Задаток вне закона... 111 / 28602

Web Capital писал(а):
Uzunova писал(а):
Ни в коем случае. Кто ж напишет, что получил, если не получил... В лучшем случае пишет расписку, что уведомлён, что за его квартиру внесён аванс/задаток и в случае отказа от сделки в срок согласно договору он обязуется выплатить штраф в размере аванса.

У меня в Договоре о предоплате прописано, что продавец предоплату получил и из полученных средств оплатил вознаграждение компании...

Ну, это-то понятно, логика ясна, так тоже можно - но только в том случае, когда сумма и факт предоплаты более-менее совпадает с суммой вознаграждения... Есть много таких интересных моментов, но я описала схему сокращённо.

Samail писал(а):
Aliska
Пишите "аванс" и предусматривайте штрафные санкции. Суды действительно не признают платеж задатком, если не заключен основной договор.

А почему нотариусы делают соглашение о задатке без заключения основного договора?

Чтобы купить что-либо нужное, надо продать что-то ненужное. - кот Матроскин

Samail писал(а):
Хотелось бы про задаток...

Хорошее слово сказано "займ":))), а главное судам понятное. Я часто когда незнаю как поступить в проблемных сделках, (а есть ли они, непроблемные:))), пишу договор займа со всякими допсоглашениями.

Про задаток:
Чтоб задаток был задатком он должен выполнять три функции, обеспечивать исполнение договора, доказывать его заключение и платежную (по договору), все три одновременно, исчезнет одна и это уже не задаток. В случае с договором требующим гос. регистрации, до регистрации договора, доказать заключение этого договора задаток не может т.к. договор не может считаться заключенным (ст. 433, п. 3. «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»). Поэтому хоть как вы его обзовете в соглашении, суд признает этот платеж либо авансом, либо займом ...а с такими фразами тем более.

Подскажите, здесь уже обсуждался вопрос о том, что предварительный договор не обязательно регистрировать?

Статья 429. Предварительный договор
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Фраза о форме предварительного договора не имеет ничего общего с регистрацией.
Соответственно, если в этом договоре предусмотрено условие о задатке,
то это задаток и есть со всеми вытекающими последствиями.

Вот практика:

<*> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2004 N А56-19741/03.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2003 были удовлетворены исковые требования ООО "Порса" к ОАО "Красное знамя" о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи. Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2003 решение отменено.
Отменяя Постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, кассационная коллегия указала следующее: "Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что обеспечение незаключенного договора невозможно в силу отсутствия обеспечиваемого обязательства. Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права. Согласно части 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условиями предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон допускается предварительная оплата договора купли-продажи и все перечисленные продавцу средства считаются задатком".
Таким образом, кассационная инстанция, применив ч. 2 ст. 381 ГК РФ, признала обоснованным и правомерным решение суда первой инстанции о взыскании двойной суммы задатка.

Тюмень, т.(9044)97-63-44, http://www.domino72.ru

Очень интересная практика, Сергей. Спасибо. Но есть и противоположные решения. Видимо, дело в том, что:

LevshinSergey писал(а):
Условиями предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон допускается предварительная оплата договора купли-продажи и все перечисленные продавцу средства считаются задатком".

Вы совершенно правильно подметили суть.
Если деньги вносятся в обеспечение заключения основного договора, то эту сумму нельзя считать задатком.
Именно потому, что в данном случае деньги не являются платежным средством по основному договору,
а обеспечивают лишь сам факт заключения основного договора в будущем.
В вышеуказанном случае (судебная практика) деньги, переданные при заключении предварительного договора,
по соглашению сторон засчитывались в сумму будущих платежей по основному договору.
В этом и есть две большие разницы.

