Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

malpal писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Поэтому общая рекомендация пока одна, избегать в предварительных отношениях по купле-продаже и т.д. задатка, а использовать такой способ обеспечения обязательств, как штраф, максимально точно отражая в содержании договора, какая из сторон несет какие риски, в т.ч. за действия третьих лиц, для того, чтобы нельзя было применить ст.ст 416 и 451 ГК РФ, а также не забывать про п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Эта рекомендация универсальна или специфична? Вы говорите о риелторах принимающих платеж обеспечивающий будующую сделку? А как быть если ПД заключается напрямую между собственником и покупателем, например коммерческой недвижимости, плюс к тому объект приобретается за счет кредитных средств, а положительного решения банка на момент подписания ПД еще нет?

Без разницы. А в случае с кредитом, нужно в ПД обязательно указывать дополнительно, что риск непредеоставления кредита несет покупатель и т.д.

У нас прошло последнее судебное заседание. Суд вынес решение - иск удовлетворить. Будем обжаловать.
Поделюсь впечатлениями: Мы пытались доказать кто в этой истории "верблюд", ЭтоЕщеКто подсказал как это сделать, аргументы и факты собирали охапками, а в последний день выяснилось что судье это все вообще неинтересно. По существу дело не рассматривалось вообще! :evil:

Представитель истца была не курсе кто собственники квартиры и кто брал задаток, судья банк привлекать отказалась, назвала задаток авансом (хотя ее об этом никто не просил), Определение ВС выслушала и опровергла. Нельзя, говорит, задатком ПД обеспечивать, и все!
Кстати, эту самую квартиру, из-за которой весь сыр-бор, мы незадолго до получения иска успели продать. Так на нее теперь арест наложили, несмотря на то, что собственники к рассматриваемому делу отношения не имеют. Это законно, подскажите кто-нибудь?
И еще. Когда подписывали ПД, собственниками являлись двое пожилых людей, а продажей по доверенности занималась их родственница. Она подписывала договор и принимала задаток. Когда стало понятно что эти милые люди ни хрена не купят, она все полученные деньги передала собственнице под расписку. В иске они все трое фигурируют как ответчики и несут солидарную ответственность. То есть, она действовала по доверенности, деньги передала, а теперь на нее же больше всех и сваливается, т.к. она единственный платежеспособный человек в этой компании. Разве солидарная ответственность применяется в таких случаях?

Елена, очень жаль что мои прогнозы оказались верными, напишите мне в личку, если нужна пофессиональная помощь юриста, я думаю что дело ваше небезнадежно. Надо обжаловать однозначно и шансы есть!

Большое спасибо, Елена.
Наши клиенты сами консультируются с юристом, а мы (агентство) представляем их интересы, т.к. они находятся в другом городе.
Кассационную жалобу мы уже подали, ждем когда назначат заседание. Если кому интересно могу решение суда в личку скинуть, возможно будут идеи

.

Если все решение суда первой инстанции свелось к тому, что задатком нельзя обеспечивать предварительный договор, а кассационная инстания его в этом поддержит, то шанс тут только один, идти в порядке надзора до Верховного суда, где продавливать позицию нарушения единообразия судебной практики. Однако, даже в случае успеха, это не снимает автоматически вопросов с применением к данному случаю ст.ст. 416, 451 ГК РФ, придется и здесь поспорить. Идите до конца, удачи.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Если все решение суда первой инстанции свелось к тому, что задатком нельзя обеспечивать предварительный договор, а кассационная инстания его в этом поддержит, то шанс тут только один, идти в порядке надзора до Верховного суда, где продавливать позицию нарушения единообразия судебной практики. Однако, даже в случае успеха, это не снимает автоматически вопросов с применением к данному случаю ст.ст. 416, 451 ГК РФ, придется и здесь поспорить. Идите до конца, удачи.

Спасибо, ЭтоЕщеКто.
Знаете, в решении суда ссылок на эти статьи нет, там фигурирует только 380. В этом случае тоже они могут применяться? Я Вам тоже в личку скинула решение, если будет интересно.

