Вопросы по проекту ДКП 113 / 1083

AlexTen писал(а):
9. Стороны, руководствуясь ст. ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а так же в случае предъявления претензий третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЯМ по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего Договора, и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЕЙ по этим основаниям, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЯМ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЯМ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а так же возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом указанная квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЕЙ до полного возмещения убытков.

Если Ваш ДКП в суде развалят, то Вы в любом случае будете должны Покупателям денег.
Потерявши голову, по волосам не плачут. Вам этот пункт параллелен.

AlexTen писал(а):
ПРОДАВЕЦ обязуется освободить указанную квартиру в течение двух дней после регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Москве (Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).
В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования указанным жилым помещением, отсутствуют.

Дополните первый абзац запятой и фразой: ", но не ранее даты проведения всех расчетов между Сторонами в сумме, указанной в п... настоящего Договора".

AlexTen писал(а):
Указанная квартира продана за х (икс) рублей 00 копеек, каковую сумму ПОКУПАТЕЛИ уплачивают ПРОДАВЦУ после регистрации перехода права собственности по настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Москве (Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве), в течение одного дня, что будет подтверждено распиской. Залог (ипотека) в силу закона не возникает.

Последнее предложение замените на "Стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает".
Поскольку у Вас ипотечники покупают, то в ДКП будет указание о возникновении права залога у банка, так что эти 2 момента надо разделить.
Добавьте отдельным абзацем в этом пункте: "Расчеты между Сторонами производятся с использованием индивидуального банковского сейфа."

AlexTen писал(а):
Насколько крупные(ошибка в фамилии) и мелкие опечатки (пр-д вместо проезд в паспортных данных) в договоре могут повлиять на признание его недействительным? Де-юре и на практике.

ФИО, паспортные данные - исправлять, а то не зарегистрируют сделку в Росреестре.
Сокращения слов в адресе не критичны.

AlexTen писал(а):
№6. В какой момент на сделке происходит обсуждение и редактирование договора аренды ячейки? Риэлтор покупателя говорит, что только в банке при закладке в ячейку и раньше банк не предоставляет договор. Хотел заранее проверить условия доступа к ячейке. Банк - Райффайзен.

Ничего, кроме условий доступа в ячейку, Вам редактировать в договоре не дадут и то не любые условия можно будет отрегулировать.
В банке будете сами этим заниматься, т.к. риэлтора у Вас все равно нет.
Госрегистрацию Вашей сделки будет делать юр.компания при банке. Документы будете получать в банке.
Райффайзенбанк довольно гуманен.

AlexTen писал(а):
Я продавец, без риэлтора.

Как нериелтор - нериелтору: Вам повезло быть Продавцом и у Вас только одна головная боль - грамотно получить деньги. Все остальные проблемы и оплату риелтора можно оставить Покупателю :lol:

Главное во всей этой бодяге вовремя отдать Расписку о получении денег. Вовремя - это только после их фактического получения, когда Вы зайдёте в депозитарий и переложите в другую ячейку или в свой карман всю сумму. Чтобы не затягивать процесс и не томить Покупателя, ещё при закладке, всё пересчитав, положите деньги в пакет и перемотайте его прозрачным скотчем. Для понта можно даже под ним расписаться (тогда Вы будете уверены, что никто не трогал заветную сумму). Есть спец. пакет для таких дел, но и скотча будет достаточно. Иногда попадаются истеричные покупашки, которым не понравится ждать расписку после Вашего выхода из депозитария, тогда - арендуйте 2 ячейки, зеркальных.

Как уже сказано, в Банк нужно пойти заранее и ознакомиться с Договором аренды ячейки. Кроме условий доступа, самое интересное там - у кого будет храниться ключ. Конечно, лучше, если у Вас, но ничего страшного, если нет. Просто так Вы не будете завязаны на Покупателе, а он будет в Вас сильно заинтересован.

Про пункт в Договоре про третьих лиц, то это нормально. Это, например, в случае, если Вы накосячили - взяли кредит в Банке и не вернули - Банк имеет право забрать себе имущество трёхлетней давности у законного Покупателя. В этом страшная засада на вторичке.

Как-то так. Старшие товарищи, если что, поправят :smu:sche_nie:

Большое спасибо ИринаВладимировна, Asti495, Елочка, Bzzz и остальным отвечающим.

Больше ответов - больше вопросов. )))

К Федорченко, к сожалению, пойти не получится, назначена встреча у нотариуса другого уже.

№7

ИринаВладимировна писал(а):
Разумней быть привязанными к дате регистрации. В любом случае квартира будет уже не ваша, а вот НЕ ПОЛУЧИТЬ деньги вы можете и по собственной вине - например, вовремя не выписаться и не получить "пустую" выписку из домовой книги.

Квартира была пустая уже до аванса, покупатель получил пустую выписку из домовой с копией. Кстати, значит ли это, что в условиях доступа выписки быть не должно, правильно?

№8

ИринаВладимировна писал(а):
Вы можете потерять расписку, просто не отдать ее из каких-то своих соображений, но это не должно повлиять на освобождение вами чужой квартиры.