В законе существует презумпция в пользу аванса, причем суды откровенно недолюбливают риэлторов.
У нас в Самаре это уже дошло до полного идиотизма. Итак: с продавцом был заключен договор на продажу квартиры. Более того собственником была выдана доверенность для принятия задатка, в самом договоре задатка черным по белому прописанно, что ответственнось по сделке совершенной представителем продавца несет собственник. От некого чела был принят задаток и в тот же день передан собственнику. Все документы в полном порядке, включая приходные, расходные ордера, полномочия и т.д. Покупатель (он же Редиска) за день до сделки (воскресение) устраивает умильную сценку собственнику: якобы от отказываеться от сделки потому что вдруг обнаружил СТРАШНЫЙ шум издаваемый лифтом и требует вернуть задаток. Редиска до этого неоднократно осматривал квартиру, обсуждал переезд(какие шкафчики остаються и т.д.). В понедельник это шоу повтаряеться в агентстве и сопровождаеться шантажом и угрозами "затаскать по инстанциям", причем Редиска имея ДВУХ собственных риэлторов еще и утверждает, что риелторские услуги то ему оказавали почему-то мы. То что деньги у собственника его не колышет, как то кто несет ответственность по заключенному договору. Прежде чем обратиться в суд, Редиска накатал кучу ложных доносов в налоговую, ОБЭП, ОБПСР, прокуратуру, а может и еще куда... Его обманули, принудили, не выдали чек (чек в этом случае не выдаеться о чем Редиска не знал), корешок к приходнику, оказали некачественные услуг, квартира якобы под арестом и документов на нее нет и и т.д. и т.п. Представившись моим бывшим работником, этот недоумок накатал заяву в ОБЭП, что у нас установленно нелицензионное програмное обеспечение. Результат: четыре полномаштабных проверки включая ДВЕ налоговых - НАРУШЕНИЙ НЕТ.
Потом Редиска подал иск в суд. Иск бредовый, как и все остальное. Не смотря на то, что собственник подтвердил факт получения денег, заключение им договоров с агентством и прочее, суд признав задаток авансом, решил что деньги то Редиске должно агентство, указав что якобы денежная сумма должна была храниться и не должна была передаваться продавцу (НИГДЕ в договорах об этом не написанно) И только на этом основании и вынес решение, да еще назначил пользование чужими денежными средствами (они у нас находились ровно два часа), плюс оплату юриста Редиски. Т.е. деньги истребованны с ненадлежащего ответчика. Подана касация, она принята, но назначение даты слушаний мы все ждем (суд состоялся 16.07.08). История кажеться невероятной, но этот фарс увы происходит в действительности. Что скажете?

Евгения, интересная штука получается: доверенность на принятие задатка продавец дал, а оснований для его принятия - нет.
Я могу теоретически представить ситуацию, когда такая доверенность имеет смысл - в случае, например, когда продавец собственноручно подписал договор (хотя бы предварительный), но, в силу некоторых причин, не успев получить задаток, поручает это Вам, причем, как частному лицу, правильно?
Что получается у Вас? А то, что договор с покупателем заключен от имени агентства, а задаток принят частным лицом - представителем продавца.
Мягко говоря, запутанная ситуация. А суды имеют обыкновение быстро распутывать такие клубки и называть все вещи своими именами, как это и было сделано в Вашем случае. Покупатель пришел в агентство, заключил договор на покупку, внес деньги (неважно, по какому документу)- это и есть аванс.
Оцениваю шансы в кассации, как небольшие.
Лучше договаривайтесь с Продавцом о возврате денег, а покупателя пробуйте склонить к мировому соглашению.
И не расстраивайтесь.
Таких Редисок, которые считают ОБЭП бесплатным агентством по внесудебному вышибанию денег, их много.
Рад за Вас, что прошли проверки без потерь (по крайней мере - материальных). К ним всегда надо быть готовым и не поддаваться на шантаж.

С касацией Вы угадали, впрочем я на нее особо и не надеялась, да и советы правильные. Конечно деньги с Продавца вернуть не сложно, но... У меня есть так сказать "жизненная установка" не платить шантажистам. НИКОГДА! А потому, одновременно с обжалованием решения обл.суда и прочей бумажной эпопеей мы запустили "ответные мероприятия". Поскольку клевета и заведомо ложный донос это УК, то гражданский суд отфутболил нас в милицию. Милиция, разумееться, перекинула стрелки на суд, но прверку провела. Теперь, если я выграю суд, хош- не хош, а заняться Редиской им в РОВД придеться. Мне плевать на СПРАВЕДЛИВОСЬ, просто нравиться как бледнеют Редиски и отсиживаються на дачках, прячась от милиции. А вдруг и возбуждение уголовного дела выгорит? Да и моя подчиненная иск как физик к Редиски готовит. Шантаж, угрозы... Да еще при свидетелях! В результате здоровье бедной женщины пошатнулось, на что имеються документальные подтверждения. А тут еще Продавец рвет и мечет, ибо действия Редиски нанесли материальный ущерб и тоже с док. подтверждениями... Редиска у нас с 1939 года рождения, так что ему каждый суд "в кайф". Короче, чтобы " ни один Швондер"!
Р.S. Договор был заключен "от имени и в интересах Продавца". Ответственности за действия Продавца мы не несем, что тоже отражено в договоре. Договор, в дополнение к доверенности, завизированн Продавцом собственнорочно (экземпляр Покупателя).
С уважением, Евгения.

Евгения Медникова писал(а):
... Редиска у нас с 1939 года рождения ...

.
Мда.. Многого не требуется, чтобы со стариками воевать. Вам нравится, как "бледнеют Редиски"? Решили отомстить? Не боитесь, что вследствие ваших действий, он просто не доживет до суда?