Риски при неполной стоимости в ДКП 69 / 23403

Здравствуйте! Помогите пожалуйста оценить риски.
Я потенциальный покупатель ипотечник. Нашел подходящую квартиру в новом доме. Собственность менее 3-х лет. Настоящий собственник покупал ее у застройщика около года назад, Основание права собственности - ДКП. Продается без отделки. Квартира стоит 4 млн, продавец в договоре хочет указать 2,1 млн., расписку в получении денег хочет указать 2,1 млн, + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн. Т.е. Доп. соглашение является моей гарантией (или должно являться) того сто в случае расторжения сделки я получу обратно все деньги уплаченные за квартиру, а не только то что указано в ДКП.

Мне не нравится что у меня на руках останется не расписка на всю сумму, которая является очевидным подтверждением факта оплаты, а некое доп. соглашение, которое суд может и не признать, случись чего.

Имеет ли такая схема применение на практике ? не является ли это какой то дурью продавца ?

Какой риск, признания сделки не действительной ? Т.е. что может случится ? и чего опасаться. и как подстраховаться... (я правильно понимаю что это довольно чистая квартира, нет всякого наследства, и длинных цепочек перепродаж ?).

ну а если где то есть судебная практика по таким случая то будет вообще отлично.

faust1010 писал(а):
Имеет ли такая схема применение на практике ? не является ли это какой то дурью продавца ?

Такая схема очень часто (практически всегда) используется, когда квартира в собственности менее 3 лет и собственник не хочет попадать под налог. Это не дурь продавца а нормальная практика. А что бы избежать ошибок при оформлении ДКП и прочих ошибок (правильное составление расписки) наймите риэлтора (или хотя бы проконсультируйтесь). Удачи.

первичные инвесторы почти всегда по такой схеме продают, чтобы скрыть доход от государства
риск очевиден, при расторжении сделки 2.1 вернется вам назад, а за доп.соглашение придется судиться, возможно, быстро и легко, а возможно, долго и упорно
однако, при правильном подходе я не вижу причин для расторжения сделки в будущем

смотрите на качество и ликвидность самого объекта, насколько он интересен по цене (по сравнению с конкурентами) и для проживания

faust1010 писал(а):
+ дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн.

Настаивать не на допсоглашении, а на отдельной расписке на какие нибудь неотделимые улучшения. Расписка подтверждает факт получения, допсоглашение - только обязательство выплатить. Есть разница.

Дополнительное соглашение к какому документу?
Почему продавец не хочет дать расписку? Чем мотивирует?
Риски, безусловно, есть. Какие именно, можно понять после анализа документов на квартиру.

Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой, можно будет доказать факт неуплаты налогов. Еще он утверждает, что банк передаст копии расписок в налоговую. Поэтому на расписку на доп. улучшения категорически не соглашается.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

faust1010 писал(а):
Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой, можно будет доказать факт неуплаты налогов. Еще он утверждает, что банк передаст копии расписок в налоговую. Поэтому на расписку на доп. улучшения категорически не соглашается.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

1. Где он работает риэлтором? Как давно?
2. Что значит "банк передаст копии расписко в налоговую"? Какой банк? У вас ипотека?
3. Хочу текст полностью, выложите.
4. Если этот документ пойдет приложением к дкп, разве он не должен подаваться на регистрацию вместе с договором?

faust1010 писал(а):
+ дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн.

Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб., это что - штраф, пени, неустойка?
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Поэтому - только расписка в получении денег (за улучшения, преимущественное право покупки, просто сумма в дополнение к договору).

faust1010 писал(а):
Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой,
Сам продавец работает риэлтором.

Вот поэтому и не хочет давать. Хотя наверняка понимает, что юридических последствий практически нет. Для новостроя - тем более. Стоять на 2-й расписке.

LevshinSergey писал(а):
Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб., это что - штраф, пени, неустойка?
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Не, строго говоря, есть лазейка, потому как штрафом это можно обозвать, ввиду того, что штраф не может быть больше суммы договора. Но расписка, несомненно, сильнее любого обязательства выплатить.