Лена C писал(а):
Добрый день, господа риэлторы. Прошу поделиться опытом и мнениями. Рассказываю...
Выставили на продажу квартиру, сделку нужно было провести до определенного срока (собственник улетал, билеты на руках), цену снизили до 70% от рыночной. Через день нашелся покупатель, но с ипотекой. Да еще и объявил, что цену нужно завысить на 600 тыс. (у него нет первоначального взноса). Объясняли, как могли, что не успеют до нужного нам срока, что банк не пропустит квартиру с такой завышкой, и т.д.
Покупатели настаивали, прямо таки требовали, и при этом зуб давали, что все успеют, банк на цену смотреть не будет (у них там знакомые хорошие), а еще у них есть потрясающий частный риэлтор, который почти волшебник. В итоге мы согласились, но при этом потребовали задаток в 100 000 р, и в предварительном договоре описали все условия, в частности сроки исполнения и ст.380,381. (предв.договор прикладываю)
Наши покупатели и их "волшебник" две недели подряд обещали, что завтра мы идем на сделку. Мы ждали... Прошел срок исполнения, прописанный в предварительном договоре, после него прошел еще месяц обещаний, врали так, что сказочники нервно курят.. Все это время мы меняли билеты, готовились к сделке,хоть как-то пытались объяснить своим клиентам что происходит, хотя цензурных слов не находилось.
Потом все внезапно замолчали, мы пытались прояснить ситуацию, но граждане покупатели с тяжелыми вздохами говорили, что нужно ЖДАТЬ. Собственник все-таки улетел, поручил нам ведение всех переговоров. А еще через две недели наши "любимые " покупатели явились в агентство и объявили, что банк им ВНЕЗАПНО отказал и теперь они хотят обратно получить сумму задатка. Сил не было ничего объяснять, им просто отказали, сославшись на предварит.договор.
А теперь мы получили повестку в суд. В исковом заявлении они просят расторгнуть договор, т.к. исполнить его они не могут по независящим от них причинам, и вернуть им 100000 р.
Почитала судебную практику, поняла что единого мнения нет. Нашли определение ВСРФ от 22 июля 2008 года № 53-B08-5, но неизвестно можно ли с его помощью что-то доказать в нашем суде.
Кто что думает или знает - откликнитесь!

Прочитал наконец то информацию по суду..
Да..это чего это ...как ...зачем задаток нужен после заключения основного обязательства...ил я чего не разобрал
Или при заключении договора задатка требуется заключение и основного договора купли-продажи? Если так, то более понятна ситуация
То есть усложнили отношение к этому моменту в законе что ли....

merder писал(а):
Прочитал наконец то информацию по суду..
Да..это чего это ...как ...зачем задаток нужен после заключения основного обязательства...ил я чего не разобрал
Или при заключении договора задатка требуется заключение и основного договора купли-продажи? Если так, то более понятна ситуация
То есть усложнили отношение к этому моменту в законе что ли....

Вот и я говорю - херня полная. Кому какой задаток нужен после заключения основного договора?! :evil:

Лена C писал(а):
merder писал(а):
Прочитал наконец то информацию по суду..
Да..это чего это ...как ...зачем задаток нужен после заключения основного обязательства...ил я чего не разобрал
Или при заключении договора задатка требуется заключение и основного договора купли-продажи? Если так, то более понятна ситуация
То есть усложнили отношение к этому моменту в законе что ли....

Вот и я говорю - херня полная. Кому какой задаток нужен после заключения основного договора?!

Лена...если время есть - надо в вышестоящий...либо устроите революцию...либо надо пересматривать технику
Знаете...я даже задумался..как у них все синхронно получается...у вас... у нас

Лена...если время есть - надо в вышестоящий...либо устроите революцию...либо надо пересматривать технику
Знаете...я даже задумался..как у них все синхронно получается...у вас... у нас

Естественно, будет вышестоящий, а там уж либо - либо.
А как пересматривать технику, пока не представляю. Здесь много вариантов описано, но думаю, что если дело дойдет до суда, трудно предположить, чем это кончится. Суд ведь может и размер штрафов пересмотреть, и любой договор недействительным признать и т.д.