи эта сумма входит в счет оплаты». Также согласно договору Продавец обязуется подготовить все необходимые и надлежащим образом оформленные документы для заключения договора купли-продажи и представить их на сделку в срок до 15 января 2008 года, произвести снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в оговоренном в п.1.1 недвижимом имуществе лиц в срок до 27 декабря 2007г (п.3.1). Покупатель обязуется заключить с продавцом Договор купли-продажи и произвести полный расчет в срок не позднее 15 января 2008 года (п.3.2). Продавец обязуется освободить квартиру от находящихся в ней вещей и передать ее покупателю в соответствии с качественными характеристиками по акту приема-передачи в срок не позднее 15 января 2008 года (п.4.1). Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и передачи задатка и действует до произведения сторонами всех расчетов согласно п. 2.2., 3.12 (п. 5.1).
Таким образом, выводы мирового суда и суда апелляционной инстанции о том, что заключенный сторонами договор указывает лишь на намерение стороны передать задаток, что из него не следует получение ответчиком денежной суммы от истицы в момент подписания данного договора, не соответствует буквальному значению содержащихся в договоре слов и выражений и смыслу договора в целом. В договоре, заключенном в простой письменной форме, отражены не только условия предстоящей купли-продажи квартиры, но и факт передачи и приемки денежных средств от покупателя к продавцу.
Кроме того, согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающейся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Поскольку договор купли-продажи квартиры заключен не был, договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы, то являющиеся предметом спора деньги в сумме 30 000 рублей являются не задатком, а авансом.
При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу решение мирового судьи и апелляционное определение районного суда нельзя признать законными.
Учитывая, что все обстоятельства, необходимые для правильного разрешения дела установлены, допущена ошибка в применении норм материального права, Президиум считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года и апелляционное определение Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года, постановить новое решение об удовлетворении исковых требований А*** И.А.
Руководствуясь ст.ст. 390, 391 ГПК РФ, Президиум
П О С Т А Н О В И Л :
Решение и.о. мирового судьи судебного участка № 43 Самарской области от 21 июля 2009 года и апелляционное определение Промышленного районного суда г. Самара от 26 августа 2009 года отменить. Постановить новое решение, которым удовлетворить исковые требования А*** И.А. Взыскать с С*** Н.В. в пользу А*** И.А. 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ Л.П.Дроздова

Попробуйте обосновать свою позицию ВС РФ от 22.07.2008 №53-В08-5. А другая сторона пусть отбивается. А там на усмотрение суда. Суд 1 инст. может вынести положительное решение в ваш пользу, может они не возьмутся обжаловать. Все зависит от опыта их адвоката. Странно что они просят расторгнуть договор, он уже и так прекратил свое действие. Удачи!