Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

Добрый день, господа риэлторы. Прошу поделиться опытом и мнениями. Рассказываю...
Выставили на продажу квартиру, сделку нужно было провести до определенного срока (собственник улетал, билеты на руках), цену снизили до 70% от рыночной. Через день нашелся покупатель, но с ипотекой. Да еще и объявил, что цену нужно завысить на 600 тыс. (у него нет первоначального взноса). Объясняли, как могли, что не успеют до нужного нам срока, что банк не пропустит квартиру с такой завышкой, и т.д.
Покупатели настаивали, прямо таки требовали, и при этом зуб давали, что все успеют, банк на цену смотреть не будет (у них там знакомые хорошие), а еще у них есть потрясающий частный риэлтор, который почти волшебник. В итоге мы согласились, но при этом потребовали задаток в 100 000 р, и в предварительном договоре описали все условия, в частности сроки исполнения и ст.380,381. (предв.договор прикладываю)
Наши покупатели и их "волшебник" две недели подряд обещали, что завтра мы идем на сделку. Мы ждали... Прошел срок исполнения, прописанный в предварительном договоре, после него прошел еще месяц обещаний, врали так, что сказочники нервно курят.. Все это время мы меняли билеты, готовились к сделке,хоть как-то пытались объяснить своим клиентам что происходит, хотя цензурных слов не находилось.
Потом все внезапно замолчали, мы пытались прояснить ситуацию, но граждане покупатели с тяжелыми вздохами говорили, что нужно ЖДАТЬ. Собственник все-таки улетел, поручил нам ведение всех переговоров. А еще через две недели наши "любимые " покупатели явились в агентство и объявили, что банк им ВНЕЗАПНО отказал и теперь они хотят обратно получить сумму задатка. Сил не было ничего объяснять, им просто отказали, сославшись на предварит.договор.
А теперь мы получили повестку в суд. В исковом заявлении они просят расторгнуть договор, т.к. исполнить его они не могут по независящим от них причинам, и вернуть им 100000 р.
Почитала судебную практику, поняла что единого мнения нет. Нашли определение ВСРФ от 22 июля 2008 года № 53-B08-5, но неизвестно можно ли с его помощью что-то доказать в нашем суде.
Кто что думает или знает - откликнитесь!

К адвокату.

Фигня какая-то...Я вам в личку написал.

МихаилАрбат писал(а):
К адвокату.

Адвокаты тоже разные бывают.

Я не юрист, мои рассуждения не имеют ничего общего с судебной практикой и могут привести к потере времени и денег и приведены лишь для последующей критики...)

Продавец не имел возможности оценить, выдадут ли покупателю ипотечный кредит. Ипотека это не госуслуга, её выдают много банков с разными условиями в зависимости от рыночной конъюнктуры и андеррайтинга покупателя. Расчёт покупателя на кредитные средства мог не иметь ничего общего с реальной ситуацией, но продавец не должен и не может оценивать реализуемость хотелок покупателя.

Покупатель принял на себя обязательства по покупке, но не переложил риски невыдачи ему кредита на продавца. Сделка не состоялась из-за того, что банк не выдал покупателю кредит на тех условиях, которые покупатель хотел. В соответствии с договором потери продавца из-за срыва сделки компенсируются за счёт ранее внесённого покупателем задатка. А покупатель пусть предъявляет регрессионный иск к банку, обманувшему его в самых лучших ожиданиях.

Как я понимаю, должна быть разработана линия защиты, для её документального подтверждения должны быть подготовлены документы. Например, было бы неплохо представить доказательства того, что вообще банки в Самаре выдают в ипотеку полтора мио.руб, расходов продавца на сумму задатка и т.д.

А кто вам такой договор составлял?

Представляете, сами. Причем старались.

3.3. ПОКУПАТЕЛЬ дает, а ПРОДАВЦЫ принимают, под обеспечение обязательства по продаже объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 задаток в сумме:
100 000 (Сто тысяч) рублей
...
3.7. Статьи 380 и 381 ГК РФ сторонам разъяснены.

Плохо разъяснены.
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. (ст.380 ГК РФ)

Какие платежи предусматриваются данным договором? Никаких.
Преддоговор предусматривает лишь обязательства заключить в дальнейшем основной ДКП. Не более того.

Николай Тюленев писал(а):
3.3. ПОКУПАТЕЛЬ дает, а ПРОДАВЦЫ принимают, под обеспечение обязательства по продаже объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 задаток в сумме:
100 000 (Сто тысяч) рублей
...
3.7. Статьи 380 и 381 ГК РФ сторонам разъяснены.

Плохо разъяснены.
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. (ст.380 ГК РФ)

Какие платежи предусматриваются данным договором? Никаких.
Преддоговор предусматривает лишь обязательства заключить в дальнейшем основной ДКП. Не более того.

Николай, очень рада, что Вы обратили внимание на мой вопрос. Ваше мнение меня очень интересует.
Объясните, пожалуйста, почему судебная практика да и большинство юристов противоположно расходятся в данном вопросе.
По нашей области суд в 50 % случаев признает задаток авансом, а еще в 50% - именно задатком.
Так же мне не дает покоя Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2008г.

Цитирую:
"Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия Верховного Суда РФ признает не основанными на законе.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию."

Скажите, что Вы думаете по этому поводу? И можно ли этим определением как то пользоваться в суде?

Были подобные истории.
Вы, как я понял представляете интересы продавцов. Какая у них позиция?
Если судиться, многое зависит от адвоката.

Капец... зачем вообще этот предварительный договор выдумывали, если всё равно передавался задаток? ](*,)

Лена C писал(а):
По нашей области суд в 50 % случаев признает задаток авансом, а еще в 50% - именно задатком.
Так же мне не дает покоя Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2008г.

Наверное в 50% "благополучных" случаев задатки всё же передавали через соглашение о задатке либо просто по расписке...