А расписка остается у продавца до выемки им(мной) денег из ячейки?
Как здесь уже писали «ключ у Покупателя, расписка у Продавца»? Или это не тот случай?

№9

Asti495 писал(а):
Поскольку у Вас ипотечники покупают, то в ДКП будет указание о возникновении права залога у банка, так что эти 2 момента надо разделить.

А вот, кстати, почему то нет такого указания. Т.е. это или ошибка или они отказались от ипотеки и добавляют денег сами (была часть продажа - часть ипотека), так? Или у них может быть отдельный договор с банком об ипотеке, отдельно от нашего ДКП? Не может быть потому что покупателей двое, равнодолевые?

№10

ИринаВладимировна писал(а):
Идите в банк заранее, если не хотите напрягаться на самой сделке. Как правило риэлторы видят договор арнеды и доп соглашение не в первый раз, он более подготовлен в его использованию, тем более что Арендатором1 будет клиент риэлтора -покупатель.

Так и сделаю, за совет отдельное спасибо.
А по вашей практике банк выдает договор до дня сделки по требованию ее участника если договор уже готов?

Bzzz писал(а):
Это, например, в случае, если Вы накосячили - взяли кредит в Банке и не вернули - Банк имеет право забрать себе имущество трёхлетней давности у законного Покупателя. В этом страшная засада на вторичке.

как страшно жить!! :sh_ok:

не пугайте так людей, банкротство продавца - это не самое страшное, что может встретится на пути покупателя :lol:

чтобы Банк забрал имущество почтитрёхлетней давности у законного Покупателя, должно столько звезд сойтись, например, Покупатель должен быть взаимозависимым лицом с Продавцом или купить у того объект за неоправдано заниженную цену.

AlexTen писал(а):
А по вашей практике банк выдает договор до дня сделки по требованию ее участника

В Сбере, кажется, даже на сайте выложен. Но бывает неактуальным, т.к. правила меняются часто))

AlexTen писал(а):
Я думал, должно быть что-то вроде:
8. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить указанную квартиру в течение двух дней после получения денег из банковской ячейки.

Как же это знакомо. Мир не меняется. Подняли настроение, а то 2 сделки за вечер готовил... ;;-)))

Ну возьмите вы на сопровождение, сейчас даже за 10 к вам готовы приехать (в соседней теме видел) (меня не ругать, я больше)

Беляева Елена писал(а):
должно столько звезд сойтись

Это один из примерчиков. Таких звёзд, увы, на каждом шагу. Никто не застрахован :-(

Продавец, согласитесь, всё-таки в более спокойной ситуации.

Кстати, ТС, узнайте в том отделении Банка, где намечена сделка, есть ли в депозитарии аппарат для счёта денежек с функцией проверки. Лучше знать заранее и не платить за проверку кассиру.

Asti495

AlexTen писал(а):
А вот, кстати, почему то нет такого указания. Т.е. это или ошибка или они отказались от ипотеки и добавляют денег сами (была часть продажа - часть ипотека), так? Или у них может быть отдельный договор с банком об ипотеке, отдельно от нашего ДКП? Не может быть потому что покупателей двое, равнодолевые?

Если они берут-таки ипотеку в Райффе, то пункты об этом должны быть в ДКП. В Райффе все указывается в ДКП + оформляется такой документ как закладная.
Таким образом:
-или Ваши покупатели не берут ипотечный кредит в Райффе, платят все своими средствами, а в Райффе у вас просто сделка делается,
- или они берут кредит, но не ипотечный (тогда залога банка не будет),
- или покупатели берут именно ипотечный кредит, то тогда у Вас в ДКП имеет место быть ошибка.
Чтобы разобраться, какой из вариантов Ваш, нужно переговорить об этом с Покупателями и их представителем.

AlexTen писал(а):
Не может быть потому что покупателей двое, равнодолевые?

Нет.

Bzzz писал(а):
Кстати, ТС, узнайте в том отделении Банка, где намечена сделка, есть ли в депозитарии аппарат для счёта денежек с функцией проверки. Лучше знать заранее и не платить за проверку кассиру.

лучше заплатить кассиру и спать спокойно, зачем советовать Продавцу пересчитывать и проверять деньги, если не уверены, что он в этом профи?

в комнатах пересчета обычно нет нормальной аппаратуры с функцией проверки. Очень редкое явление и явно не того уровня, что стоят в кассах, а фальшивых денег на рынке меньше не стало. не то место где надо экономить.

Беляева Елена писал(а):
лучше заплатить кассиру и спать спокойно, зачем советовать Продавцу пересчитывать и проверять деньги, если не уверены, что он в этом профи? в комнатах пересчета обычно нет нормальной аппаратуры с функцией проверки.

Так я и написала - выяснить заранее. В приличных отделениях стоят те же аппараты, что и у кассира. И ультрафиолет прилагается.
Просто лучше подготовиться и не суетиться на сделке (обзванивая все местные телефоны :hi_hi_hi:

) - ты уже знаешь, как будешь делать.